[빌라] 금천구 독산동 라온하우스 경매 2025타경12818 | 최저가 9,909만원(26%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 금천구 빌라 경매 독산동 라온하우스(2025타경12818) 물건을 살펴봅니다.

서울 금천구 독산동 문성중학교 북동쪽 라온하우스 4층 401호(전용 42.15㎡, 약 12.8평)가 여섯 번 유찰돼 9,909만원까지 내려왔습니다. 감정가 3억 7,800만원의 26%입니다.

그런데 이렇게 싼 데는 이유가 있을 수 있습니다. 2021년에 전입한 세입자가 대항력(낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는 힘)을 갖고 있다고 적혀 있는데, 보증금이 얼마인지는 자료에 나오지 않습니다.

매각물건명세서에서 무엇을 봐야 하는지 같이 보겠습니다.

최저가는 3분의 1 아래인데, 앞선 세입자의 보증금은 아직 모릅니다.

핵심 쟁점 · 전용 42.15㎡(약 12.8평) 단지형 다세대주택, 지하 1층~지상 6층 건물의 4층입니다. · 여섯 번 유찰돼 감정가의 26%인 9,909만원부터 시작합니다. 청구금액은 4억 1,402만 9,108원으로 최저가보다 훨씬 큽니다. · 2021년 8월 전입 세입자는 말소기준권리(2023년 2월 가압류)보다 앞서 대항력이 있는 것으로 기재됐습니다. 보증금·확정일자는 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경12818
소재지	금천구 독산동 독산동 라온하우스 제102동 제4층 제401호
면적	전용 42.15㎡ (12.8평)
감정가	3억 7,800만원
최저가	9,909만원 (감정가 26%, 6회 유찰)
입찰보증금	990만 9,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:00
한 줄 판단	감정가 3억 7,800만원이 여섯 번 유찰돼 9,909만원까지 내려왔습니다. 다만 가압류보다 먼저 전입한 세입자가 있고 보증금이 자료에 없어, 인수 여부를 확인하기 전에는 싸다고 말할 수 없습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매11계
경매 종류	강제경매 (청구금액 4억 1,402만 9,108원)
경매 개시	2025년 11월 5일
매각 장소	제112호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 4억 1,402만 9,108원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차인이 올라 있습니다. 경매 개시일은 2025년 11월 5일, 배당요구 마감일은 2026년 2월 5일입니다.

참고 대항력이 있으면 낙찰자가 무엇을 떠안나요? 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자는 배당(경매 대금을 나눠 받는 절차)에서 보증금을 다 받지 못하면 못 받은 돈을 낙찰자에게 요구할 수 있습니다. 이 사건은 세입자가 배당을 요구했는지, 보증금이 얼마인지 자료에 없으니 법원 사건기록과 매각물건명세서에서 반드시 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제102동 제4층 제401호
전용면적	42.15㎡ (12.8평)
대지권	25.98㎡ (7.9평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물 내 제4층 제401호(사용승인일 2019년 4월 8일, 집합건축물대장상 단지형 다세대주택). 대지권 25.98㎡(약 7.9평)
전용 평당 최저가	약 774만원

집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못해 내부를 보지 못했습니다. 감정평가서의 내부구조도는 건축물대장 도면을 바탕으로 그린 것이라 실제와 다를 수 있다고 적혀 있습니다.

위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있다고 합니다. 내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

금천구 독산동 입지와 주변

건물은 문성중학교 북동쪽 가까이, 문성로에 붙어 있습니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 섞인 주거·상가 지대로 평가됐습니다.

차량 출입이 가능하고 가까이에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 북쪽과 동쪽이 문성로(포장도로)에 닿습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

독산동 라온하우스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.03.31	3억 7,800만원 (100%)	유찰
2회	2026.05.12	3억 240만원 (80%)	유찰
3회	2026.06.18	2억 4,192만원 (64%)	유찰
4회	2026.08.05	1억 9,353만 6,000원 (51%)	유찰
5회	2026.09.03	1억 5,482만 9,000원 (41%)	유찰
6회	2026.10.14	1억 2,386만 3,000원 (33%)	유찰
7회	2026.11.12	9,909만원 (26%)	이번 입찰
8회 (또 유찰되면)	미정	7,927만 2,000원 (21%)	–
9회 (또 유찰되면)	미정	6,341만 8,000원 (17%)	–

감정가는 3억 7,800만원이고 최저가는 9,909만원입니다. 같은 건물 실거래는 2025년 7월 2억 6,500만원(4층, 26.53㎡) 한 건뿐인데, 이 물건(42.15㎡)보다 면적이 훨씬 작아 그대로 비교하기는 어렵습니다.

또 유찰되면 다음 회차 최저가는 7,927만 2,000원입니다. 같은 건물 월세·전세 기록(2025년 12월 보증금 1억 9,400만원에 월 40만원, 2층 26.67㎡ 등)도 면적이 달라 수익률은 계산하지 않았습니다.

이 평형의 실거래는 확인 필요입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 독산동 라온하우스 2025타경12818 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.08.09	있음

매각물건명세서에는 세입자 1명이 2021년 8월 9일 전입, 용도 주거로 적혀 있습니다. 보증금, 확정일자, 임대차 기간, 점유 부분은 모두 ‘미상’입니다.

집행관이 찾아갔을 때 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서(주민등록 등재 내용)에 세입자 세대가 올라 있어 임차인으로 기록됐습니다. 실제로 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

독산동 라온하우스 권리 분석

말소기준권리	2023.02.13. 가압류
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2023년 2월 13일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2021년 8월에 전입해 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 기재됐습니다. 보증금이 크고 배당으로 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 부담할 수 있습니다.

보증금 액수와 배당요구 여부는 자료에 없어서 지금은 인수 금액을 알 수 없습니다. 입찰 전에 명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸을 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 최저가가 낮은 만큼 보증금 인수 확인이 먼저입니다 대항력 있는 세입자의 보증금이 자료에 없습니다. 이 금액이 최저가 9,909만원에 더해질 수 있으므로, 인수 여부와 금액을 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 990만 9,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 실제로 살고 있는지, 배당을 받고 나가는지에 따라 달라집니다. 자료만으로는 판단할 수 없으니 현장과 사건기록을 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하 주택을 1주택 기준으로 취득하면 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있거나 조정대상지역 여부에 따라 달라질 수 있으니 금천구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1세입자 보증금: 명세서에서 보증금 액수, 배당요구 여부, 인수되는 권리를 직접 확인하세요. 2점유 상태: 전입자가 실제로 사는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 3관리비: 밀린 관리비가 있는지 관리사무소에 물어보세요. 4실거래: 같은 건물 같은 면적의 거래가 없어, 인근 비슷한 평형 거래를 따로 찾아보세요. 5내부 상태: 내부를 아무도 보지 못했으니 낙찰 후 수리비를 넉넉히 잡으세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가 대비 26%까지 내려온 최저가 ＋ 2019년 사용승인 비교적 새 건물, 승강기 있음 ＋ 대지권 있는 다세대주택 ＋ 문성로에 접한 단지, 버스정류장 가까움	－ 대항력 있는 세입자의 보증금 미상 － 내부를 아무도 보지 못함 － 같은 면적 실거래가 없어 시세 판단이 어려움

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

감정가의 26%라는 숫자는 눈에 확 들어옵니다. 하지만 여섯 번이나 유찰된 데는 세입자 문제가 걸려 있을 가능성이 큽니다.

지금 자료로는 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 아직 싸다고 말할 수 없습니다.

보증금이 작거나 배당으로 전액 정리된다면 매력적인 물건이 될 수 있고, 크게 남는다면 최저가에 그 금액을 더해서 따져야 합니다. 명세서 확인이 끝나기 전에는 입찰가를 정하지 않으시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 라온하우스 2025타경12818 최저가는 얼마인가요?

A. 여섯 번 유찰돼 감정가 3억 7,800만원의 26%인 9,909만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 990만 9,000원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자가 있으면 보증금을 떠안나요?

A. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 이 사건은 보증금과 배당요구 여부가 자료에 없으니 명세서 원문을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 7,927만 2,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)