[빌라] 용인 양지면 쏠래브 경매 2024타경12681 | 최저가 2억 8,100만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 용인 빌라 경매 양지면 쏠래브(2024타경12681) 물건을 살펴봅니다.

용인시 처인구 양지면 용동중학교 남서쪽 근처에 있는 쏠래브 2동 1층 101호(전용 54.81㎡, 약 16.6평)가 감정가 그대로인 2억 8,100만원에 처음 경매에 나왔습니다. 유찰이 한 번도 없었던 첫 매각입니다.

그런데 이 집에는 공사업체들이 신고한 약 9억 9,487만원의 유치권이 붙어 있습니다. 감정가의 세 배가 훌쩍 넘는 금액인데, 이게 사실이라면 낙찰자가 갚아야 하는 걸까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

유치권 신고액이 감정가의 세 배가 넘는데, 성립 여부는 불분명합니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 54.81㎡(약 16.6평), 4층 건물 1층 101호이고 유찰 없이 감정가 2억 8,100만원으로 시작합니다. · 공사업체 4곳이 2025년 9월 공사대금 994,877,470원 유치권을 신고했습니다. 법원은 성립 여부가 불분명하다고 적었습니다. · 경매를 신청한 남동농업협동조합은 이 유치권을 인정하지 않는다는 유치권배제신청서를 2025년 11월 24일 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경12681
소재지	용인시 처인구 양지면 양지면 쏠래브 2동 1층101호
면적	전용 54.81㎡ (16.6평)
감정가	2억 8,100만원
최저가	2억 8,100만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2,810만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	공사업체들이 공사대금 약 9억 9,487만원의 유치권을 신고했지만, 법원 서류에도 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 신고액이 감정가보다 훨씬 커서, 입찰 전에 사건기록을 직접 확인해야 하는 위험한 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매14계
경매 종류	임의경매 (청구금액 10억 3,862만 5,444원)
경매 개시	2024년 11월 28일
매각 장소	제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

은행 대출 등을 갚지 못해 근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 경매를 신청한 곳은 남동농업협동조합이고, 청구금액은 1,038,625,444원으로 감정가의 세 배가 넘습니다.

청구금액이 이렇게 큰 이유는 자료로 확인되지 않으니 사건기록을 보세요. 이해관계인에는 근저당권자, 전세권자, 가압류권자, 압류권자, 교부권자, 유치권자, 임차인이 있습니다.

참고 유치권이 뭔가요? 유치권은 건물 공사를 하고 돈을 못 받은 업체가 ‘돈을 받기 전까지 이 집을 돌려주지 않겠다’고 주장하는 권리입니다. 진짜로 인정되면 낙찰자가 그 공사대금을 대신 갚아야 할 수 있습니다. 반대로 점유 사실이나 공사 사실이 없으면 인정되지 않을 수 있습니다. 이 물건은 신고만 있고 자료가 제출되지 않았습니다. 판단은 사건기록과 전문가 상담으로 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 용인시 처인구 양지면 남곡로105번길 3, 2동 1층101호 (쏠래브)
전용면적	54.81㎡ (16.6평)
건물	철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호 (같은 단지 3개 동 다세대주택 가운데 2동). 감정평가서에는 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이라고 적혀 있습니다.
전용 평당 최저가	약 1,693만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 개별난방, 소화전·화재경보설비, 승강기설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 문이 닫혀 있고 사람이 없어 소유자나 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

용인 양지면 입지와 주변

건물은 용동중학교 남서쪽 가까이에 있고, 주변은 다세대·연립주택이 모여 있는 지역입니다. 감정평가서는 주위 환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 단지까지 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 단지 남쪽으로 폭 약 5미터의 포장도로가 붙어 있습니다.

용도지역은 자연녹지지역이고, 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

양지면 쏠래브 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.17	2억 8,100만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	2억 2,480만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 7,984만원 (64%)	–

감정가와 최저가는 2억 8,100만원으로 같고, 아직 유찰이 없어 깎인 가격이 아닙니다. 같은 건물 실거래와 월세 자료가 없어 시세 비교는 실거래 확인 필요입니다.

한 번 유찰되면 다음 회차 최저가는 2억 2,480만원입니다. 다만 유치권 신고액이 크기 때문에, 가격이 내려가는 것만 보고 들어가면 위험합니다.

월세 수익률은 이 건물 거래 자료가 없어 계산하지 않았습니다. 임차인이 낸 서류에는 보증금 7,000만원에 월 30만원이 적혀 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 양지면 쏠래브 2024타경12681 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2024.11.13	없음

전입세대확인서에 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 있어, 현황조사 보고서는 그 사람을 임차인으로 올렸습니다. 2024년 11월 13일 전입과 확정일자, 보증금 7,000만원, 월세 30만원, 계약기간은 2024년 11월 1일부터 2026년 10월 31일까지입니다.

2025년 1월 23일 배당을 요구했습니다.

이 임차인의 전입은 근저당권보다 늦어서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 계약기간은 이미 끝났으니 지금 실제로 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

한편 유치권자들은 2025년 5월 10일부터 점유했다고 신고했습니다.

RIGHTS

양지면 쏠래브 권리 분석

말소기준권리	2022. 12. 22. 근저당권
법원 특이사항	유치권신고: 공사업체 4곳이 2025. 9. 17. 공사대금 994,877,470원(점유시작일 2025. 5. 10.)의 유치권을 신고했으나 성립 여부는 불분명함(자료 미제출). 2025. 11. 24. 신청채권자가 유치권배제신청서를 제출함

말소기준권리는 2022년 12월 22일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 대부분 지워집니다.

임차인은 근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없으니 낙찰자가 보증금을 떠안지는 않습니다. 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 아니라 집주인에게 청구해야 합니다.

하지만 유치권은 말소기준권리와 관계없이 낙찰자에게 넘어올 수 있는 권리입니다. 진짜 성립하면 신고액 약 9억 9,487만원이 문제가 됩니다.

성립 여부는 법원 서류에서 불분명하다고만 돼 있으니, 직접 확인 없이는 판단할 수 없습니다.

권리 판정 · 위험 유치권 성립 여부를 모르는 상태로는 입찰하기 어렵습니다 세입자 보증금은 낙찰자가 떠안지 않지만, 공사대금 약 9억 9,487만원의 유치권 신고가 있습니다. 신청채권자가 배제신청서를 냈다고 해서 유치권이 없어진 것은 아닙니다. 사건기록을 보고, 필요하면 변호사 등 전문가에게 확인하세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,810만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 현황조사 때 아무도 만나지 못했고, 임차인의 계약기간도 끝났습니다. 점유자가 있으면 인도명령 절차가 필요하고, 유치권자가 점유 중이라면 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 용인시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1유치권 신고서와 증빙: 사건기록에서 신고서, 공사계약서, 점유 증거가 제출됐는지 확인하세요. 2점유 여부: 유치권은 실제로 점유해야 인정됩니다. 현장에서 누가 쓰는지, 문 잠금장치는 어떤지 확인하세요. 3유치권배제신청서: 2025년 11월 24일 제출 이후 법원이 어떤 판단을 했는지 확인하세요. 4청구금액 10억원의 이유: 같은 단지 다른 호수와 함께 잡힌 근저당인지 사건기록을 보세요. 5실거래·시세: 이 건물의 거래 자료가 없으니 가까운 다세대 실거래를 직접 찾아 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 임차인 보증금은 낙찰자가 떠안지 않음 ＋ 근저당권자가 유치권 배제를 신청함 ＋ 승강기·개별난방 갖춘 54.8㎡ 넓이 ＋ 대지권 면적이 비교적 넓은 3개 동 단지	－ 유치권 신고액이 감정가의 세 배가 넘음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 같은 건물 실거래·월세 자료 없음 － 자연녹지지역이라 역과 상권은 따로 확인해야 함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

감정가 그대로라 값이 싸 보이지는 않는 첫 매각인데, 공사대금 약 9억 9,487만원의 유치권까지 붙었습니다. 법원도 성립 여부를 ‘불분명’이라고만 적었으니 안전하다고도, 가짜라고도 할 수 없는 상태입니다.

초보자에게는 권하기 어렵습니다. 점유 증거와 공사 자료가 나오기 전에는 입찰가를 정할 기준이 없습니다.

사건기록과 현장을 확인하고, 그래도 불확실하다면 이번 회차는 지켜보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 쏠래브 2024타경12681 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰 없이 감정가와 같은 2억 8,100만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,810만원입니다.

Q. 유치권 약 9억 9,487만원을 낙찰자가 갚아야 하나요?

A. 성립하면 그럴 수 있습니다. 하지만 법원 서류에도 성립 여부가 불분명하다고 돼 있고, 신청채권자가 배제신청서를 냈습니다. 사건기록과 현장 점유를 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 2,480만원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 용인시 처인구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)