[주택] 남양주 입석리 단독주택과 토지 경매 2024타경76393 | 최저가 31억 3,328만 4,000원(49%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 남양주 주택 경매 입석리 단독주택과 토지(2024타경76393) 물건을 살펴봅니다.

남양주시 수동면 입석리 입석4리마을회관 북동쪽의 단독주택과 토지 28필지가 두 번 유찰돼 31억 3,328만 4,000원까지 내려왔습니다. 감정가 63억 9,446만원의 49%입니다.

토지만 합쳐 약 1만 5,843㎡(약 4,792평), 건물은 2층 단독주택입니다. 반값이라는 숫자 뒤에 유치권 신고가 6건이나 있는데, 이 물건은 어떻게 읽어야 할까요?.

집 한 채가 아니라 28개 토지 목록이 한꺼번에 묶여 팔립니다.

꼭 먼저 보세요 · 토지 약 15,843㎡(4,792평)와 철근콘크리트 2층 단독주택을 일괄매각합니다. · 두 번 유찰돼 감정가 63억 9,446만원의 49%인 31억 3,328만원부터 시작합니다. · 유치권 신고 6건, 농지취득자격증명 필요(없으면 보증금 미반환), 매각에서 제외된 지상 건물이 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경76393
소재지	남양주시 수동면 입석리 단독주택과 토지
감정가	63억 9,445만 7,820원
최저가	31억 3,328만 4,000원 (감정가 49%, 2회 유찰)
입찰보증금	3억 1,332만 8,400원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:30
한 줄 판단	농지취득자격증명, 유치권 신고 6건, 매각에서 빠진 지상 건물 등 확인할 것이 아주 많은 물건입니다. 경험이 적다면 조건을 하나씩 확인하기 전에는 입찰하지 않는 편이 안전합니다.

CASE

사건 개요

법원	의정부지방법원 남양주지원 경매5계
경매 종류	임의경매 (청구금액 46억 5,374만 5,530원)
경매 개시	2024년 5월 14일
매각 장소	제101호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 46억 5,374만 5,530원이고, 토지 28개 목록과 건물, 제시외 건물을 함께 파는 일괄매각입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 근저당권부질권자, 가등기권자, 가압류권자, 지상권자, 유치권자, 공유자, 교부권자가 있습니다.

참고 유치권이 뭔가요? 유치권은 공사업자 등이 돈을 받을 때까지 그 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리입니다. 인정되면 낙찰자가 그 돈을 대신 물어줘야 할 수 있습니다. 이 사건에서는 매각물건명세서가 신고된 공사대금 5건은 ‘성립 여부 불분명’이라고 적었고, 1건은 분양계약금 반환 청구라고 적었습니다. 신청채권자는 2025년 3월 유치권배제신청서를 냈습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 남양주시 수동면 입석리 596-5
대지권	15843.0㎡ (4792.5평)
건물	철근콘크리트구조 징크패널지붕 2층 단독주택. 1층 61.24㎡, 2층 47.1㎡, 지하 1층 88.26㎡와 67.08㎡.

현장조사 때 점유자를 만나지 못했고, 감정평가서도 내부는 건축물현황도 기준으로 추정했다고 적었습니다. 실제 내부 구조와 이용 상태는 다를 수 있습니다.

일부 토지에는 건축신고 후 공사가 중단된 철골 골조가 있고, 컨테이너 여러 동은 감정에서 빠졌습니다.

LOCATION

남양주 수동면 입지와 주변

건물은 입석4리마을회관 북동쪽에 있고, 주변은 단독주택, 밭, 소규모 공장이 섞인 지역입니다. 차로 접근할 수 있고 가까이에 버스정류장이 있습니다.

토지는 생산관리지역과 계획관리지역이 섞여 있고 수질보전특별대책지역 등 규제가 걸려 있습니다. 어떤 건물을 지을 수 있는지는 남양주시청에 확인하세요.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

입석리 단독주택과 토지 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.04.08	63억 9,445만 7,820원 (100%)	유찰
2회	2026.05.13	44억 7,612만원 (70%)	유찰
3회	2026.11.11	31억 3,328만 4,000원 (49%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	21억 9,329만 9,000원 (34%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	15억 3,530만 9,000원 (24%)	–

감정가는 63억 9,446만원이고 한 번에 30%씩 내려가 현재 31억 3,328만 4,000원입니다. 이 물건은 같은 지역 실거래가 자료에 없어 실거래 확인 필요입니다.

청구금액이 46억 5,374만원이라 최저가보다 큽니다. 최저가 31억원대는 근저당 채권보다 낮으니, 배당 순서와 인수 조건을 따져 보지 않고 들어가면 위험합니다.

또 유찰되면 21억 9,329만 9,000원까지 내려갑니다. 월세 자료도 없어 수익률은 계산하지 않습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 입석리 단독주택과 토지 2024타경76393 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에 임차인은 없습니다. 현장조사에서는 점유자를 만나지 못해 정확한 점유 관계는 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다.

점유자가 확인되지 않는 상태에서 유치권 신고가 6건 있으니, 현장에서 누가 무엇을 근거로 점유하는지 직접 확인해야 합니다.

RIGHTS

입석리 단독주택과 토지 권리 분석

말소기준권리	목록1~25 2022.09.05. 근저당권 목록 26, 28 2022.12.30. 근저당권 목록 27 2022.12.19. 근저당권
법원 특이사항	일괄매각, 제시외 건물 포함. 농지취득자격증명 제출이 필요한 목록이 여럿이며 미제출 시 매수보증금 미반환. 목록 3 지상 주택(철골조 단층 36.4㎡)과 컨테이너 2동은 매각에서 제외하고 법정지상권 성립 여부는 불분명. 일부 지목과 현황이 다르고 건축신고 후 공사 중단. 유치권 신고 6건(공사대금 5건은 성립 여부 불분명, 1건은 분양계약금 반환 청구), 신청채권자가 유치권배제신청서를 제출함

말소기준권리는 목록 1~25가 2022년 9월 5일 근저당권, 목록 26·28이 2022년 12월 30일 근저당권, 목록 27이 2022년 12월 19일 근저당권입니다. 이 뒤의 권리는 보통 낙찰로 지워집니다.

목록 26의 지상권은 지상권자가 말소동의서를 낸 것으로 명세서에 적혀 있습니다. 하지만 유치권은 근저당보다 늦어도 성립하면 인수될 수 있어, 6건이 인정되는지가 가장 큰 변수입니다.

매각에서 제외된 지상 주택은 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 토지가 제한받는 가격이 ㎡당 24만 6,000원이라고 명세서에 있습니다.

권리 판정 · 위험 유치권과 농지 조건 때문에 초보자에게는 어려운 물건입니다 유치권 6건의 성립 여부가 확정되지 않았고, 농지취득자격증명을 못 받으면 입찰보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 변호사나 경험 많은 전문가와 서류를 함께 검토하기 전에는 입찰을 권하지 않습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3억 1,332만 8,400원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했고 유치권 신고가 있어 명도 난이도를 가늠하기 어렵습니다. 현장 점유 상태를 확인하기 전에는 비용을 단정할 수 없습니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 토지 지목이 밭과 대지 등으로 섞여 있고 주택까지 포함돼 세율이 항목마다 다를 수 있습니다. 남양주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1유치권 6건: 신고 내용, 점유 여부, 신청채권자의 유치권배제신청 결과를 사건기록에서 확인하세요. 2농지취득자격증명: 필요한 목록과 발급 가능 여부를 수동면사무소에 확인하세요. 미제출 시 보증금을 돌려받지 못합니다. 3제외된 지상 건물: 목록 3의 철골 주택과 컨테이너의 법정지상권 문제를 확인하세요. 4건축신고와 공사 중단: 신고 기간 연장 여부와 철골 골조 처리 방법을 시청에 확인하세요. 5공유지분 토지: 일부는 공유지분이라 위치가 특정되지 않았으니 지적도로 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 두 번 유찰돼 감정가의 49% ＋ 넓은 토지와 2층 단독주택을 한 번에 취득 ＋ 신청채권자가 유치권 배제를 신청함	－ 유치권 신고 6건, 성립 여부 불분명 － 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 － 점유 관계와 내부 미확인, 실거래 자료 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

가격만 보면 반값이라 끌리지만, 이 물건은 숫자보다 조건이 문제입니다. 28필지 일괄매각에 유치권 6건, 농지취득자격증명, 매각에서 빠진 지상 건물까지 겹쳐 있습니다.

위험하다고 말씀드리는 게 솔직합니다.

특히 유치권은 신청채권자가 다투고 있지만 아직 결론이 나지 않았습니다. 경험이 적다면 이번 회차는 지켜보시고, 입찰하신다면 사건기록 열람과 전문가 검토를 먼저 마치시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 입석리 2024타경76393 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 63억 9,446만원의 49%인 31억 3,328만 4,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3억 1,332만 8,400원입니다.

Q. 유치권이 있으면 떠안나요?

A. 유치권이 인정되면 낙찰자가 공사대금 등을 물어줘야 할 수 있습니다. 이 사건은 6건이 신고됐고 성립 여부는 불분명하다고 명세서에 적혀 있으니 사건기록을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 21억 9,329만 9,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)