[주택] 광진구 중곡동 단독주택 경매 2025타경185 | 최저가 7억 7,230만 4,000원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광진구 주택 경매 중곡동 단독주택(2025타경185) 물건을 살펴봅니다.

서울 광진구 중곡동 서울용마초등학교 남동쪽에 있는 단독주택(대지 131.6㎡, 약 39.8평, 건물 연면적 202.24㎡, 약 61.2평)이 두 번 유찰돼 7억 7,230만 4,000원까지 내려왔습니다. 감정가 12억 672만 5,200원의 64%이고, 입찰일은 2026년 11월 16일(월)입니다.

건물은 1층 1가구, 2층 1가구, 지층 2가구로 쓰이고 있어 모두 4가구입니다. 세입자가 여럿이면 보증금을 물어 줘야 하는 건 아닐까 걱정되는데, 명세서를 열어 보면 이야기가 달라집니다.

세입자 세 명 모두 말소기준보다 늦게 들어와 서류상 대항력이 없습니다.

핵심 쟁점 · 대지 131.6㎡(약 39.8평), 연와조 평슬래브 2층 주택(지층 포함 연면적 202.24㎡)입니다. 1988년에 사용승인을 받았습니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 7억 7,230만 4,000원부터이고, 또 유찰되면 6억 1,784만 3,000원입니다. · 임차인 세 명(2010년·2015년·2016년 전입)이 모두 말소기준(2005년 근저당)보다 늦게 전입해 대항력이 없다고 표시돼 있습니다. 보증금은 명세서에 적혀 있지 않습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경185
소재지	광진구 중곡동 중곡동 단독주택
감정가	12억 672만 5,200원
최저가	7억 7,230만 4,000원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	7,723만 400원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	세입자 3명이 모두 2005년 근저당보다 늦게 전입해 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다. 대신 4가구가 살고 있어 집을 비우는 협의가 숙제이고, 최저가 7억 7,230만원은 중곡동 단독·다가구 1년 평균 거래가 12억 2,899만원보다 낮습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 3억원)
경매 개시	2025년 2월 13일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 3억원이고, 2025년 2월 13일 경매가 시작된 것으로 나옵니다.

이해관계인에는 근저당권자, 소유자, 채무자, 임차인이 있습니다.

참고 '제시외 건물 포함'은 무슨 뜻인가요? 건축물대장이나 등기에 없는데 땅 위에 실제로 있는 건물을 ‘제시외 건물’이라고 합니다. 명세서에 일괄매각이면서 제시외 건물이 포함된다고 적혀 있습니다. 어떤 건물이 어디까지인지는 감정평가서와 현장에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 광진구 중곡동 91-16
대지권	131.6㎡ (39.8평)
건물	연와조 평슬래브지붕 2층 주택 (1층 63.03㎡, 2층 63.03㎡, 지층 76.18㎡), 토지(대) 131.6㎡

감정평가서에 위생·급배수설비, 전기설비, 도시가스설비, 난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 외벽은 적벽돌쌓기, 내부는 벽지·타일 마감입니다.

지층 포함 4가구가 쓰고 있어 내부 상태는 집마다 다를 수 있으니 현장에서 확인하세요.

LOCATION

광진구 중곡동 입지와 주변

건물은 서울용마초등학교 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 섞여 있고, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

차로 들어갈 수 있고 인근에 버스정류장과 5호선 아차산역이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 역까지 걷는 거리는 지도로 확인하세요.

중점경관관리구역(주요 산 주변)에도 들어 있어 신축이나 재건축을 생각한다면 높이·건축 제한을 구청에 확인하세요.

PRICE

중곡동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.08.31	12억 672만 5,200원 (100%)	유찰
2회	2026.10.12	9억 6,538만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.16	7억 7,230만 4,000원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	6억 1,784만 3,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	4억 9,427만 4,000원 (41%)	–

감정가는 12억 672만 5,200원이고, 중곡동 단독·다가구 최근 12개월 평균 거래가는 12억 2,899만원(82건)입니다. 최저가 7억 7,230만원은 이 평균보다 약 4억 5,700만원 낮습니다.

다만 거래 한 건 한 건은 땅 크기, 건물 연식, 도로 조건이 달라 차이가 큽니다. 비슷한 크기로는 2026년 9월 다가구(대지 123㎡, 연면적 198.36㎡, 1992년 건축)가 11억 9,000만원, 같은 달 단독(대지 129.6㎡, 연면적 126.97㎡, 1972년 건축)이 17억원, 2026년 9월 23일 단독(대지 90.2㎡, 1987년 건축)이 7억 5,000만원입니다.

이 집의 임대 현황을 알 수 없어 수익률은 계산하지 않습니다. 참고로 중곡동 다가구 최근 월세 신고에는 보증금 1억원에 월 50만원(33㎡), 보증금 500만원에 월 40만원(70.36㎡) 등이 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 중곡동 단독주택 2025타경185 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2015.12.15	없음
전입 세대 2	2010.02.16	없음
전입 세대 3	2016.06.14	없음

명세서에는 주거용 임차인 세 명이 올라 있습니다. 전입일은 2010년 2월 16일, 2015년 12월 15일, 2016년 6월 14일이고, 보증금과 확정일자는 적혀 있지 않습니다.

세 명 모두 서류상 대항력이 없는 것으로 표시돼 있습니다.

감정평가서 기준 사용 현황은 1층 1가구, 2층 1가구, 지층 2가구입니다. 점유자의 가족 관계를 적은 설명도 명세서에 있습니다.

이해관계인 명단에 배당요구권자가 보이지 않아, 세입자가 보증금을 배당받을 수 있는지도 확인이 필요합니다.

RIGHTS

중곡동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2005. 6. 29. 근저당
법원 특이사항	일괄매각. 제시외 건물 포함

말소기준권리는 2005년 6월 29일 근저당입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자 세 명은 모두 2005년 이후에 전입해 말소기준보다 늦습니다. 그래서 낙찰자에게 보증금을 달라고 할 대항력이 없습니다. 명세서의 인수되는 권리, 지상권 칸도 ‘해당사항없음’입니다.

권리 판정 · 주의 인수할 보증금은 없지만 4가구를 정리해야 합니다 세입자들이 대항력이 없어 서류상 떠안을 보증금은 없습니다. 하지만 4가구가 실제로 살고 있고 보증금도 모르기 때문에, 입찰가에 이사 협의에 드는 시간과 비용을 넣어야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 7,723만 400원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 4가구가 살고 있다면 가구마다 이사 시기와 비용을 협의해야 합니다. 협의가 안 되면 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이사비 같은 실제 비용은 가구 사정에 따라 달라 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 약 2%대 1주택 기준 주택 취득세는 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%이고 그 사이는 1~3%로 점점 올라갑니다. 7억 7,230만원에 낙찰받으면 2%대입니다. 이미 집이 있다면 달라질 수 있으니 광진구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1세입자 보증금·확정일자: 명세서 원문에서 세 명의 보증금과 확정일자를 확인하세요. 2실제 거주 가구: 감정평가서는 4가구(1층 1, 2층 1, 지층 2)로 봤습니다. 실제 인원과 전입자 수가 다른지 현장에서 확인하세요. 3제시외 건물: 대장에 없는 건물이 어디까지 포함되는지 감정평가서와 현장에서 확인하세요. 4건물 상태: 1988년 사용승인 건물이라 누수, 보일러, 전기를 확인하세요. 지층 2가구는 습기도 함께 보세요. 5실거래 기준: 평균 12억 2,899만원보다 개별 거래 편차가 큽니다. 비슷한 땅·건물 거래 몇 건을 직접 비교해 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가가 감정가의 64%, 1년 평균 거래가보다 낮음 ＋ 세입자 대항력 없음, 인수 권리 없음(서류상) ＋ 5호선 아차산역·버스정류장 인근 ＋ 대지 약 39.8평으로 땅이 넓음	－ 4가구 점유자를 정리해야 함 － 세입자 보증금·실제 거주 현황 미확인 － 제시외 건물 포함, 범위 확인 필요 － 1988년 사용승인의 오래된 건물

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

숫자만 보면 가장 눈에 띄는 것은 가격입니다. 12억원대 감정가가 7억원대까지 내려왔고, 근처 단독·다가구 평균보다 한참 낮습니다.

세입자 세 명은 서류상 대항력이 없어 보증금을 떠안을 걱정도 줄어듭니다.

하지만 집을 비우는 일이 남습니다. 4가구가 사는 집이라 이사 협의가 쉽지 않을 수 있고, 세입자 보증금이 얼마인지, 배당을 받는지에 따라 협의 난이도가 크게 달라집니다.

입찰 전에 명세서 원문과 현장을 꼭 확인하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 중곡동 단독주택 2025타경185 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 12억 672만 5,200원의 64%인 7억 7,230만 4,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 7,723만 400원입니다.

Q. 세입자가 세 명인데 보증금을 떠안나요?

A. 명세서상 세 명 모두 말소기준(2005년 근저당)보다 늦게 전입해 대항력이 없어, 떠안을 보증금은 없어 보입니다. 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 6억 1,784만 3,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)