[아파트] 마포구 신수동 신촌숲아이파크 경매 2024타경51096 | 최저가 9억 4,500만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 마포구 아파트 경매 신수동 신촌숲아이파크(2024타경51096) 물건을 살펴봅니다.

서울 마포구 신수동 신촌숲아이파크 103동 22층(전용 84.93㎡, 약 25.7평)이 아직 한 번도 유찰되지 않은 채 감정가 9억 4,500만원 그대로 나왔습니다. 2019년에 지은 30층 건물이고, 경의중앙선 서강대역과 가까운 곳입니다.

그런데 자료를 열어 보면 이상한 점이 하나 있습니다. 같은 건물 같은 면적의 올해 실거래가 20억원대 중반인데, 감정가는 그 절반이 안 됩니다.

이 차이는 기회일까요, 아니면 자료를 더 봐야 한다는 신호일까요?.

자료상 감정가가 같은 건물 최근 실거래의 절반에도 못 미칩니다.

핵심 쟁점 · 전용 84.93㎡(약 25.7평) 아파트, 30층 건물의 22층입니다. · 유찰 없이 감정가 9억 4,500만원으로 시작하는 첫 매각입니다. · 같은 건물 같은 면적 최근 12개월 실거래 평균은 약 24억 5,306만원으로, 감정가와 차이가 매우 큽니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경51096
소재지	마포구 신수동 신수동 신촌숲아이파크 103동 22층2204호
면적	전용 84.93㎡ (25.7평)
감정가	9억 4,500만원
최저가	9억 4,500만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	9,450만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	처음 나온 물건이라 유찰 없이 감정가 9억 4,500만원 그대로 시작합니다. 같은 건물 최근 실거래와 차이가 너무 커서, 입찰 전에 감정평가서와 사건기록부터 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울서부지방법원 경매1계
경매 종류	임의경매 (청구금액 9억 8,280만원)
경매 개시	2024년 2월 1일
매각 장소	신관 제209호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 9억 8,280만원으로 감정가보다 많습니다.

이해관계인은 근저당권자, 소유자, 채권자, 채무자입니다. 서울서부지방법원 경매1계에서 진행합니다.

참고 감정가와 실거래가 이렇게 다른 이유는? 자료만으로는 이유를 알 수 없습니다. 감정평가서에는 이 땅이 정비구역에 들어 있다고 적혀 있고, 실거래 자료에는 단지 이름이 ‘마포아이파크포레’로 표시돼 있습니다. 같은 건물이 맞는지, 감정평가 기준이 무엇인지는 감정평가서 원문과 법원 사건기록, 지도에서 꼭 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 마포구 광성로 17, 103동 22층2204호 (신수동,신촌숲아이파크)
전용면적	84.93㎡ (25.7평)
대지권	38.87㎡ (11.8평)
건물	철근콘크리트구조 지상 30층 건물의 22층 2204호입니다(사용승인일 2019년 8월 29일). 대지권은 38.87㎡(약 11.8평)입니다.
전용 평당 최저가	약 3,677만원

감정평가서에는 안방, 침실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 3곳, 실외기실이 있고 아파트로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 개별난방, 위생·급배수설비, 엘리베이터, 소화전설비도 갖춰져 있습니다.

실제 내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

마포구 신수동 입지와 주변

감정평가서는 경의중앙선 서강대역 남서쪽 가까이에 있다고 적었습니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 상가, 학교, 공원이 섞인 기존 주택지대입니다.

평가서에는 노고산동 소재로 적혀 있어 주소(신수동)와 다르니 지도로 위치를 확인하세요.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장, 2호선 신촌역, 6호선 광흥창역이 있다고 합니다. 서쪽으로 폭 약 43m, 남쪽으로 약 20m 도로에 붙어 있습니다.

역까지 걸어가는 시간은 지도로 직접 재 보세요.

PRICE

신수동 신촌숲아이파크 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.17	9억 4,500만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	7억 5,600만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	6억 480만원 (64%)	–

감정가와 최저가는 모두 9억 4,500만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 올해 실거래는 2026년 9월 26억 8,000만원(20층), 8월 25억원(24층), 7월 25억 9,000만원(27층)이고, 가장 낮은 것도 2월 23억 4,500만~24억원대입니다.

최근 12개월 18건 평균은 약 24억 5,306만원입니다.

감정가가 시세를 이렇게 크게 밑도는 것은 흔하지 않아서, 자료 오류 가능성까지 포함해 원문을 확인해야 합니다. 다음 회차는 20%를 내린 7억 5,600만원입니다.

같은 건물 전세는 최근 10억~11억원대 거래가 여러 건 있고, 월세는 보증금 6억원에 월 210만원(11월, 21층) 같은 거래가 있습니다. 수익률은 입찰가가 정해진 뒤 직접 계산하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신수동 신촌숲아이파크 2024타경51096 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서 자료에 등재된 임차인은 없습니다. 감정평가서는 임대관계를 ‘미상’으로 적었고 아파트로 이용 중이라고만 돼 있습니다.

소유자가 살고 있는지, 세입자가 있는지는 자료로 알 수 없습니다. 입찰 전에 현장과 관리사무소에서 점유 상태를 꼭 확인하세요.

RIGHTS

신수동 신촌숲아이파크 권리 분석

말소기준권리	2020.07.28.근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2020년 7월 28일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자가 있다면 전입일이 이 근저당권보다 빠른지가 핵심인데, 자료에는 등재된 임차인이 없습니다. 명세서에 인수되는 권리도 따로 적혀 있지 않습니다.

다만 명세서 원문을 직접 열어 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리는 단순해 보이지만 가격 차이를 먼저 풀어야 합니다 인수할 권리나 임차인은 자료에 보이지 않습니다. 하지만 감정가와 실거래의 차이가 너무 커서, 감정평가서·사건기록·단지 이름을 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 9,450만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 등재된 임차인이 없고 임대관계도 미상이라 점유자가 누구인지 알 수 없습니다. 소유자가 살고 있다면 인도 절차가 필요할 수 있으니 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 3.3% 9억원을 넘는 주택을 1주택 기준으로 사면 취득세율은 3%대이고, 지방교육세 등을 더하면 3.3% 안팎입니다. 이미 집이 있거나 규제지역이면 중과될 수 있으니 마포구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1감정평가서 원문: 감정가 9억 4,500만원이 어떤 기준과 시점으로 정해졌는지 확인하세요. 2같은 건물 맞는지: 실거래 자료의 단지명(마포아이파크포레)이 이 건물과 같은지 지도와 등기로 확인하세요. 3정비구역 내용: 감정평가서에 적힌 정비구역이 거래·권리에 어떤 영향이 있는지 구청에서 확인하세요. 4점유 상태: 세입자나 소유자가 살고 있는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 5관리비: 밀린 관리비가 있는지 관리사무소에 물어보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 유찰이 없어 입찰 경쟁 상황을 처음부터 볼 수 있음 ＋ 자료상 인수되는 권리·임차인 없음 ＋ 서강대역·신촌역·광흥창역 이용 여건 ＋ 2019년 준공 30층 건물	－ 감정가와 실거래 차이가 커서 판단 근거가 불확실함 － 점유 상태를 자료로 알 수 없음 － 입찰보증금만 9,450만원으로 큼 － 정비구역 관련 확인 사항 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

숫자만 보면 시세의 40%도 안 되는 가격이라 눈이 번쩍 뜨입니다. 하지만 이런 차이는 대개 자료에 보이지 않는 사정이 있거나 자료가 틀렸을 때 생깁니다.

‘싸다’고 느껴지는 순간이 가장 조심할 때입니다.

먼저 감정평가서 원문, 사건기록, 현황조사서를 열어 이유부터 확인하시기 바랍니다. 이유가 확인되지 않으면 입찰하지 않는 것이 안전한 선택입니다.

입찰보증금도 9,450만원이라 부담이 큽니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 신촌숲아이파크 2024타경51096 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰 없이 감정가와 같은 9억 4,500만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 9,450만원입니다.

Q. 감정가가 실거래보다 훨씬 낮은데 정말 싼 건가요?

A. 자료만으로는 알 수 없습니다. 같은 건물 최근 실거래는 20억원대 중반인데 감정가는 9억 4,500만원입니다. 감정평가서와 사건기록에서 이유를 확인하기 전에는 싸다고 판단하지 마세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 7억 5,600만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)