[오피스텔] 군포 대야미동 더웰대야미 경매 2025타경101460 | 최저가 1억 5,424만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 군포 오피스텔 경매 대야미동 더웰대야미(2025타경101460) 물건을 살펴봅니다.

군포시 대야미동 대야미역(4호선) 북동쪽 근처의 더웰대야미 5층 502호(전용 50.84㎡, 약 15.4평)가 두 번 유찰돼 1억 5,424만원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 4,100만원의 64%입니다.

그런데 이 집에는 보증금 2억 3,000만원의 주택임차권이 걸려 있고, 세입자는 대항력까지 있습니다. 게다가 현황조사 때 다른 사람이 살고 있었습니다.

겁이 나서 두 번 지나친 걸까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

남이 살고 있는 집인데, 임차권 보증금은 포기 확약서로 정리됐다고 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 50.84㎡(약 15.4평), 지하 1층~지상 10층 건물의 5층이고 방 2개·거실·주방·욕실 구조입니다. 두 번 유찰돼 감정가의 64%입니다. · 세입자는 2021년 5월 전입해 대항력이 있고 보증금은 2억 3,000만원입니다. 주택도시보증공사가 임차권을 넘겨받아 경매를 신청했습니다. · 2026년 6월 9일 보증공사가 남은 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈고, 이를 조건으로 매각합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경101460
소재지	군포시 대야미동 대야미동 더웰대야미 5층502호
면적	전용 50.84㎡ (15.4평)
감정가	2억 4,100만원
최저가	1억 5,424만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,542만 4,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 보증금 2억 3,000만원이 걸려 있지만, 임차권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 등기를 말소하는 확약서를 냈습니다. 다만 현황조사 때 다른 사람이 살고 있었고 점유 관계는 알 수 없습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 안양지원 경매4계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 5,909만 5,167원)
경매 개시	2025년 9월 30일
매각 장소	104호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 259,095,167원입니다. 이해관계인에는 교부권자, 임차인, 주택임차권자, 채권자가 있습니다.

참고 대항력을 포기했다는 말은 무슨 뜻인가요? 대항력이 있는 세입자는 낙찰자에게도 ‘보증금을 돌려받을 때까지 못 나간다’고 할 수 있습니다. 이 물건은 보증공사가 우선변제권(배당에서 먼저 받을 권리)만 주장하고 대항력은 포기했다고 명세서에 적혀 있습니다. 그래서 배당에서 못 받은 금액이 있어도 낙찰자에게 청구하지 않는다는 뜻입니다. 정확한 문구는 명세서 원문에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 5층502호
전용면적	50.84㎡ (15.4평)
대지권	14.11㎡ (4.3평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 10층 건물 중 5층 502호 (2020년 11월 27일 사용승인, 오피스텔)
전용 평당 최저가	약 1,002만원

감정평가서에 방 2개, 거실, 주방, 욕실 1개, 다용도실 구조이고, 시스템에어컨과 승강기, 소화전, 화재탐지설비, CCTV, 주차시설이 있다고 적혀 있습니다. 내부 구조도는 사건기록에 있습니다.

실제 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

군포 대야미동 입지와 주변

건물은 대야미역(4호선) 북동쪽 가까이에 있고, 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 섞인 지역입니다. 감정평가서는 주위 환경과 교통을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 들어가기 쉽고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 건물 남동쪽으로 폭 20미터 안팎의 포장도로가 붙어 있습니다.

역에서 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

대야미동 더웰대야미 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.08	2억 4,100만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.13	1억 9,280만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.17	1억 5,424만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 2,339만 2,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	9,871만 4,000원 (41%)	–

감정가는 2억 4,100만원입니다. 같은 건물 같은 면적대 실거래는 2025년 1월 2억 6,000만원(4층, 52.4㎡) 한 건뿐이라 최근 시세로 보기 어렵습니다.

최근 시세는 실거래 확인 필요입니다.

최저가 1억 5,424만원은 그 한 건보다 1억원 넘게 낮습니다. 또 유찰되면 1억 2,339만 2,000원까지 내려갑니다.

같은 건물에서 2026년 6월 보증금 1억 8,000만원(월세 없음)의 임대 신고가 4층 53.47㎡에서 있었습니다.

월세 거래는 큰 면적(82.63㎡) 한 건뿐이라 이 호수의 월세 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 대야미동 더웰대야미 2025타경101460 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.05.12	있음

명세서에 세입자가 2021년 5월 12일 전입, 5월 20일 확정일자, 보증금 2억 3,000만원, 전부 임차로 올라 있고, 이 세입자의 보증금 반환 채권은 주택도시보증공사가 넘겨받았습니다. 세입자는 주택임차권등기를 한 상태입니다.

현황조사 때는 40대쯤 여성이 있었는데, 집주인의 지인인 남자친구가 얼마 전부터 살고 있다고만 하고 월세 여부도 몰랐습니다. 그래서 상세 점유관계는 알 수 없다고 적혀 있고, 전입세대확인서에는 세대주가 없습니다.

누가 어떤 근거로 살고 있는지 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

대야미동 더웰대야미 권리 분석

말소기준권리	2025.09.30. 강제경매개시결정
법원 특이사항	주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026. 6. 9. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 이를 조건으로 매각함

말소기준권리는 2025년 9월 30일 강제경매개시결정입니다. 이 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2021년 5월에 전입해 말소기준권리보다 빨라 원래는 대항력이 있고, 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔액 청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다.

다만 지금 살고 있는 사람은 이 보증공사와 별개이니 점유 문제는 따로 봐야 합니다.

권리 판정 · 주의 보증금 걱정은 줄었지만 지금 살고 있는 사람이 변수입니다 보증공사의 확약서로 보증금 인수 위험은 서류상 낮습니다. 그러나 현황조사에서 만난 거주자의 권리 근거를 알 수 없습니다. 낙찰 후 비워 달라고 해야 할 수 있으니 점유 관계를 먼저 확인하세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,542만 4,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 현재 거주자가 있고 권리 근거는 알 수 없습니다. 순순히 이사하면 문제가 없지만, 버티면 인도명령과 강제집행 절차가 필요하고 시간이 걸립니다.

3. 예상 취득세 용도에 따라 다름 오피스텔은 주거용인지 업무용인지, 이미 가진 주택이 있는지에 따라 세율이 크게 달라집니다. 입찰 전에 군포시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔액 포기 문구를 직접 확인하세요. 2거주자의 권리: 지금 사는 사람이 누구이고 무슨 근거로 사는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 3관리비: 오피스텔은 관리비가 밀렸을 수 있으니 체납액을 확인하세요. 4시세: 같은 건물 실거래가 2025년 1월 한 건뿐이라 근처 오피스텔 최근 거래를 따로 찾아보세요. 5오피스텔 세금: 취득세와 주택수 포함 여부를 입찰 전에 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 두 번 유찰돼 감정가의 64% ＋ 보증공사 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 대야미역(4호선) 가까움(감정평가서 기재) ＋ 방 2개·거실 구조에 2020년 사용승인 건물	－ 현재 거주자의 점유 근거를 알 수 없음 － 최근 실거래 자료가 부족함 － 오피스텔이라 세금 확인이 필요함 － 전용 15.4평에 비해 대지권이 작음(약 4.3평)

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘보증금 2억 3,000만원, 대항력 있음’이라는 말만 보면 피해야 할 물건 같습니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력과 남은 보증금 청구를 모두 포기하는 확약서를 냈고 이를 조건으로 파는 것이라, 서류상 보증금 위험은 많이 줄었습니다.

오히려 조심할 것은 지금 살고 있는 사람입니다. 법원도 점유 관계를 알 수 없다고 적었고, 최근 실거래도 부족합니다.

현장 확인과 가격 조사를 먼저 하고, 비우는 데 드는 시간과 비용까지 넉넉히 빼서 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 더웰대야미 2025타경101460 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 2억 4,100만원의 64%인 1억 5,424만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,542만 4,000원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력과 남은 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈고, 이를 조건으로 매각합니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 수원지방법원 안양지원 104호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 2,339만 2,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)