[주택] 김포 하성면 단독주택 경매 2025타경33994 | 최저가 2억 8,851만 9,000원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 김포 주택 경매 하성면 단독주택(2025타경33994) 물건을 살펴봅니다.

경기 김포시 하성면 가금리 개곡초등학교 북쪽에 있는 경량목구조 2층 단독주택(건물 140.47㎡, 약 42.5평)이 한 번 유찰돼 2억 8,851만 9,000원부터 시작합니다. 감정가는 4억 1,216만 9,590원이고, 입찰일은 2026년 11월 12일(목)입니다.

땅은 대지 590㎡(약 178.5평)에 지목이 도로인 915㎡가 더해져 모두 1,505㎡(약 455.3평)입니다. 그런데 이 동네는 군사시설보호구역과 민간인통제선 구역으로 적혀 있고, 비교할 실거래 자료도 없습니다.

이 가격이 싼지 비싼지 어떻게 따져 볼까요?.

대지 590㎡ 옆에 지목이 도로인 땅 915㎡가 함께 적혀 있습니다.

핵심 쟁점 · 경량목구조 2층 단독주택(1층 113.84㎡, 2층 26.63㎡), 2010년 사용승인입니다. 대지 590㎡에 도로 915㎡가 함께 적혀 있습니다. · 한 번 유찰돼 감정가의 70%인 2억 8,851만 9,000원부터이고, 또 유찰되면 2억 196만 3,000원입니다. · 임차인으로 적힌 한 세대(2019년 12월 24일 전입)는 말소기준 근저당(2019년 12월 23일)보다 하루 늦어 대항력이 없다고 표시돼 있습니다. 이해관계인에 공유자도 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경33994
소재지	김포시 하성면 하성면 단독주택
감정가	4억 1,216만 9,590원
최저가	2억 8,851만 9,000원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	2,885만 1,900원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:00
한 줄 판단	임차인으로 적힌 한 세대가 말소기준(2019년 12월 23일 근저당)보다 하루 늦게 전입해 서류상 대항력이 없습니다. 다만 지목이 도로인 땅, 군사시설보호구역, 공유자, 실거래 자료 없음까지 확인할 것이 많은 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	인천지방법원 부천지원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 5,518만 7,156원)
경매 개시	2025년 7월 21일
매각 장소	별관 제122호 법정
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 1억 5,518만원이고, 2025년 7월 21일 경매가 시작된 것으로 나옵니다.

이해관계인에는 가압류권자, 공유자, 교부권자, 압류권자, 임차인이 있습니다.

참고 토지(도로) 915㎡는 무슨 뜻인가요? 감정평가서에 토지(대) 590㎡와 토지(도로) 915㎡가 함께 적혀 있습니다. ‘도로’는 땅의 지목입니다. 이 땅이 실제로 마을 길로 쓰이는지, 낙찰자가 마음대로 쓸 수 있는지는 자료에 없으니 현장과 토지이용계획으로 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 김포시 하성면 가금리 268-10
대지권	1505.0㎡ (455.3평)
건물	경량목구조 기타지붕 2층 단독주택 (1층 113.84㎡, 2층 26.63㎡, 합계 140.47㎡), 토지(대) 590㎡·토지(도로) 915㎡

감정평가서에 1층은 방 3개·주방·거실·욕실·파고라, 2층은 방 1개·거실이 있고, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖췄다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 이해관계인을 만나지 못해 안내문을 우편함에 넣어 두었습니다.

내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

김포 하성면 입지와 주변

건물은 개곡초등학교 북쪽 가까이에 있습니다. 주변은 단독주택과 농경지가 섞여 있고, 용도지역은 생산관리지역입니다.

차로 들어갈 수 있고 인근에 버스정류장이 있어 교통은 ‘보통’으로 평가됐습니다. 해병2사단 관할 군사시설보호구역, 민간인통제선, 제한보호구역(전방지역), 문화재보호구역 기타로 적혀 있어 건축·개발에 제한이 있을 수 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

하성면 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.15	4억 1,216만 9,590원 (100%)	유찰
2회	2026.11.12	2억 8,851만 9,000원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 196만 3,000원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 4,137만 4,000원 (34%)	–

감정가는 4억 1,216만 9,590원입니다. 이 물건은 같은 동네 실거래 자료가 없어 실거래 확인 필요입니다.

국토교통부 실거래가 조회나 인근 중개사무소에서 비슷한 단독주택 거래를 직접 확인하세요.

최저가 2억 8,851만 9,000원은 감정가의 70%입니다. 또 유찰되면 2억 196만 3,000원, 그다음은 1억 4,137만 4,000원입니다.

월세 자료가 없어 수익률은 계산하지 않습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 하성면 단독주택 2025타경33994 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2019.12.24	없음

매각물건명세서에는 2019년 12월 24일 전입한 주거용 임차인 한 세대가 올라 있습니다. 보증금과 확정일자는 적혀 있지 않습니다.

현황조사 때 이해관계인을 만나지 못해 점유 관계를 알 수 없었습니다. 전입세대확인서에 소유자가 아닌 사람이 세대주로 등재돼 있어 그 사람을 임차인으로 적었습니다.

지금 누가 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

하성면 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2019. 12. 23. 근저당권
법원 특이사항	일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함

말소기준권리는 2019년 12월 23일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인의 전입일(2019년 12월 24일)이 말소기준보다 하루 늦어 명세서상 대항력이 없습니다. 다만 ‘공유자’가 이해관계인에 있어 지분 경매인지, 공유자가 우선매수를 신청할 수 있는지는 등기부와 명세서에서 확인하세요.

권리 판정 · 주의 서류상 보증금 인수는 없지만 확인할 것이 많습니다 임차인은 대항력이 없어 보이지만, 공유자, 지목이 도로인 땅, 군사시설보호구역 같은 변수가 있습니다. 실거래 자료도 없어 입찰가를 정하려면 직접 시세를 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,885만 1,900원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못해 누가 사는지 모릅니다. 대항력 없는 임차인이라면 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이사 협의 비용은 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 1%대 6억원 이하 1주택 기준 주택 취득세는 1%대입니다. 주택 면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 더해집니다. 이미 집이 있다면 달라질 수 있으니 김포시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1토지(도로) 915㎡: 지목이 도로인 땅이 실제로 어떻게 쓰이는지, 낙찰자 소유로 쓸 수 있는지 확인하세요. 2공유자: 지분 경매인지, 공유자우선매수 신청이 있는지 명세서와 등기부로 확인하세요. 3군사시설보호구역·민간인통제선: 건축·증축·출입 제한이 있는지 김포시청에 확인하세요. 4제시외 건물·수목: 일괄매각에 포함된 건물과 나무가 어디까지인지 현장에서 확인하세요. 5시세: 실거래 자료가 없으니 인근 중개사무소와 실거래가 조회로 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가가 감정가의 70%, 또 유찰되면 2억 196만 3,000원 ＋ 대항력 있는 세입자 없음(서류상) ＋ 넓은 땅(대지 590㎡)과 2010년 사용승인 건물 ＋ 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장	－ 실거래 자료가 없어 시세 가늠이 어려움 － 군사시설보호구역·민간인통제선 등 제한 지역 － 공유자, 도로 지목 땅 등 확인할 것이 많음 － 점유자 미확인

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 서류가 깨끗해 보이지만 정보가 적은 물건입니다. 임차인은 대항력이 없고 최저가는 감정가의 70%지만, 시세를 알 수 있는 실거래 자료가 없습니다.

‘70%니까 싸다’고 생각하시면 안 됩니다.

특히 지목이 도로인 땅 915㎡와 공유자, 군사시설보호구역은 입찰 전에 꼭 풀어야 할 숙제입니다. 하나라도 풀리지 않으면 다음 유찰(2억 196만 3,000원)을 기다리는 편이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 하성면 단독주택 2025타경33994 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 4억 1,216만 9,590원의 70%인 2억 8,851만 9,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,885만 1,900원입니다.

Q. 땅 중에 도로가 915㎡라는데 무슨 뜻인가요?

A. 감정평가서에 토지(대) 590㎡와 토지(도로) 915㎡가 함께 적혀 있습니다. 도로 땅의 실제 이용과 권리는 현장과 등기부에서 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 인천지방법원 부천지원 별관 제122호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 2억 196만 3,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)