[빌라] 양천구 목동 석경트라움 경매 2026타경4444 | 최저가 3억 800만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 양천구 빌라 경매 목동 석경트라움(2026타경4444) 물건을 살펴봅니다.

서울 양천구 목동 등촌역(9호선) 남쪽 가까이에 있는 석경트라움 806호(전용 26.32㎡, 약 8.0평)가 이번에 처음 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 3억 800만원입니다.

같은 건물에서 지난해 10월 2억 6,700만원에 거래된 기록이 있습니다.

명세서에는 ‘임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다’는 특별매각조건이 붙어 있고, 청구금액 3억 1,000만원은 감정가보다 큽니다. 조건이 무슨 뜻이고 가격은 합당한지 보겠습니다.

임차권등기는 지우는 조건으로 파는 물건이지만, 감정가가 시세보다 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 26.32㎡(약 8.0평) 다세대주택, 10층 건물의 8층 806호입니다. 2016년 7월 사용승인입니다. · 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가와 같은 3억 800만원부터 시작합니다. 같은 건물 최근 실거래는 2억 6,700만원(2025년 10월)입니다. · 주택도시공사가 남은 보증금 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경4444
소재지	양천구 목동 목동 석경트라움 제8층 제806호
면적	전용 26.32㎡ (8.0평)
감정가	3억 800만원
최저가	3억 800만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	3,080만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	주택도시공사가 남은 보증금 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 파는 특별매각조건 물건입니다. 하지만 신건 최저가 3억 800만원이 자료에 있는 유일한 실거래(2억 6,700만원)보다 4,100만원 높습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 1,000만원)
경매 개시	2026년 4월 2일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 3억 1,000만원으로 감정가보다 큽니다.

이해관계인에는 압류권자, 가압류권자, 주택임차권자(2명), 배당요구권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관)가 있습니다.

참고 특별매각조건이란? 법원이 정한 매각 조건으로, 입찰자는 이 조건을 받아들이는 것으로 보고 입찰합니다. 이 물건은 ‘주택도시공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것’이 조건입니다. 문구는 명세서 표기 그대로이며, 임차권등기의 날짜와 보증금 금액은 자료에 없어 명세서 원문에서 확인하셔야 합니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 양천구 목동 605-11 석경트라움 제8층 제806호
전용면적	26.32㎡ (8.0평)
대지권	26.4㎡ (8.0평)
건물	철근콘크리트구조 10층 건물의 8층 806호 (다세대주택, 오피스텔과 공동주택이 함께 있는 건물, 2016년 7월 사용승인)
전용 평당 최저가	약 3,850만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 난방, 승강기, 주차장이 있는 것으로 추정된다고 적혀 있습니다. 현장 방문 때 문이 잠겨 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서 등에도 등재된 사람이 없었습니다.

내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

양천구 목동 입지와 주변

건물은 등촌역(9호선) 남쪽 인근에 있고, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 섞인 준주거지역입니다.

차량 출입이 가능하고 노선버스정류장과 등촌역이 있어 대중교통은 ‘무난’하다고 평가됐습니다. 남서쪽으로 폭 약 6m 도로가 접해 있습니다.

역까지 걸어서 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

목동 석경트라움 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.11	3억 800만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	2억 4,640만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 9,712만원 (64%)	–

감정가는 3억 800만원인데, 같은 건물에서 확인되는 실거래는 2025년 10월 2억 6,700만원(8층, 25.12㎡) 한 건뿐입니다. 면적이 조금 작고 1년 전 거래라 정확한 비교는 아니지만, 감정가가 4,100만원 높게 보입니다.

또 유찰되면 2억 4,640만원까지 내려갑니다. 실거래에 가까운 가격은 한 번 유찰된 뒤입니다.

월세 거래는 보증금 2억 3,000만원에 월 13만원이 2026년 3월과 9월에 보입니다. 사실상 전세에 가까워 월세 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 목동 석경트라움 2026타경4444 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에 등재자가 없고, 현장 방문 때 아무도 만나지 못해 점유 관계는 ‘미상’입니다.

주택임차권자가 2명 올라 있어 세입자가 이사를 나가면서 임차권등기를 했을 가능성이 있습니다. 임차권등기의 날짜와 보증금은 자료에 없습니다.

RIGHTS

목동 석경트라움 권리 분석

말소기준권리	2023.4.3. 압류
법원 특이사항	특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

명세서에 가장 앞선 권리로 적힌 것은 2023년 4월 3일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 가압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

임차권등기는 날짜가 자료에 없어 순서를 알 수 없습니다. 하지만 특별매각조건으로 주택도시공사가 낙찰자에게 남은 보증금을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것이 붙어 있어, 서류상 낙찰자가 보증금을 떠안을 걱정은 적습니다.

명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

권리 판정 · 주의 인수 걱정은 적지만 감정가가 시세보다 높아 보입니다 특별매각조건 덕분에 임차권등기 보증금 부담은 서류상 줄었습니다. 그러나 비교할 실거래가 한 건뿐이어서 가격 판단이 어렵고, 시세보다 높을 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,080만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입자가 없고 점유자를 만나지 못해 빈집일 가능성이 있지만 확인된 것은 아닙니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 양천구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1특별매각조건 원문: 매각물건명세서에서 조건 문구를 직접 읽고, 임차권등기를 어떻게 말소하는지 법원에 물어보세요. 2임차권등기 내용: 등기 날짜와 보증금이 얼마인지 등기부로 확인하세요. 3시세: 같은 건물 실거래가 한 건뿐이라, 인근 중개사에게 최근 호가를 물어보세요. 4빈집 여부: 전입자가 없으니 관리사무소와 우편물로 확인하세요. 5관리비: 오래 비었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 특별매각조건으로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 등촌역(9호선) 가까움(지도로 확인) ＋ 2016년 사용승인 비교적 새 건물 ＋ 한 번 유찰되면 2억 4,640만원까지 내려가는 여지	－ 신건 최저가가 자료상 실거래보다 4,100만원 높음 － 전용 8평 소형이고 비교할 거래가 적음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 임차권등기 날짜·금액이 자료에 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

특별매각조건이 붙은 물건이라 임차권등기 때문에 보증금을 떠안는 위험은 줄었습니다. 하지만 이 글에서 확인되는 것은 조건 문구뿐이고, 등기의 날짜와 보증금은 자료에 없어 명세서 원문과 등기부 확인이 먼저입니다.

솔직히 첫 회 입찰은 서두를 이유가 없습니다. 감정가가 유일한 실거래보다 4,100만원 높고, 한 번 유찰되면 2억 4,640만원으로 내려갑니다.

직접 살 집이 아니라면 유찰 뒤를 기다리는 편이 낫습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 목동 석경트라움 2026타경4444 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰이 없어 감정가와 같은 3억 800만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,080만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시공사가 낙찰자에게 남은 보증금을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 4,640만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)