[빌라] 광진구 군자동 홀가하우스 경매 2026타경50844 | 최저가 3억 4,100만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광진구 빌라 경매 군자동 홀가하우스(2026타경50844) 물건을 살펴봅니다.

서울 광진구 군자동 홀가하우스 5층 502호(전용 24.34㎡, 약 7.4평)가 감정가 그대로 3억 4,100만원에 처음 나왔습니다. 군자역(5·7호선)을 걸어서 갈 수 있는 거리에 있는 도시형생활주택입니다.

그런데 같은 건물 같은 면적의 최근 거래는 3억 1,500만~3억 3,000만원입니다. 감정가가 시세보다 높은 물건을 첫 회차에 받아야 할까요? 이해관계인에 ‘임차권자’가 올라 있는 점도 함께 살펴보겠습니다.

첫 입찰가가 최근 거래보다 2,600만원 높습니다. 서두를 이유가 없습니다.

핵심 쟁점 · 전용 24.34㎡(약 7.4평), 지상 8층·지하 1층 건물의 5층 502호입니다. · 유찰 없이 감정가 3억 4,100만원(100%)으로 첫 입찰입니다. 입찰일은 2026년 11월 16일(월)입니다. · 전입세대확인서에 등재된 사람이 없고 집행관이 찾아갔을 때 문이 닫혀 있었습니다. 이해관계인에 임차권자가 있으니 권리 내용을 확인해야 합니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50844
소재지	광진구 군자동 군자동 홀가하우스 5층502호
면적	전용 24.34㎡ (7.4평)
감정가	3억 4,100만원
최저가	3억 4,100만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	3,410만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	점유자도 임차인도 서류에 없어 권리는 단순해 보이지만, 임차권자가 이해관계인에 올라 있어 확인이 필요합니다. 첫 최저가가 최근 실거래보다 높아 이번 회차는 값부터 따져 봐야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 3만 5,638원)
경매 개시	2026년 6월 29일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 약 3억 36만원입니다.

이해관계인으로 채권자, 채무자 겸 소유자, 가압류권자, 교부권자(세금 등을 받으려는 기관), 배당요구권자, 임차권자가 올라 있습니다.

참고 임차권자가 있는데 임차인 정보가 비어 있는 이유는? 이해관계인 목록에는 가압류권자 2명, 교부권자 3곳, 배당요구권자 2명, 임차권자가 올라 있습니다. 하지만 매각물건 자료의 임차인 칸은 비어 있고 보증금·전입일도 없습니다. 임차권등기가 되어 있다면 세입자가 이미 나갔을 가능성이 있지만, 자료만으로는 알 수 없습니다. 매각물건명세서와 등기부를 꼭 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 광진구 군자동 464-4 홀가하우스 5층502호
전용면적	24.34㎡ (7.4평)
대지권	28.06㎡ (8.5평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물의 5층 502호 (2016년 11월 사용승인, 도시형생활주택·근린생활시설·오피스텔이 함께 있는 건물, 승강기 1대)
전용 평당 최저가	약 4,608만원

감정평가서에 위생·급배수·난방·소방설비, 승강기와 기계식 주차설비가 있다고 적혀 있습니다. 현장조사 때 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

광진구 군자동 입지와 주변

건물은 광진구 군자동 군자교사거리 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택이 섞여 있습니다.

감정평가서에는 도보로 갈 수 있는 거리에 지하철 5·7호선 군자역과 여러 노선버스 정류장이 있다고 적혀 있습니다. 건물 북서쪽으로 광대로에 닿아 있습니다.

정확한 역까지 걸리는 시간은 지도로 확인하세요.

PRICE

군자동 홀가하우스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	3억 4,100만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	2억 7,280만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 1,824만원 (64%)	–

감정가는 3억 4,100만원이지만, 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 10월 3억 1,500만원(6층), 6월 3억 3,000만원(4층), 5월 3억 2,000만원(5층)입니다. 감정가가 최근 거래보다 2,600만원 높아서 ‘감정가 100%’가 비싼 값일 수 있습니다.

한 번 유찰되면 최저가는 2억 7,280만원으로 내려갑니다. 이 가격은 10월 거래보다 4,220만원 낮은 수준입니다.

값을 보고 들어간다면 첫 회차보다 다음 회차가 더 매력적일 수 있습니다.

같은 건물 월세 거래는 2026년 4월 보증금 7,000만원에 월 100만원(6층), 2025년 12월 보증금 1억원에 월 100만원(4층)이 있습니다. 월 100만원 기준 연 1,200만원이고, 최저가 3억 4,100만원에 사면 세금·수리비를 빼기 전 수익률은 3%대 중반입니다.

전세는 2026년 10월 2억 6,000만원 거래가 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 군자동 홀가하우스 2026타경50844 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에 이 주소로 등재된 사람이 없습니다. 현장에서는 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했고, 점유 사정은 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다.

다만 이해관계인에 임차권자가 있으므로, 예전 세입자의 임차권등기가 남아 있는지 등기부에서 확인해야 합니다. 보증금이나 전입일은 자료에 없어 판단할 수 없습니다.

RIGHTS

군자동 홀가하우스 권리 분석

말소기준권리	2025.01.09. 가압류
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2025년 1월 9일 가압류입니다. 말소기준권리는 낙찰되면 지워지는 권리의 기준선으로, 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰 뒤 지워집니다.

세입자가 가압류보다 먼저 전입해 대항력(낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는 힘)이 있다면 보증금을 떠안을 수 있습니다. 하지만 전입자가 서류에 없어 지금 자료로는 그런 세입자가 보이지 않습니다.

임차권자의 권리 내용은 매각물건명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸으로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리는 단순해 보이지만 값이 문제입니다 등재된 전입자가 없어 인수할 보증금은 서류상 보이지 않습니다. 다만 임차권자의 정체, 실제 점유 여부, 관리비 체납은 확인해야 하고, 감정가가 실거래보다 높다는 점이 가장 큰 부담입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,410만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입자가 없고 점유자를 만나지 못해 누가 살고 있는지 알 수 없습니다. 빈집이면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도지만, 사는 사람이 있다면 인도명령 등 절차가 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있으면 세율이 달라질 수 있으니 광진구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차권자의 권리: 매각물건명세서와 등기부에서 임차권등기 여부와 보증금을 확인하세요. 2실제 점유 여부: 전입자가 없어도 사는 사람이 있을 수 있으니 우편물·관리사무소로 확인하세요. 3관리비 체납: 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 4실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 3억 1,500만~3억 3,000만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 5토지거래허가: 감정평가서에 허가구역 안내가 있습니다. 외국인 등이 대상이라고 적혀 있지만, 본인에게 해당하는지 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 군자역 도보권, 승강기 있는 2016년 준공 건물 ＋ 전입자가 서류에 없어 인수할 보증금이 보이지 않음 ＋ 같은 건물 월세·전세 거래가 꾸준함 ＋ 유찰되면 최저가가 2억 7,280만원으로 내려감	－ 감정가가 최근 실거래보다 높음 － 임차권자의 권리 내용이 자료에 없음 － 현장에서 점유자를 만나지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 권리관계보다 가격이 걸립니다. 같은 건물에서 최근 3억 1,500만원에 거래됐는데 첫 최저가가 3억 4,100만원이니, 이번 회차에 들어가면 시세보다 비싸게 받는 셈입니다.

이해관계인에 임차권자가 있다는 점은 꼭 확인하셔야 합니다. 서류상 전입자가 없고 가압류 이후의 권리는 지워지지만, 명세서 원문을 보고 판단하세요.

값이 맞는 회차까지 기다리는 편이 안전해 보입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 군자동 홀가하우스 2026타경50844 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰 없이 감정가 그대로 3억 4,100만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,410만원입니다.

Q. 임차권자가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 자료에는 임차인 정보가 없어 알 수 없습니다. 매각물건명세서의 ‘인수되는 권리’와 등기부를 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 다음 회차 최저가는 2억 7,280만원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 광진구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)