[아파트] 남양주 다산동 다산반도유보라메이플타운 경매 2023타경4780 | 최저가 7억 5,000만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 남양주 아파트 경매 다산동 다산반도유보라메이플타운(2023타경4780) 물건을 살펴봅니다.

경기 남양주시 다산동 다산순환로 다산반도유보라메이플타운 2101동 404호(전용 82.2㎡, 약 24.9평)가 감정가 그대로 7억 5,000만원에 첫 입찰을 맞습니다. 입찰일은 2026년 11월 12일(목)이고, 같은 단지 같은 면적의 최근 실거래는 9억 3,000만~10억 3,500만원입니다.

같은 단지 같은 면적이 2억원 넘게 비싸게 거래되는데 왜 이 가격에 나왔을까요? 경매가 시작된 것은 2023년 11월 8일인데 첫 기일이 2026년 11월입니다. 사연과 입찰 전략을 같이 보겠습니다.

최저가 7억 5,000만원이 최근 실거래보다 2억원 넘게 낮습니다.

핵심 쟁점 · 전용 82.2㎡(약 24.9평) 아파트, 지상 30층 건물의 4층, 2018년에 지어졌습니다. · 아직 유찰되지 않은 첫 입찰이라 감정가 7억 5,000만원 그대로 시작합니다. 유찰되면 6억원입니다. · 임차인이 없고, 전입세대확인서상 세대주가 소유자와 같아 소유자가 살고 있는 것으로 추정됩니다.

한눈에 보기

사건번호	2023타경4780
소재지	남양주시 다산동 다산동 다산반도유보라메이플타운 2101동 4층 404호
면적	전용 82.2㎡ (24.9평)
감정가	7억 5,000만원
최저가	7억 5,000만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	7,500만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:30
한 줄 판단	임차인이 없고 인수되는 권리도 자료에 나오지 않아 권리분석은 단순합니다. 아직 유찰되지 않은 첫 입찰이고 시세와 차이가 커서, 경쟁이 붙어 낙찰가가 크게 오를 수 있는 것이 핵심입니다.

CASE

사건 개요

법원	의정부지방법원 남양주지원 경매6계
경매 종류	임의경매 (청구금액 3억 4,725만 9,835원)
경매 개시	2023년 11월 8일
매각 장소	제101호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 약 3억 4,726만원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관), 채권자, 채무자 겸 소유자가 있습니다.

참고 첫 기일이 왜 2026년에야 열릴까요? 경매는 2023년 11월 8일에 시작됐지만 기일 내역에는 이번 2026년 11월 12일 기일만 보입니다. 그동안 절차가 멈췄거나 미뤄졌을 수 있는데, 정확한 사유는 법원 사건기록에서 확인하세요. 감정평가서가 2023년 11월 자료로 보여, 지금 시세와 차이가 큰 것도 이 때문으로 보입니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 남양주시 다산순환로 300, 2101동 4층 404호 (다산동,다산반도유보라메이플타운)
전용면적	82.2㎡ (24.9평)
대지권	54.3㎡ (16.4평)
건물	철근콘크리트구조 지상 30층 건물 중 4층 404호 (2101동, 아파트)
전용 평당 최저가	약 3,012만원

감정평가서에 급배수·위생설비, 지역난방설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기가 있다고 적혀 있습니다. 현지 조사 때 아무도 만나지 못해 내부를 확인하지 못했습니다.

내부 상태는 관리사무소와 현장에서 확인하세요.

LOCATION

남양주 다산동 입지와 주변

단지는 남양주다산중학교 북서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 근린공원이 있고, 남양주 다산진건 공공주택지구 안의 제3종일반주거지역입니다.

단지 안 도로로 바깥 도로와 이어지고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통은 ‘보통’으로 평가됐습니다. 가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

다산동 다산반도유보라메이플타운 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.12	7억 5,000만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	6억원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	4억 8,000만원 (64%)	–

감정가와 최저가는 7억 5,000만원이고, 같은 단지 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 10월 10억 3,500만원(23층), 9월 10억 2,000만원(11층·6층), 7월 9억 8,300만원(5층)입니다. 낮은 층(5~6층)은 9억 8,300만~10억 2,000만원입니다.

12개월 평균 거래가는 8억 9,052만원(73건)으로, 최저가가 평균보다도 약 1억 4,050만원 낮습니다. 최근 몇 달 거래가 더 높은 편이라 최근 거래를 기준으로 보시는 것이 좋습니다.

첫 입찰에는 시세 차이를 노린 입찰자가 몰릴 수 있어 낙찰가가 최저가보다 크게 오를 수 있습니다(예상이며 확정이 아닙니다). 또 유찰되면 6억원입니다. 같은 면적 전세는 최근 5억 7,000만~6억 8,000만원이고, 4층은 2026년 10월 6억 6,000만원입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 다산동 다산반도유보라메이플타운 2023타경4780 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에 임차인은 없습니다. 현지 조사 때 아무도 만나지 못했지만, 채무자 겸 소유자가 전입세대확인서상 세대주와 같은 사람이어서 소유자가 살고 있을 것으로 보고 있습니다.

정확한 점유 관계는 확인이 필요하다고 적혀 있습니다.

소유자가 계속 살고 있다면 낙찰 후 집을 넘겨받는 절차(명도)가 필요합니다. 우편물과 관리사무소로 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

다산동 다산반도유보라메이플타운 권리 분석

말소기준권리	2018.7.12.근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2018년 7월 12일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

청구금액 약 3억 4,726만원은 감정가 7억 5,000만원의 절반이 안 됩니다.

임차인이 없고 인수되는 권리나 지상권도 자료에 나오지 않아, 서류상 낙찰자가 떠안을 돈은 없어 보입니다. 다만 매각물건명세서 원문에서 ‘인수되는 권리’ 란을 직접 확인하세요.

권리 판정 · 안전 권리는 단순하고 가격 경쟁이 쟁점입니다 임차인이 없고 인수할 권리도 자료에 나오지 않습니다. 남은 숙제는 소유자가 살고 있는지, 내부 상태, 관리비 체납, 그리고 경쟁 입찰로 오를 낙찰가입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 7,500만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 소유자가 살고 있다면 이사 시기를 협의해야 합니다. 협의가 안 되면 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이사비 같은 비용은 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 약 2%대 1주택 기준 아파트 취득세는 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%, 그 사이는 1~3%입니다. 7억 5,000만원이면 약 2%이고(지방교육세 별도), 전용 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다. 이미 집이 있다면 세율이 크게 달라질 수 있으니 남양주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1소유자 점유 여부: 소유자가 살고 있는지 우편물과 관리사무소로 확인하세요. 2첫 기일이 늦은 사유: 2023년 접수 후 2026년에야 기일이 잡힌 이유를 사건기록에서 확인하세요. 3관리비 체납: 경매 중인 집은 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 4내부 상태: 현지 조사 때 내부를 보지 못했습니다. 수리비를 넉넉히 잡으세요. 5실거래 기준: 같은 단지 5~6층 실거래 9억 8,300만~10억 2,000만원을 기준으로, 낙찰가와 수리비를 합쳐 이익이 남는지 계산하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 임차인·인수 권리 없음(서류상) ＋ 같은 단지 최근 실거래(9억 3,000만원 이상)보다 최저가가 낮음 ＋ 2018년 건축 30층 단지, 승강기·지역난방 ＋ 전용 약 24.9평 가족 거주 면적	－ 첫 입찰이라 경쟁으로 낙찰가가 오를 수 있음 － 소유자 점유라면 명도 협의 필요 － 내부를 아무도 보지 못함 － 입찰보증금 7,500만원으로 큼

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 보면 단순한 물건입니다. 임차인이 없고 근저당은 낙찰되면 지워지며, 청구금액도 감정가의 절반 아래입니다.

그래서 시세와 감정가 차이를 노린 입찰자가 많을 수 있습니다.

경매의 승부는 입찰가입니다. 최저가 7억 5,000만원 근처로 써서는 낙찰이 어려울 수 있습니다.

같은 단지 5~6층 실거래(9억 8,300만~10억 2,000만원)에서 취득세·수리비·이사비를 빼고도 이익이 남는 가격을 미리 정해 두고, 그 이상은 올리지 마세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 다산반도유보라메이플타운 2023타경4780 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰되지 않아 감정가 그대로 7억 5,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 7,500만원입니다.

Q. 임차인이 없다는데 정말 문제가 없나요?

A. 서류상 임차인과 인수 권리는 없습니다. 다만 소유자가 살고 있을 가능성이 있어 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 명세서 원문과 현장은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 6억원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)