[빌라] 송파구 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 경매 2025타경51132 | 최저가 2억 602만 9,000원(41%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 빌라 경매 송파동 에스아이팰리스레이크잠실(2025타경51132) 물건을 살펴봅니다.

서울 송파구 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 7층 704호(전용 19.7㎡, 약 6.0평)가 네 번 유찰돼 2억 602만 9,000원까지 내려왔습니다. 감정가 5억 300만원의 41%이고, 감정서에 지하철 석촌역(8·9호선)이 도보 약 2~3분 거리라고 적혀 있습니다.

비슷한 면적의 같은 건물 9층 최근 실거래는 4억 5,000만원이니 최저가가 반값 이하로 보입니다. 그런데 이 집에는 보증금 3억 5,000만원 임차인이 있습니다.

이 보증금은 누가 내는 걸까요?.

낙찰가가 보증금보다 낮으면, 모자란 만큼은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 19.7㎡(약 6.0평), 지하 2층~지상 9층 건물의 7층입니다. · 네 번 유찰돼 감정가 5억 300만원의 41%인 2억 602만 9,000원부터 시작합니다. · 대항력 있는 임차인(보증금 3억 5,000만원, 월 50만원)이 있어, 낙찰가로 못 받은 보증금은 낙찰자 몫이 될 수 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경51132
소재지	송파구 송파동 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 7층704호
면적	전용 19.7㎡ (6.0평)
감정가	5억 300만원
최저가	2억 602만 9,000원 (감정가 41%, 4회 유찰)
입찰보증금	2,060만 2,900원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차인의 보증금 3억 5,000만원이 최저가 2억 602만원보다 큽니다. 낙찰가로 못 받은 보증금은 낙찰자가 넘겨받을 수 있어, 싸 보이는 가격만 보면 안 됩니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 5,000만원)
경매 개시	2025년 3월 10일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

임차인이 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 3억 5,000만원이고, 경매를 신청한 임차인이 배당도 요구했습니다.

이해관계인에는 가압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 압류권자, 임차인이 있습니다. 경매개시는 2025년 3월 10일입니다.

참고 보증금을 넘겨받으면 총비용은 얼마인가요? 단순 계산입니다. 임차인이 대항력과 확정일자로 낙찰대금에서 먼저 배당받고 모자란 만큼이 낙찰자에게 남는다고 가정하면, ‘낙찰가 + 인수금액’은 보증금 3억 5,000만원 근처가 됩니다. 최저가 2억 602만 9,000원에 낙찰되면 모자란 보증금은 약 1억 4,397만원일 수 있습니다. 실제 배당은 경매비용과 세금 순위에 따라 달라지니 배당표와 명세서를 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 7층704호
전용면적	19.7㎡ (6.0평)
대지권	6.11㎡ (1.8평)
건물	철근콘크리트구조 지하 2층~지상 9층 건물의 7층 704호 (업무시설·다세대주택 건물, 총 36호, 사용승인 2021년 7월 30일)
전용 평당 최저가	약 3,434만원

감정평가서에 급배수·위생설비, 승강기, 기계식주차장, 도시가스 개별난방, 출입통제·CCTV가 있다고 적혀 있습니다. 조사 때 문이 닫혀 있고 사람이 없어, 건축물현황도와 외관, 이웃 탐문으로 내부 이용을 추정했다고 합니다.

실제와 다를 수 있습니다.

LOCATION

송파구 송파동 입지와 주변

건물은 서울송파초등학교 남서쪽 가까이에 있고, 주변은 다세대·빌라·오피스텔·상가가 섞인 지역입니다. 석촌호수공원, 롯데타워, 롯데월드가 가까이 있다고 적혀 있습니다.

감정서에는 시내버스정류장과 석촌역(8·9호선)이 각각 도보 약 2~3분 거리라고 되어 있습니다. 토지는 북동쪽 왕복 2차선 도로와 북서쪽 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.

PRICE

송파동 에스아이팰리스레이크잠실 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.06.01	5억 300만원 (100%)	유찰
2회	2026.07.20	4억 240만원 (80%)	유찰
3회	2026.08.31	3억 2,192만원 (64%)	유찰
4회	2026.10.12	2억 5,753만 6,000원 (51%)	유찰
5회	2026.11.16	2억 602만 9,000원 (41%)	이번 입찰
6회 (또 유찰되면)	미정	1억 6,482만 3,000원 (33%)	–
7회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,185만 8,000원 (26%)	–

감정가는 5억 300만원이지만 같은 건물 최근 실거래는 2026년 9월 4억 5,000만원(9층, 20.97㎡) 한 건뿐입니다. 거래가 한 건이라 시세로 단정하기는 어렵습니다.

최저가 2억 602만 9,000원은 그 거래보다 2억 4,000만원쯤 낮지만, 위 설명처럼 보증금 인수가 생길 수 있어 실제 부담은 3억 5,000만원 근처일 수 있습니다. 또 유찰되면 다음 회차는 1억 6,482만 3,000원입니다.

전세는 2026년 8월 보증금 3억원(7층, 19.7㎡) 거래가 있고, 월세는 2025년 12월 보증금 3,000만원에 월 140만원(8층) 거래가 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 2025타경51132 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.11.09	있음

매각물건명세서에는 임차인이 2021년 11월 9일 전입, 2021년 11월 8일 확정일자, 보증금 3억 5,000만원에 월 50만원으로 적혀 있습니다. 전입이 말소기준권리(2024년 2월 20일 가압류)보다 빨라 대항력이 있습니다.

대항력이란 낙찰자에게도 ‘보증금을 돌려받을 때까지 못 나간다’고 주장할 수 있는 힘입니다.

이 임차인이 경매를 신청했고 배당요구일은 경매신청일로 적혀 있습니다. 조사 때 문이 닫혀 있어 지금 누가 살고 있는지는 확인하지 못했습니다.

RIGHTS

송파동 에스아이팰리스레이크잠실 권리 분석

말소기준권리	2024. 02. 20. 가압류
법원 특이사항	임차인이 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임. 공동신청채권자 겸 공동임차인(가족관계)의 권리신고내역은 별도로 적지 않음

말소기준권리는 2024년 2월 20일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤에 생긴 압류 같은 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 이보다 먼저 전입해 대항력이 있고 배당요구도 했으므로 낙찰대금에서 먼저 배당받을 수 있습니다. 못 받은 보증금은 낙찰자가 넘겨받을 수 있습니다. 명세서에 등기상 인수되는 권리 칸은 ‘해당사항없음’으로 적혀 있지만, 임차인 보증금은 따로 따져야 합니다.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 가능성이 큰 물건입니다 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 5,000만원이 최저가보다 큽니다. 낙찰가로 못 받은 보증금을 낙찰자가 넘겨받을 수 있어, ‘2억원대 최저가’는 실제 부담이 아닙니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,060만 2,900원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차인이 보증금을 돌려받고 나가는 구조라 낙찰자가 인수 보증금과 입주 시기를 협의해야 합니다. 임차인이 배당을 받으려면 집을 넘겨받았다는 낙찰자의 확인서(명도확인서)가 필요하다고 알려져 있습니다. 비용은 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이면 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 보증금을 인수하면 과세 기준 금액이 달라질 수 있으니 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1배당표·명세서 원문: 임차인의 배당 예상액과 인수 보증금을 원문에서 직접 확인하세요. 2임차인 사정: 경매를 신청한 임차인이 실제로 살고 있는지, 보증금을 얼마나 받을 예정인지 확인하세요. 3실거래 1건: 같은 건물 거래가 한 건뿐이라 주변 비슷한 건물 거래도 함께 보세요. 4입주 협의: 인수 보증금이 생기면 임차인과 협의하는 방법을 미리 정리하세요. 5건물 용도: 업무시설과 다세대주택이 섞인 건물이라 등기와 건축물대장의 용도를 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 지하철 석촌역 도보 약 2~3분(감정서 기준) ＋ 석촌호수·롯데월드 인근 송파 중심가 ＋ 2021년 사용승인 건물 ＋ 최저가가 감정가의 41%	－ 보증금 3억 5,000만원이 최저가보다 큼 － 전용 6평 소형 － 같은 건물 실거래가 1건뿐 － 내부를 아무도 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘네 번 유찰, 최저가 2억 602만원’만 보면 반값 이하로 싸 보입니다. 하지만 낙찰가가 보증금 3억 5,000만원보다 낮으면 모자란 몫을 낙찰자가 넘겨받을 수 있는 구조라, 낮은 최저가가 곧 싼 가격은 아닙니다.

낙찰가와 인수 보증금을 합친 총액이 같은 건물 비슷한 면적 실거래(4억 5,000만원, 1건)보다 충분히 낮은지부터 계산해 보세요. 수리비와 임차인 협의 비용을 더하면 남는 이익이 크지 않을 수 있습니다.

배당표와 명세서를 확인하기 전에는 입찰하지 않는 편이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 에스아이팰리스레이크잠실 2025타경51132 최저가는 얼마인가요?

A. 네 번 유찰돼 감정가 5억 300만원의 41%인 2억 602만 9,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,060만 2,900원입니다.

Q. 임차인 보증금을 떠안나요?

A. 낙찰대금에서 임차인이 먼저 배당받고, 못 받은 보증금은 대항력이 있어 낙찰자가 넘겨받을 수 있습니다. 배당표와 명세서 원문을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 6,482만 3,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 송파구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)