[아파트] 강남구 청담동 청담우방아파트 경매 2025타경104362 | 최저가 22억 4,000만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강남구 아파트 경매 청담동 청담우방아파트(2025타경104362) 물건을 살펴봅니다.

강남구 청담동 학동로변 청담우방아파트 17층(전용 118.53㎡, 약 35.9평)이 감정가 28억원에서 한 번 유찰돼 22억 4,000만원부터 다시 나왔습니다. 같은 건물 같은 면적의 올해 2~3월 실거래가 26억 5,000만~26억 8,000만원이라 숫자만 보면 4억원 넘게 낮습니다.

그런데 이 집에는 근저당보다 먼저 전입한 세입자가 있습니다. 보증금이 얼마인지 자료에는 비어 있습니다.

싼 이유가 가격표에만 있는 걸까요? 권리관계를 같이 열어 보겠습니다.

최저가가 실거래보다 4억 넘게 낮아도, 세입자 보증금은 따로 확인해야 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 118.53㎡(약 35.9평), 18층 건물의 17층, 방 4개·욕실 2개 구조입니다. · 감정가 28억원에서 한 번 유찰돼 22억 4,000만원(80%)부터 시작합니다. · 세입자가 2020년 3월 전입으로 2022년 근저당보다 빨라 대항력이 있는데, 보증금 액수는 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경104362
소재지	강남구 청담동 청담동 청담우방아파트 101동 1702호
면적	전용 118.53㎡ (35.9평)
감정가	28억원
최저가	22억 4,000만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	2억 2,400만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 18일(수) 10:00
한 줄 판단	서울 강남 청담동 아파트가 한 번 유찰돼 감정가의 80%인 22억 4,000만원부터 시작합니다. 다만 세입자가 근저당보다 먼저 전입해 대항력이 있고 보증금 액수가 자료에 없어, 입찰 전에 꼭 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매8계
경매 종류	임의경매 (청구금액 5억 1,581만 6,989원)
경매 개시	2025년 11월 13일
매각 장소	제4별관 제211호법정(2층)
매각결정기일	2026년 11월 25일(수)

채권자가 담보로 잡은 근저당권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 5억 1,581만 6,989원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 임차인, 승계인, 교부권자(세금 등을 받을 기관)가 있습니다.

참고 토지거래허가구역 표시는 무슨 뜻인가요? 감정평가서 용도지역 칸에 이 지역이 아파트 대상 토지거래허가구역으로 지정돼 있다고 적혀 있습니다. 경매로 낙찰받을 때 이 규제가 어떻게 적용되는지는 이 자료만으로는 알 수 없습니다. 입찰 전에 강남구청과 법원 집행관실에 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강남구 청담동 43 청담우방아파트 101동 1702호
전용면적	118.53㎡ (35.9평)
대지권	42.21㎡ (12.8평)
건물	철근콘크리트벽식구조 18층 건물의 17층 1702호 (101동). 사용승인일은 1999년 10월 29일입니다.
전용 평당 최저가	약 6,240만원

감정평가서에는 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 발코니를 갖춘 아파트로 이용 중이라고 적혀 있고, 내부는 ‘미상’입니다. 집행관이 찾아갔지만 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.

LOCATION

강남구 청담동 입지와 주변

건물은 언북초등학교 남서쪽 가까이에 있고, 남쪽 학동로변은 소규모 아파트 단지와 업무·상업용 건물, 북쪽 뒤편은 다세대주택과 근린생활시설이 있는 주거지대입니다.

차로 들어갈 수 있고, 가까이에 버스정류장과 지하철역(7호선·수인분당선 강남구청역)이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 단지 남쪽에 폭 약 30미터 학동로, 서쪽 약 12미터, 북쪽 약 9미터 도로가 붙어 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

청담동 청담우방아파트 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.14	28억원 (100%)	유찰
2회	2026.11.18	22억 4,000만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	17억 9,200만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	14억 3,360만원 (51%)	–

같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 3월 26억 8,000만원(11층), 2월 26억 7,000만원(13층), 2월 26억 5,000만원(7층)입니다. 2025년에는 21억 5,000만~23억 8,000만원이었습니다.

최저가 22억 4,000만원은 올해 거래보다 4억원 넘게 낮고, 2025년 거래 수준과 비슷합니다.

또 유찰되면 17억 9,200만원까지 내려갑니다. 최근 전세는 2026년 10월 12억 4,000만원(12층)이 있고, 월세는 8월에 보증금 5억원에 월 390만원(13층)이 있습니다.

층과 상태가 다르니 참고만 하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 청담동 청담우방아파트 2025타경104362 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.03.18	있음

매각물건명세서에는 임차인 1명이 2020년 3월 18일 전입, 3월 16일 확정일자로 적혀 있고, 주거용으로 대항력이 있다고 표시돼 있습니다. 보증금 액수는 자료에 비어 있습니다..

현황조사 때 점유자를 만나지 못했고, 전입세대확인서에 세대주 1명이 올라 있어 그 사람의 점유로 본 것입니다. 실제로 살고 있는지는 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다.

RIGHTS

청담동 청담우방아파트 권리 분석

말소기준권리	2022. 2. 25. 근저당
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2022년 2월 25일 근저당입니다. 이 근저당과 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년 3월에 전입해 근저당보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 세입자가 경매에서 배당을 요구하지 않았거나 배당으로 보증금을 다 받지 못하면, 남은 보증금을 낙찰자가 넘겨받을 수 있습니다.

배당 요구 여부와 보증금은 매각물건명세서 원문에서 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 가격은 싸지만 세입자 보증금이 가장 큰 변수입니다 세입자가 근저당보다 먼저 전입해 대항력이 있고 보증금 액수가 자료에 없습니다. 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있는지 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2억 2,400만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했고 보증금도 비어 있습니다. 세입자가 살고 있고 보증금을 받지 못한 채 나가지 않겠다고 하면 협의가 길어질 수 있습니다. 비용은 현장 확인 뒤에 정하세요.

3. 예상 취득세 3%대 9억원을 넘는 주택은 1주택 기준 취득세가 3%대(교육세 등 별도)로 안내되는 것이 일반적입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라지니 강남구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1보증금과 배당 요구: 매각물건명세서와 문건처리내역에서 세입자 보증금, 배당 요구 여부를 직접 확인하세요. 2토지거래허가구역: 감정평가서에 적힌 허가구역이 경매 낙찰에 어떻게 적용되는지 구청에 물어보세요. 3점유 여부: 우편물·관리사무소로 실제 거주자가 누구인지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 밀린 관리비를 확인하세요. 5실거래: 같은 건물 26억원대(올해)와 2025년 21억~23억원대를 모두 보고 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 건물 올해 실거래보다 4억원 넘게 낮은 최저가 ＋ 전용 118㎡ 방 4개 대형 구조 ＋ 지하철역·학교·학동로가 가까운 입지 ＋ 한 번 더 유찰되면 17억 9,200만원	－ 세입자 보증금 액수가 자료에 없음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 입찰보증금만 2억 2,400만원

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

’28억원 아파트가 22억대’라는 숫자는 눈길을 끌지만, 이 물건은 가격보다 세입자가 문제입니다. 근저당보다 먼저 들어온 세입자가 있는데 보증금이 얼마인지 모르니, 최저가가 싼지 비싼지 아직 말할 수 없습니다.

서류에서 보증금과 배당 요구 여부가 확인되면 그때 실거래 26억원대와 비교해 입찰가를 정하시기 바랍니다. 확인이 안 되면 이번 회차를 지켜보는 쪽이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 청담우방아파트 2025타경104362 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 28억원의 80%인 22억 4,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2억 2,400만원입니다.

Q. 세입자가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 세입자가 근저당보다 먼저 전입해 대항력이 있습니다. 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 넘겨받을 수 있습니다. 보증금과 배당 요구 여부는 매각물건명세서에서 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 18일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 제211호 법정(2층)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 17억 9,200만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)