[빌라] 광주 양벌동 로즈빌 경매 2025타경53104 | 최저가 3,430만원(34%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광주 빌라 경매 양벌동 로즈빌(2025타경53104) 물건을 살펴봅니다.

경기도 광주시 양벌동 양벌초등학교 서쪽의 로즈빌 비동 지하 1층 2호(전용 46.22㎡, 약 14평)가 세 번 유찰돼 3,430만원까지 내려왔습니다. 감정가 1억원의 34%이고, 입찰일은 2026년 11월 16일(월)입니다.

싼 가격에는 이유가 있습니다. 2021년에 전입한 세입자의 임차권등기 1억 3,500만원이 붙어 있기 때문입니다.

이 보증금을 낙찰자가 떠안아야 할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

보증금을 대신 내준 보증공사가 대항력을 포기하고 등기도 지우겠다고 확약했습니다.

핵심 쟁점 · 전용 46.22㎡(약 14평) 다세대주택으로 4층 건물의 지하 1층(비02호)입니다. · 세 번 유찰돼 감정가 1억원의 34%인 3,430만원부터 시작합니다. · 임차권등기(보증금 1억 3,500만원)가 있지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 못 받아도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경53104
소재지	광주시 양벌동 양벌동 로즈빌 비동 지1층비02호
면적	전용 46.22㎡ (14.0평)
감정가	1억원
최저가	3,430만원 (감정가 34%, 3회 유찰)
입찰보증금	343만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 보증금 1억 3,500만원이 있지만, 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 세 번 유찰돼 감정가의 34%까지 내려왔습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매4계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 3,500만원)
경매 개시	2025년 9월 29일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사이고 청구금액은 1억 3,500만원입니다.

이해관계인에는 임차권자, 압류권자, 교부권자(세금 등을 받으려는 기관), 배당요구권자가 있고, 배당요구 마감일은 2025년 12월 1일입니다.

참고 청구금액이 보증금과 같은 이유는? 경매를 신청한 채권자는 세입자의 보증금을 대신 내주고 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사입니다. 청구금액 1억 3,500만원은 그 보증금과 같습니다. 명세서에는 이 공사가 대항력과 우선변제권을 이어받았다고 적혀 있습니다. 확약서 원문은 법원 사건기록에서 꼭 읽어 보세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 광주시 양벌동 415-11 로즈빌 비동 지1층비02호
전용면적	46.22㎡ (14.0평)
대지권	40.0㎡ (12.1평)
건물	철근콘크리트구조 4층 건물(1개 동, 10세대)의 지하 1층 비02호, 2010년 12월 27일 사용승인 다세대주택
전용 평당 최저가	약 245만원

감정평가서에 방, 거실, 욕실, 현관이 있는 다세대주택으로 쓰이고 급배수·위생·난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 갔지만 폐문부재(문이 닫혀 있고 사람이 없음)로 아무도 만나지 못해 내부는 보지 못했습니다.

지하층이라 습기·곰팡이·채광은 현장에서 확인하세요.

LOCATION

광주 양벌동 입지와 주변

건물은 양벌초등학교 서쪽 가까이에 있고 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 섞여 있습니다.

차로 접근할 수 있고 가까이에 버스정류장이 있어 교통은 ‘보통’으로 평가됐습니다. 북서쪽으로 도로에 붙어 있습니다.

전철역까지 거리는 자료에 없으니 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

양벌동 로즈빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.08.03	1억원 (100%)	유찰
2회	2026.09.07	7,000만원 (70%)	유찰
3회	2026.10.12	4,900만원 (49%)	유찰
4회	2026.11.16	3,430만원 (34%)	이번 입찰
5회 (또 유찰되면)	미정	2,401만원 (24%)	–
6회 (또 유찰되면)	미정	1,680만 7,000원 (17%)	–

감정가는 1억원입니다. 같은 건물 B동의 최근 실거래는 2026년 8월 1억 2,900만원(4층, 59.65㎡) 한 건인데, 이 물건보다 면적이 크고 지상층이라 그대로 비교하기는 어렵습니다.

지하층은 보통 더 낮게 거래되니 중개사무소에서 확인하세요.

최저가 3,430만원은 감정가보다 6,570만원 낮습니다. 또 유찰되면 30%가 내려가 2,401만원이 됩니다.

양벌동 비슷한 면적 월세는 최근 보증금 500만~3,000만원에 월 45만~80만원 사이입니다(1~4층 거래). 보증금 2,000만원에 월 70만원 사례로 단순 계산하면 1년 월세 840만원이라 최저가 대비 약 24%입니다. 다만 지하층은 월세가 더 낮을 수 있고 수리비·공실은 뺀 숫자가 아닙니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 양벌동 로즈빌 2025타경53104 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.07.20	있음

매각물건명세서에 세입자가 2021년 7월 20일 전입, 2021년 5월 27일 확정일자, 보증금 1억 3,500만원으로 적혀 있고, 2023년 8월 3일 주택임차권등기를 했습니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

집행관이 갔을 때는 폐문부재였고 전입세대확인서에도 전입자가 없습니다. 빈집일 가능성이 높지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

양벌동 로즈빌 권리 분석

말소기준권리	2023. 4. 5.자 압류
법원 특이사항	주택도시보증공사로부터 2026년 5월 29일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서가 제출됨

말소기준권리는 2023년 4월 5일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2021년 7월에 전입해 압류보다 빨라 원래 대항력이 있습니다. 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안아야 하는 구조입니다.

하지만 이 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력은 포기하고 우선변제권만 주장하며, 못 받아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 냈습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없는 것으로 보입니다.

확약서의 효력은 원문으로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 확약서 덕분에 보증금 인수 걱정은 적지만 원문 확인이 먼저입니다 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만 채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하겠다는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 확약서 원문, 빈집 여부, 지하층 상태, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 343만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자는 이미 이사한 것으로 보이고 전입자도 없습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남겠지만, 현장에서 확인하기 전에는 확실하지 않아 금액은 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 1억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 광주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서와 사건기록에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2지하층 상태: 습기, 곰팡이, 채광, 침수 이력을 현장에서 확인하세요. 3빈집 여부: 전입자가 없으니 우편물과 관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 1억 2,900만원(지상 4층)과 주변 월세를 지하층 기준으로 다시 확인하고 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 세 번 유찰돼 감정가의 34% ＋ 확약서로 보증금 인수 걱정이 적음 ＋ 주변 월세 거래가 많음(최근 10건) ＋ 세입자가 이미 이사한 것으로 보임	－ 지하 1층 소형 빌라 － 내부를 아무도 보지 못함 － 임차권등기가 등기부에 남아 있어 말소 과정 확인 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘대항력 있는 세입자 보증금 1억 3,500만원’만 보면 겁이 나는 물건입니다. 세 번 유찰된 이유도 아마 그것일 겁니다.

하지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기도 말소해 주겠다고 확약했기 때문에, 서류상 위험은 크게 줄었습니다.

남은 걱정은 지하층입니다. 지하 소형 빌라는 습기와 채광, 되팔 때의 수요가 문제가 됩니다.

월세 거래는 많지만 지하층 월세 자료는 아니라서, 현장에서 상태를 보고 수리비를 넉넉히 빼 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 양벌동 로즈빌 2025타경53104 최저가는 얼마인가요?

A. 세 번 유찰돼 감정가 1억원의 34%인 3,430만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 343만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 못 받은 보증금이 있어도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 2,401만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)