[오피스텔] 구로구 구로동 도무스캠프 경매 2026타경3318 | 최저가 2억 720만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 구로구 오피스텔 경매 구로동 도무스캠프(2026타경3318) 물건을 살펴봅니다.

구로디지털단지역 가까이에 있는 도무스캠프 7층 오피스텔(전용 28.82㎡, 약 8.7평)이 한 번 유찰돼 최저가 2억 720만원으로 11월 11일 다시 나옵니다. 감정가는 2억 5,900만원입니다.

그런데 이 물건에는 ‘대항력 있는 임차인’과 ‘임차권등기’ 표시가 붙어 있습니다. 보통은 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있다는 신호인데, 이번에는 법원이 달아 둔 특별매각조건이 있습니다.

그 조건이 무엇인지 같이 열어 보겠습니다.

임차권등기는 보증금 반환 청구권 포기와 말소를 조건으로 팔립니다.

핵심 쟁점 · 전용 28.82㎡(약 8.7평) 오피스텔, 지하 1층~지상 9층 건물의 7층입니다. 감정평가서에는 주거용으로 쓰이는 것으로 적혀 있습니다. · 한 번 유찰돼 감정가 2억 5,900만원의 80%인 2억 720만원부터 시작합니다. · 임차권등기가 있지만 특별매각조건으로 ‘배당받지 못하는 잔액 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소’가 붙어 있습니다. 다만 같은 동네 비슷한 면적 거래보다 최저가가 높습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경3318
소재지	구로구 구로동 구로동 도무스캠프 제7층 제701호
면적	전용 28.82㎡ (8.7평)
감정가	2억 5,900만원
최저가	2억 720만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	2,072만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만, 법원이 ‘잔액 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소’를 조건으로 내걸었습니다. 다만 최저가 2억 720만원은 같은 동네 비슷한 면적 거래보다 높아 가격을 따져 봐야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 9,300만원)
경매 개시	2026년 1월 21일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 9,300만원입니다.

이해관계인에는 압류권자, 교부권자(세금 등을 받아야 하는 기관), 배당요구권자, 주택임차권자가 있습니다. 경매 신청 사건은 2026년 1월에 시작됐고 배당요구 마감은 2026년 4월 27일이었습니다.

참고 특별매각조건이란? 법원이 매각물건명세서에 따로 적어 두는 매각 조건입니다. 이 물건에는 ‘주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각’한다고 적혀 있습니다. 명세서에는 ‘주택도시공사’라고 적혀 있으니, 정확한 기관명과 문구는 원문으로 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제7층 제701호
전용면적	28.82㎡ (8.7평)
대지권	24.83㎡ (7.5평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 9층 건물의 7층 701호 (공부상 오피스텔, 2021년 3월 4일 사용승인)
전용 평당 최저가	약 2,382만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관과 감정평가사 모두 소유자나 이해관계인을 만나지 못해 내부를 보지 못했습니다.

감정평가서의 내부구조도는 건축물대장 도면을 바탕으로 그린 것이라 실제와 다를 수 있습니다.

LOCATION

구로구 구로동 입지와 주변

건물은 서울영서초등학교 남동쪽 가까이에 있고, 다세대·연립주택과 근린생활시설이 섞인 주거·업무 지역입니다. 건물 남서쪽으로 디지털로35길 아스팔트 도로에 붙어 있습니다.

차량 접근이 가능하고 가까이에 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

구로동 도무스캠프 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	2억 5,900만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.11	2억 720만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 6,576만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,260만 8,000원 (51%)	–

감정가는 2억 5,900만원입니다. 같은 동네 비슷한 면적(25~32㎡) 오피스텔의 최근 실거래는 한솔로이젠트 29.4㎡가 2026년 10월 1억 2,500만~1억 3,000만원, 스타팰리스 약 30㎡가 1억 5,300만원, 구로 오네뜨 시티 29.9㎡가 1억 9,400만원입니다.

최근 12개월 비슷한 면적 110건 평균은 약 1억 7,462만원입니다.

최저가 2억 720만원은 이 평균보다 3,000만원 넘게 높습니다. 한 번 유찰됐다고 싸다고 보면 안 됩니다.

또 유찰되면 1억 6,576만원까지 내려갑니다.

같은 건물 같은 면적의 월세는 2026년 10월 보증금 1,000만원에 월 135만원(9층)이 한 건 있습니다. 단순 계산하면 1년 월세 1,620만원으로 최저가 대비 7%대지만, 한 건뿐이라 참고만 하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 구로동 도무스캠프 2026타경3318 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

대항력 있는 주택임차권자가 있다고 표시돼 있지만, 자료에는 임차인의 전입일·보증금 금액이 나와 있지 않습니다. 매각물건명세서 원문에서 직접 확인해야 합니다.

집행관이 찾아갔을 때 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서·외국인체류확인서·상가건물임대차현황서에도 등재된 사람이 없었습니다. 빈집일 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

구로동 도무스캠프 권리 분석

말소기준권리	2024.7.3. 압류
법원 특이사항	특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

말소기준권리는 2024년 7월 3일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차권등기를 한 세입자가 대항력이 있다고 표시된 것을 보면, 원래는 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있는 구조입니다.

다만 위의 특별매각조건으로 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건에 들어 있습니다. 그 문구가 명세서에서 어떻게 확정됐는지 원문을 꼭 보고 입찰하세요.

권리 판정 · 주의 보증금 인수 위험은 줄었지만 가격이 높습니다 특별매각조건 덕분에 임차권등기 걱정은 줄었습니다. 하지만 최저가가 같은 동네 비슷한 면적 거래 평균보다 높고, 내부를 아무도 보지 못했습니다. 명세서 원문과 가격 비교가 먼저입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,072만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했고 전입자도 없어 빈집일 가능성이 있습니다. 빈집이면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도지만, 실제로 누가 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 4.6% 건축물대장 용도가 업무시설인 오피스텔은 보통 주택이 아닌 건축물로 봐서 취득세율이 4%대입니다. 대장 용도와 보유 주택 수에 따라 달라질 수 있으니 구로구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1특별매각조건 원문: 매각물건명세서에서 주택도시공사의 포기·말소 조건 문구를 직접 확인하세요. 2임차인 보증금과 전입일: 자료에 금액이 없으니 명세서와 사건기록으로 확인하세요. 3빈집 여부: 전입자가 없으니 관리사무소와 우편물로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 밀린 관리비가 있을 수 있습니다. 5실거래·월세: 한솔로이젠트 등 최근 거래 1억 2,500만~1억 9,400만원대를 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 구로디지털단지역 인근 업무·주거 지역 ＋ 특별매각조건으로 임차권등기 말소 조건이 붙음 ＋ 2021년 준공, 승강기와 도시가스 난방 ＋ 같은 건물 월세 거래 확인됨	－ 최저가가 비슷한 면적 평균 거래가보다 높음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 임차인 보증금·전입일이 자료에 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘임차권등기’와 ‘대항력 있는 임차인’만 보면 무서운 물건입니다. 하지만 법원이 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 달아 두었기 때문에, 서류상 위험은 많이 줄었습니다.

그래도 조건 문구가 원문에서 어떻게 적혀 있는지 반드시 직접 읽으세요.

더 조심할 것은 가격입니다. 같은 동네 비슷한 면적 오피스텔은 최근 1억 2,000만~1억 9,000만원대에 거래됐는데, 최저가는 2억 720만원입니다.

한 번 유찰됐다는 이유만으로 입찰하지 말고, 다음 회차 1억 6,576만원까지 지켜보는 것도 방법입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 구로동 도무스캠프 2026타경3318 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 5,900만원의 80%인 2억 720만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,072만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 특별매각조건에 ‘잔액 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소’가 적혀 있습니다. 하지만 임차인 보증금 금액과 조건 문구는 명세서 원문으로 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 6,576만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)