[오피스텔] 영등포구 영등포동2가 와이에이치빌리지 경매 2025타경11889 | 최저가 4,445만 9,000원(21%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 영등포구 오피스텔 경매 영등포동2가 와이에이치빌리지(2025타경11889) 물건을 살펴봅니다.

서울 영등포구 영등포동2가 와이에이치빌리지 607호(전용 17.25㎡, 약 5.2평) 오피스텔이 일곱 번 유찰돼 4,445만 9,000원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 1,200만원의 21%입니다.

같은 건물 같은 면적의 올해 5월 실거래는 1억 9,000만원입니다. 이렇게 큰 차이가 나는데 왜 일곱 번이나 지나쳤을까요? 서류에서 이유를 찾아보겠습니다.

최저가는 4,445만원인데, 같은 건물 같은 면적은 1억 9천만원에 거래됐습니다.

핵심 쟁점 · 전용 17.25㎡(약 5.2평) 소형 오피스텔, 8층 건물의 6층입니다. · 일곱 번 유찰돼 감정가의 21%인 4,445만 9,000원부터 시작합니다. · 2025년 6월 전입한 외국인 세입자가 있고, 이해관계인에 주택임차권자가 올라 있습니다. 대항력은 없는 것으로 기재됐습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경11889
소재지	영등포구 영등포동2가 영등포동2가 와이에이치빌리지 제6층 제607호
면적	전용 17.25㎡ (5.2평)
감정가	2억 1,200만원
최저가	4,445만 9,000원 (감정가 21%, 7회 유찰)
입찰보증금	444만 5,900원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:00
한 줄 판단	일곱 번 유찰돼 감정가 2억 1,200만원의 21%인 4,445만 9,000원이 됐습니다. 최근 같은 건물 거래보다 훨씬 낮지만, 내부를 못 봤고 임차권자가 이해관계인에 올라 있어 서류 확인이 먼저입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매11계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 7,387만 2,099원)
경매 개시	2025년 9월 10일
매각 장소	제112호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 1억 7,387만 2,099원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 교부권자, 임차인, 주택임차권자가 올라 있습니다. 경매 개시일은 2025년 9월 10일, 배당요구 마감일은 2025년 12월 11일입니다.

참고 오피스텔도 주택처럼 따지나요? 건축물 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 세입자가 주거용으로 살고 있어, 세금과 임대차 권리는 실제 쓰임에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세 세율과 임차권 내용은 구청 세무과와 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 영등포구 영등포동2가 94-319 와이에이치빌리지 제6층 제607호
전용면적	17.25㎡ (5.2평)
대지권	6.13㎡ (1.9평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물 내 제6층 제607호(사용승인일 2020년 4월 28일, 건축물대장상 업무시설 오피스텔). 대지권 6.13㎡(약 1.9평)
전용 평당 최저가	약 855만원

집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못해 내부를 보지 못했습니다. 감정평가서에는 외벽 석재 붙임, 샷시 창호라고만 적혀 있습니다.

내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

영등포구 영등포동2가 입지와 주변

건물은 영등포로터리 북서쪽 가까이에 있고, 주변은 같은 종류의 오피스텔과 근린생활시설이 섞여 있는 지역으로 평가됐습니다.

차량 출입이 가능하고 가까이에 노선버스 정류장이 있습니다. 건물 북쪽은 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

영등포동2가 와이에이치빌리지 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.02.10	2억 1,200만원 (100%)	유찰
2회	2026.03.31	1억 6,960만원 (80%)	유찰
3회	2026.05.12	1억 3,568만원 (64%)	유찰
4회	2026.06.18	1억 854만 4,000원 (51%)	유찰
5회	2026.08.05	8,683만 5,000원 (41%)	유찰
6회	2026.09.03	6,946만 8,000원 (33%)	유찰
7회	2026.10.14	5,557만 4,000원 (26%)	유찰
8회	2026.11.12	4,445만 9,000원 (21%)	이번 입찰
9회 (또 유찰되면)	미정	3,556만 7,000원 (17%)	–
10회 (또 유찰되면)	미정	2,845만 4,000원 (13%)	–

감정가는 2억 1,200만원이고 최저가는 4,445만 9,000원입니다. 같은 건물 같은 면적의 실거래는 2026년 5월 1억 9,000만원(5층, 17.51㎡), 2025년 2월 2억 500만원(7층, 16.67㎡)입니다.

또 유찰되면 다음 회차 최저가는 3,556만 7,000원입니다. 같은 건물 최근 월세는 2026년 9월 보증금 5,000만원에 월 60만원(7층), 6월 보증금 1억원에 월 45만원(6층)이고, 전세로 보이는 거래는 1억 7,000만원 안팎입니다.

최저가가 시세보다 이렇게 낮은 이유는 자료만으로 알 수 없습니다. 등기부와 명세서의 인수 권리를 꼭 확인하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 영등포동2가 와이에이치빌리지 2025타경11889 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2025.06.02	없음

매각물건명세서에는 외국인 세입자 1명이 2025년 6월 2일 전입, 주거용으로 기재돼 있습니다. 보증금, 확정일자, 임대차 기간은 ‘미상’입니다.

집행관이 찾아갔을 때 아무도 만나지 못했고, 외국인체류확인서에 등재된 사람이 있어 임차인으로 기록됐습니다. 이해관계인에 주택임차권자가 올라 있으니 임차권등기가 있는지도 확인하세요.

RIGHTS

영등포동2가 와이에이치빌리지 권리 분석

말소기준권리	2024.12.12. 가압류
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2024년 12월 12일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2025년 6월에 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 기재됐습니다. 그래서 보증금을 낙찰자가 떠안을 가능성은 낮지만, 명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸으로 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 시세보다 훨씬 낮지만 이유를 먼저 확인하세요 세입자 대항력은 없는 것으로 기재됐고 최저가는 최근 거래보다 크게 낮습니다. 하지만 일곱 번 유찰된 이유가 자료에 없고, 내부를 아무도 보지 못했으며 주택임차권자가 이해관계인에 올라 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 444만 5,900원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 실제로 살고 있다면 협의나 인도명령(법원이 집을 비우라고 정해 주는 절차)이 필요할 수 있습니다. 외국인 세입자라 연락 방법도 미리 알아보세요.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 주택으로 보는지, 업무용으로 보는지에 따라 세율이 크게 다릅니다. 업무용이면 보통 4%대 세율이 적용되니 영등포구청 세무과나 세무사에게 먼저 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1유찰 이유: 일곱 번 유찰된 이유를 등기부, 명세서, 현장에서 확인하세요. 2임차권등기: 이해관계인의 주택임차권자 내용을 등기부에서 확인하세요. 3점유 상태: 전입자가 실제로 사는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 4관리비: 밀린 관리비가 있는지 확인하세요. 5실거래·월세: 같은 건물 거래 1억 9,000만원대와 월세 사례를 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최근 같은 건물 거래보다 크게 낮은 최저가 ＋ 2020년 사용승인 비교적 새 건물, 승강기 있음 ＋ 같은 건물 월세·전세 거래가 꾸준함 ＋ 세입자 대항력이 없는 것으로 기재	－ 전용 5.2평 소형, 내부를 아무도 보지 못함 － 일곱 번 유찰된 이유가 자료에 없음 － 오피스텔이라 세금 확인이 필요함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

4,445만원이라는 최저가는 같은 건물 거래 1억 9,000만원에 비하면 파격적입니다. 하지만 일곱 번이나 유찰된 데는 이유가 있을 겁니다.

이유를 확인하지 못한 채 싼 가격만 보고 들어가는 것은 위험합니다.

확인할 것은 임차권등기, 점유 상태, 관리비입니다. 이 세 가지가 깨끗하다면 노려볼 만하고, 하나라도 걸리면 입찰가를 크게 낮추거나 물러서는 것이 좋습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 와이에이치빌리지 2025타경11889 최저가는 얼마인가요?

A. 일곱 번 유찰돼 감정가 2억 1,200만원의 21%인 4,445만 9,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 444만 5,900원입니다.

Q. 세입자의 보증금을 떠안나요?

A. 세입자가 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 주택임차권자가 이해관계인에 있으니 등기부와 명세서를 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 3,556만 7,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 영등포구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)