[오피스텔] 남양주 다산동 오피스텔 경매 2025타경3590 | 최저가 1억 5,800만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 남양주 오피스텔 경매 다산동 오피스텔(2025타경3590) 물건을 살펴봅니다.

경기 남양주시 다산동 다산가람초등학교 북동쪽 오피스텔 1002호(전용 22.08㎡, 약 6.7평)가 처음 경매에 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 1억 5,800만원입니다.

그런데 같은 건물 같은 면적은 올해 6월 1억 1,500만원, 10월 1억 1,300만원에 거래됐습니다. 감정가가 시세보다 높은 셈인데, 이 물건에 지금 입찰해도 될까요?.

감정가가 최근 실거래보다 4천만원 넘게 높아, 신건에 바로 들어가면 손해일 수 있습니다.

핵심 쟁점 · 전용 22.08㎡(약 6.7평) 오피스텔, 지하 4층~지상 12층 건물의 10층입니다. · 아직 유찰 없는 신건이라 최저가가 감정가와 같은 1억 5,800만원입니다. · 전입세대확인서에 전입자가 한 명 있는 것으로 적혀 있고, 전입일과 보증금은 자료에 없습니다. 대항력 여부는 확인 필요입니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경3590
소재지	남양주시 다산동 다산동 오피스텔 10층 1002호
면적	전용 22.08㎡ (6.7평)
감정가	1억 5,800만원
최저가	1억 5,800만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1,580만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:30
한 줄 판단	신건이라 최저가가 감정가 1억 5,800만원 그대로입니다. 같은 건물 같은 면적 최근 실거래는 1억 1,300만~1억 2,000만원이라, 유찰을 기다리는 편이 유리해 보입니다.

CASE

사건 개요

법원	의정부지방법원 남양주지원 경매6계
경매 종류	임의경매 (청구금액 9,190만 3,475원)
경매 개시	2025년 9월 16일
매각 장소	제101호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

근저당권자가 신청한 임의경매(담보로 잡은 집을 파는 경매)입니다. 청구금액은 9,190만 3,475원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 배당요구권자, 임차인이 올라 있습니다. 경매 개시일은 2025년 9월 16일, 배당요구 마감일은 2025년 12월 1일입니다.

참고 신건이란 무엇인가요? 한 번도 유찰되지 않은 처음 나온 물건을 신건이라고 합니다. 최저가가 감정가와 같아서, 시세보다 감정가가 높으면 첫 회차에는 입찰하지 않는 경우가 많습니다. 이 물건은 유찰되면 다음 회차 최저가가 1억 2,640만원으로 내려갑니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 남양주시 다산동 6089-3 제1동 10층 1002호
전용면적	22.08㎡ (6.7평)
대지권	5.55㎡ (1.7평)
건물	철근콘크리트구조 지하 4층·지상 12층 건물 내 10층 1002호(사용승인일 2019년 4월 2일, 건축물대장상 업무시설 오피스텔). 대지권 5.55㎡(약 1.7평)
전용 평당 최저가	약 2,358만원

집행관이 찾아갔지만 점유자를 만나지 못했습니다. 감정평가서에는 석재 붙임 외벽, 벽지·타일 내벽, 샷시 창호라고 적혀 있고 임대관계는 ‘없음’으로 돼 있습니다.

내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

남양주 다산동 입지와 주변

건물은 다산가람초등학교 북동쪽 가까이, 다산신도시 안에 있습니다. 주변은 대단지 아파트, 근린생활시설, 업무시설이 섞여 있는 지역으로 평가됐습니다.

차량 출입이 쉽고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 건물 동쪽은 폭 약 25m, 남쪽과 서쪽은 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.

43번 국도와 북부간선도로도 가깝다고 합니다. 전철역 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

다산동 오피스텔 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.12	1억 5,800만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 2,640만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 112만원 (64%)	–

감정가와 최저가는 1억 5,800만원으로 같습니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 10월 1억 1,300만원(8층, 21.69㎡), 6월 1억 1,500만원(8층), 2025년 4월 1억 2,000만원(10층)입니다.

감정가가 최근 거래보다 4,000만원 이상 높습니다.

유찰되면 다음 회차 최저가는 1억 2,640만원입니다. 같은 건물 월세는 2026년 10월 보증금 500만원에 월 74만원(7층) 등이 보입니다.

단순 계산하면 1년 월세가 888만원이라, 지금 최저가 기준 수익률은 5%대, 다음 회차 최저가 기준으로는 7%대입니다(세금·수리비 빼기 전).

이 숫자는 같은 건물 거래 기록을 단순 계산한 것이니 입찰 전에 다시 확인하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 다산동 오피스텔 2025타경3590 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

법원 조사 기록에는 전입세대확인서에 전입자 한 명이 올라 있어 그를 임차인으로 등재했다고 적혀 있습니다. 상가건물임대차현황서에는 해당 사항이 없습니다.

점유자를 만나지 못했고 전입일, 보증금, 확정일자는 자료에 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 ‘없음’으로 적혀 있어 서로 다르니 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

다산동 오피스텔 권리 분석

말소기준권리	2019.09.10. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2019년 9월 10일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

전입일이 자료에 없어 대항력은 판단할 수 없습니다. 이 건물은 2019년 4월 2일에 사용승인이 났으므로, 그 사이에 전입했다면 대항력이 있을 수도 있습니다.

명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸을 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리보다 가격이 걸림돌입니다 감정가가 최근 실거래보다 4,000만원 이상 높아 신건 최저가로는 비싼 편입니다. 전입자의 전입일과 보증금도 확인해야 하니 유찰된 뒤 다시 보는 것이 안전합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,580만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입자가 실제로 살고 있는지 자료로는 알 수 없습니다. 살고 있다면 협의나 인도명령(법원이 집을 비우라고 정해 주는 절차)이 필요할 수 있으니 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 주택으로 보는지, 업무용으로 보는지에 따라 세율이 크게 다릅니다. 업무용이면 보통 4%대 세율이 적용되니 남양주시청 세무과나 세무사에게 먼저 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1실거래가: 같은 건물 같은 면적의 최근 거래 1억 1,300만~1억 2,000만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 2전입자: 전입일, 보증금, 확정일자를 명세서와 사건기록에서 확인하세요. 3점유 상태: 실제로 사는 사람이 있는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 4관리비: 밀린 관리비가 있는지 확인하세요. 5유찰 기다리기: 이번 입찰은 지켜보고 유찰된 다음 회차를 노려볼 수 있습니다. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 다산신도시 안, 대단지 아파트와 근린시설 가까움 ＋ 2019년 사용승인 비교적 새 건물, 승강기 4대 ＋ 같은 건물 월세 거래가 많음 ＋ 건물 3면이 넓은 도로에 접함	－ 감정가가 최근 실거래보다 4,000만원 이상 높음 － 전입자의 전입일·보증금 미확인 － 내부를 아무도 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

신건이라서 가격이 낮아 보이지 않는 물건입니다. 최근 거래가 1억 1,000만원대인데 최저가가 1억 5,800만원이니 지금 입찰하면 시세보다 비싸게 사는 셈입니다.

다만 유찰되면 1억 2,640만원으로 내려가 시세와 비슷해집니다. 그때는 월세 70만원대와 전입자 서류가 확인되는 것을 전제로 다시 검토해 볼 만합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 다산동 오피스텔 2025타경3590 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰되지 않은 신건이라 감정가와 같은 1억 5,800만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,580만원입니다.

Q. 전입자가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 전입일과 보증금이 자료에 없어 지금은 알 수 없습니다. 명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸과 사건기록을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 2,640만원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 남양주시 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)