[아파트] 광진구 구의동 이편한세상광진그랜드파크 경매 2025타경52465 | 최저가 20억 3,900만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광진구 아파트 경매 구의동 이편한세상광진그랜드파크(2025타경52465) 물건을 살펴봅니다.

서울 광진구 구의동 이편한세상광진그랜드파크 104동 10층(전용 84.97㎡, 약 25.7평)이 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 20억 3,900만원이고, 감정서에 지하철 7호선 어린이대공원역이 인근에 있다고 적혀 있습니다.

신건은 감정가가 곧 시작 가격이라 입찰가를 스스로 정해야 합니다. 이 집의 감정가는 요즘 시세보다 싼 걸까요, 비쌀까요? 같은 단지 최근 거래를 같이 보겠습니다.

최저가가 곧 감정가라서, 얼마를 써내느냐가 이 물건의 전부입니다.

핵심 쟁점 · 전용 84.97㎡(약 25.7평), 18층 건물의 10층 아파트입니다. · 유찰 없이 감정가 그대로인 20억 3,900만원부터 시작하고, 입찰보증금은 2억 390만원입니다. · 자료상 임차인 내역이 없고, 말소기준권리는 2022년 3월 24일 근저당권입니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52465
소재지	광진구 구의동 구의동 이편한세상광진그랜드파크 104동 10층1003호
면적	전용 84.97㎡ (25.7평)
감정가	20억 3,900만원
최저가	20억 3,900만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2억 390만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	임차인 내역이 없는 근저당권 경매 신건이라 권리관계는 단순해 보입니다. 다만 최저가가 감정가 그대로라 같은 단지 실거래와 비교해 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	임의경매 (청구금액 12억 1,457만 1,390원)
경매 개시	2025년 12월 8일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 12억 1,457만원이고, 경매개시는 2025년 12월 8일입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 교부권자(세금을 걷는 기관), 근저당권자가 있습니다.

참고 토지거래허가구역이라고 적혀 있는데요? 감정서 용도지역란에 토지거래계약 허가구역(아파트, 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일)이 적혀 있습니다. 경매로 낙찰받는 경우는 보통 허가 대상에서 빠진다고 알려져 있지만, 입찰 전에 광진구청이나 법원에서 꼭 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 광진구 구의동 680 이편한세상광진그랜드파크 104동 10층1003호
전용면적	84.97㎡ (25.7평)
대지권	42.92㎡ (13.0평)
건물	철근콘크리트구조 18층 건물의 10층 1003호 (104동, 아파트)
전용 평당 최저가	약 7,934만원

감정평가서에 난방·위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지시설, 승강기가 있고 아파트로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 현장 조사 때는 문이 닫혀 있어 사람을 만나지 못했습니다.

내부 상태는 직접 확인할 방법을 찾아야 합니다.

LOCATION

광진구 구의동 입지와 주변

건물은 서울구의초등학교 북쪽 가까이에 있고, 주변은 아파트단지, 다세대·단독주택, 근린생활시설, 학교가 섞인 지역입니다. 주위환경은 ‘보통’으로 평가됐습니다.

차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 어린이대공원역이 있습니다. 역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

토지는 단지 안 포장도로에 접하고 바깥 큰길로 이어집니다.

PRICE

구의동 이편한세상광진그랜드파크 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	20억 3,900만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	16억 3,120만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	13억 496만원 (64%)	–

감정가는 20억 3,900만원입니다. 같은 단지 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 10월 21억 5,000만원(2층), 7월 20억 4,000만원(10층), 6월 22억 9,000만원(12층)이고, 4월에는 19억 3,000만원(16층)도 있었습니다.

층과 시기에 따라 폭이 큽니다.

최근 12개월 평균은 약 20억 5,575만원으로 감정가보다 1,675만원쯤 높습니다. 감정가가 시세와 크게 다르지 않아서, 낙찰가가 감정가보다 많이 올라가면 싸게 사는 효과가 줄어듭니다.

유찰되면 다음 회차 최저가는 16억 3,120만원입니다. 같은 단지 같은 면적 전세는 최근 9억 4,000만~12억 5,000만원대 거래가 있고, 월세는 보증금 8억 4,060만원에 월 110만원 거래 1건이 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 구의동 이편한세상광진그랜드파크 2025타경52465 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

자료에는 임차인 내역이 없습니다. 현장 조사 때 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했고, 전입세대 열람에는 소유자(채무자) 세대가 올라 있습니다.

소유자 쪽이 살고 있을 가능성이 있지만 확정할 수는 없습니다.

누가 어떤 권리로 살고 있는지는 현장 방문과 사건기록으로 확인하세요.

RIGHTS

구의동 이편한세상광진그랜드파크 권리 분석

말소기준권리	2022.03.24. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2022년 3월 24일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤에 생긴 가압류 같은 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인 내역이 없어 인수할 보증금은 자료상 없습니다. 다만 이 자료에서는 매각물건명세서 본문을 읽지 못했으니, 인수되는 권리가 없는지 원문을 꼭 직접 보세요.

권리 판정 · 안전 권리는 단순해 보이고, 가격이 쟁점입니다 자료상 임차인이 없고 근저당권 경매라 인수 부담은 없어 보입니다. 확인할 것은 점유자와 내부 상태, 그리고 시세 대비 입찰가입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2억 390만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 소유자 쪽이 살고 있다면 낙찰 후 인도명령(집을 넘겨받도록 법원이 내리는 명령) 등으로 정리하는 절차가 필요할 수 있습니다. 비용은 자료에 없어 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 3.3% 9억원을 넘는 주택은 1주택 기준 취득세율이 3%이고, 지방교육세 등을 더하면 3%대 초반입니다. 전용 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없는 것으로 알려져 있습니다. 이미 집이 있다면 세율이 크게 달라질 수 있으니 광진구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1점유자: 현장 방문, 우편물, 관리사무소로 누가 살고 있는지 확인하세요. 2토지거래허가: 경매 낙찰도 허가가 필요한지 광진구청에 확인하세요. 3층별 실거래 차이: 같은 단지라도 19억~22억대로 갈리니 같은 층 거래를 따로 찾아 보세요. 4대출: 20억대 주택은 대출이 제한될 수 있으니 은행에 미리 확인하세요. 5관리비 체납: 밀린 관리비가 있는지 관리사무소에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 자료상 임차인 없음 ＋ 지하철 7호선 어린이대공원역이 인근에 있음 ＋ 승강기 있는 18층 건물, 단지 안 도로 ＋ 감정가와 실거래 평균이 비슷함	－ 최저가가 감정가 그대로(신건) － 보증금 2억 390만원, 대출 제한 가능 － 내부를 아무도 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 보면 어렵지 않은 물건입니다. 임차인 내역이 없고 근저당권 경매라, 서류상 걸리는 부분이 보이지 않습니다.

그래서 오히려 가격 경쟁이 쟁점이 됩니다.

감정가 20억 3,900만원은 최근 12개월 평균 약 20억 5,575만원보다 조금 낮습니다. 감정가 근처에 낙찰받는다면 ‘싸게 샀다’고 하기는 어렵습니다.

층·시기별 실거래와 대출 가능액, 집 안 상태를 따져 입찰가를 정하고, 점유자 확인은 꼭 하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 구의동 이편한세상광진그랜드파크 2025타경52465 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰 없는 신건이라 감정가와 같은 20억 3,900만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2억 390만원입니다.

Q. 토지거래허가구역인데 입찰할 수 있나요?

A. 감정서에 허가구역 지정이 적혀 있습니다. 경매는 보통 허가 대상에서 빠진다고 알려져 있지만, 입찰 전에 광진구청에 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 16억 3,120만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)