[오피스텔] 영등포구 영등포동2가 해강플러스 경매 2026타경3904 | 최저가 2억 5,500만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 영등포구 오피스텔 경매 영등포동2가 해강플러스(2026타경3904) 물건을 살펴봅니다.

영등포시장역(5호선) 가까이에 있는 해강플러스 2층 오피스텔(전용 19.62㎡, 약 5.9평)이 감정가 그대로 2억 5,500만원에 처음 나왔습니다.

등기에는 임차권등기가 있다고 하는데, 지금 전입해 있는 사람은 또 다른 사람입니다. 권리와 사람, 둘 다 확인해야 하는 이 물건의 쟁점을 살펴보겠습니다.

임차권은 매각조건으로 정리되지만, 지금 전입해 있는 사람이 변수입니다.

핵심 쟁점 · 전용 19.62㎡(약 5.9평) 오피스텔, 지하 1층~지상 9층 건물의 2층입니다. · 신건이라 최저가가 감정가와 같은 2억 5,500만원입니다. · 주택임차권등기가 있지만 특별매각조건에 잔액 보증금 청구 포기와 등기 말소가 적혀 있고, 2025년 8월에 전입한 사람이 올라 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경3904
소재지	영등포구 영등포동2가 영등포동2가 해강플러스 제2층 제203호
면적	전용 19.62㎡ (5.9평)
감정가	2억 5,500만원
최저가	2억 5,500만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2,550만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	특별매각조건에 잔액 보증금 청구 포기와 임차권등기 말소가 적혀 있어 권리상 부담은 줄었습니다. 다만 2025년에 전입한 사람이 올라 있어 명도 확인이 필요하고, 가격도 비교해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 4,900만원)
경매 개시	2026년 2월 27일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 신청한 부동산강제경매이고, 서울남부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 청구금액은 약 2억 4,900만원입니다.

채권자 이름은 가려져 있어 누가 신청했는지는 법원 자료로 확인하세요. 이해관계인에는 압류권자, 교부권자(세금을 받으러 온 기관), 배당요구권자, 주택임차권자, 임차인이 있습니다.

참고 임차권등기의 보증금은 얼마인가요? 자료에는 임차권등기의 보증금 금액이 없습니다. 감정평가서에도 임대관계는 ‘미상’입니다. 등기부와 매각물건명세서 원문에서 금액을 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제2층 제203호
전용면적	19.62㎡ (5.9평)
대지권	13.9㎡ (4.2평)
건물	철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물의 2층 203호입니다. 감정평가서에는 오피스텔로 쓰고 있다고 적혀 있고, 2021년에 지은 건물로 보입니다.
전용 평당 최저가	약 4,322만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 있고 사람이 없어 내부를 보지 못했습니다.

내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.

LOCATION

영등포구 영등포동2가 입지와 주변

건물은 영등포동주민센터 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차량 출입이 가능하고 가까이에 버스정류장과 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통은 보통 수준이라고 평가했습니다. 건물 북동쪽으로 폭 8m 안팎의 도로가 붙어 있습니다.

역까지 걸어가는 실제 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

영등포동2가 해강플러스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.11	2억 5,500만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	2억 400만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 6,320만원 (64%)	–

감정가는 2억 5,500만원입니다. 같은 동네 비슷한 면적의 최근 거래를 보면, 건물이 다르지만 18~19㎡ 오피스텔이 2억 3,000만~2억 6,900만원대(2026년 4~6월)에 거래됐습니다.

최근 12개월 평균은 2억 3,614만원(80건)입니다. 감정가는 이 범위에서 높은 쪽에 있습니다.

같은 건물 같은 면적(19.62㎡, 8층) 전세는 2억 3,100만원(2025년 12월, 2026년 1월)입니다. 월세 거래는 자료에 없어 임대 수익률 확인 필요입니다.

한 번 유찰되면 2억 400만원으로 내려갑니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 영등포동2가 해강플러스 2026타경3904 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2025.08.29	없음

등기부에 주택임차권등기가 있다고 합니다. 그런데 명세서에는 소유자가 아닌 세대주가 2025년 8월 29일 전입한 것으로 올라 있고, 보증금과 확정일자는 비어 있습니다.

집행관이 찾아갔을 때 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다. 이 전입자가 지금 실제로 사는지, 임차권등기를 한 사람과 같은지는 알 수 없습니다.

RIGHTS

영등포동2가 해강플러스 권리 분석

말소기준권리	2023.4.4. 압류
법원 특이사항	특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

말소기준권리는 2023년 4월 4일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차권등기는 법원 자료에 대항력 있는 임차인 표시가 붙어 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

하지만 특별매각조건에 잔액 보증금 청구 포기와 임차권등기 말소가 적혀 있어 서류상 부담은 줄었습니다.

지금 전입해 있는 사람은 2025년 8월에 들어와 압류(2023년)보다 늦어 대항력이 없는 것으로 표시됩니다. 이 사람이 실제 점유자라면 명도(내보내기)를 풀어야 합니다.

권리 판정 · 주의 권리는 정리됐지만 사는 사람과 가격은 확인이 필요합니다 특별매각조건으로 임차권 보증금 부담은 줄었습니다. 다만 2025년에 전입한 사람의 점유 여부와, 감정가가 최근 거래 범위에서 높은 쪽이라는 점은 따로 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,550만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입자가 실제로 사는지 알 수 없습니다. 대항력이 없는 점유자라면 대금을 낸 뒤 법원에 인도명령을 신청하는 방법이 있지만, 기한과 절차는 법원에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 4.6% 오피스텔은 건축물로 보는 경우가 많아 취득세에 지방교육세·농어촌특별세를 더해 4.6% 안팎인 것이 일반적입니다. 주거용으로 쓰는 경우 등 세율이 달라질 수 있으니 영등포구청 세무과나 세무사에게 꼭 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1특별매각조건 원문: 매각물건명세서에서 주택도시공사 관련 문구를 직접 읽어 보세요. 2임차권등기 금액: 등기부에서 보증금과 말소 방법을 확인하세요. 3지금 사는 사람: 2025년 8월 전입자가 실제로 사는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 4관리비: 사는 사람이 있다면 관리비 체납을 확인하세요. 5월세 시세: 월세 거래가 자료에 없으니 중개사무소에서 직접 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 5호선 영등포시장역 가까이 ＋ 특별매각조건으로 임차권 보증금 부담이 줄어듦 ＋ 2021년에 지은 비교적 새 건물, 승강기 있음 ＋ 한 번 유찰되면 2억 400만원으로 내려감	－ 첫 회차라 최저가가 아직 높음 － 2025년 전입자의 점유 여부를 모름 － 임차권등기 금액과 월세 자료가 없음 － 오피스텔이라 취득세가 높음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

임차권등기만 보면 겁이 나지만 특별매각조건 덕분에 권리상 부담은 줄었습니다. 문제는 오히려 그 옆에 있는 것들입니다.

지금 전입해 있는 사람이 누구인지, 가격이 적정한지입니다.

감정가가 비슷한 면적의 최근 거래 범위에서 높은 쪽이고, 오피스텔은 취득세도 높습니다. 첫 회차에 서두르기보다 현장 확인을 마친 뒤 유찰된 가격을 기다리는 쪽이 낫다고 봅니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 해강플러스 2026타경3904 최저가는 얼마인가요?

A. 처음 나온 물건이라 감정가와 같은 2억 5,500만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,550만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 가능성이 낮습니다. 특별매각조건에 잔액 보증금 청구를 포기하고 임차권등기를 말소한다고 적혀 있습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 400만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)