[아파트] 관악구 신림동 제창그로힐아파트 경매 2026타경100031 | 최저가 5억 2,560만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 관악구 아파트 경매 신림동 제창그로힐아파트(2026타경100031) 물건을 살펴봅니다.

서울 관악구 신림동 조원초등학교 북동쪽의 제창그로힐아파트 101동 1층(전용 79.3㎡, 약 24평)이 한 번 유찰돼 5억 2,560만원부터 시작합니다. 감정가는 6억 5,700만원이고, 입찰일은 2026년 11월 17일(화)입니다.

같은 단지 비슷한 면적이 올해 1월 6억 9,900만원에 거래됐는데, 이 물건은 1층입니다. 그래도 최저가가 이 정도면 입찰할 만한 걸까요? 매각물건명세서와 주변 자료를 같이 열어 보겠습니다.

최저가 5억 2,560만원은 올해 1월 같은 단지 실거래 6억 9,900만원보다 낮습니다.

핵심 쟁점 · 전용 79.3㎡(약 24평), 방 3개 구조의 아파트로 13층 건물의 1층(110호)입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 6억 5,700만원의 80%인 5억 2,560만원부터 시작합니다. · 등재된 임차인이 없고 말소기준권리는 2024년 3월 25일 근저당권입니다. 다만 집 안을 확인하지 못해 점유자는 직접 확인해야 합니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경100031
소재지	관악구 신림동 신림동 제창그로힐아파트 101동 1층110호
면적	전용 79.3㎡ (24.0평)
감정가	6억 5,700만원
최저가	5억 2,560만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	5,256만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	등재된 임차인이 없고 말소기준권리는 2024년 근저당권이라 인수할 보증금은 서류상 보이지 않습니다. 다만 집행관이 집 안을 보지 못해 누가 살고 있는지는 직접 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매1계
경매 종류	임의경매 (청구금액 4억 6,660만 7,757원)
경매 개시	2026년 2월 10일
매각 장소	경매법정 (제4별관 211호)
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

근저당권 같은 담보를 근거로 한 임의경매입니다. 청구금액은 약 4억 6,660만원입니다.

사건 진행 중 당사자가 바뀌어 절차를 이어받은 수계인이 있고, 이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 교부권자(세금 등을 받으려는 기관)가 있습니다. 배당요구 마감일은 2026년 4월 30일입니다.

참고 토지거래허가구역이라는데 입찰할 수 있나요? 감정평가서에 신림동 1728이 토지거래계약 허가구역(아파트, 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일)으로 적혀 있습니다. 경매로 낙찰받을 때 허가나 실거주 조건이 필요한지는 이 자료에 없으니, 입찰 전에 법원 경매계와 관악구청에 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 관악구 신림동 1728 제창그로힐아파트 101동 1층110호
전용면적	79.3㎡ (24.0평)
대지권	40.21㎡ (12.2평)
건물	철근콘크리트구조 13층 건물(1개 동, 91세대)의 1층 110호, 2004년 1월 사용승인 공동주택
전용 평당 최저가	약 2,190만원

감정평가서에 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니 2곳, 창고가 있는 아파트로 쓰인다고 적혀 있고(건축물대장 현황도 기준), 도시가스 개별난방과 승강기도 있다고 합니다. 집행관이 초인종을 여러 번 누르고 문을 두드렸지만 응답이 없어 안내문만 끼워 두었습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

관악구 신림동 입지와 주변

건물은 조원초등학교 북동쪽 가까이에 있고 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택이 섞인 주택지역입니다. 감정평가서는 입지환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장과 신대방역(2호선) 이 있다고 적혀 있습니다. 토지는 북쪽·동쪽·서쪽 세 방향으로 약 8m, 6m, 8m 포장도로에 붙어 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신림동 제창그로힐아파트 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	6억 5,700만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.17	5억 2,560만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	4억 2,048만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	3억 3,638만 4,000원 (51%)	–

감정가는 6억 5,700만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 1월 6억 9,900만원(7층, 79.72㎡) 한 건뿐입니다.

거래가 한 건이라 시세로 단정하기 어렵고, 1층은 높은 층보다 값이 낮은 경우가 많으니 최근 거래와 호가를 함께 보세요.

최저가 5억 2,560만원은 그 거래보다 1억 7,000만원 넘게 낮습니다. 또 유찰되면 20%가 내려가 4억 2,048만원이 됩니다.

같은 건물 전세 거래로는 2025년 12월 보증금 4억원(8층, 59.52㎡)이 있는데 면적이 달라 직접 비교는 어렵습니다. 월세 거래는 자료에 없습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신림동 제창그로힐아파트 2026타경100031 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에 등재된 임차인은 없고, 감정평가서도 임대관계를 ‘미상’이라고 적었습니다. 집행관이 방문했을 때 응답이 없어 점유자를 만나지 못했습니다.

채무자 겸 소유자가 살고 있을 가능성은 있지만 자료로는 알 수 없습니다. 입찰 전에 우편물, 관리사무소, 전기·수도 사용 여부로 실제 거주를 확인하세요.

RIGHTS

신림동 제창그로힐아파트 권리 분석

말소기준권리	2024.03.25. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2024년 3월 25일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 가압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

명세서 자료에 대항력 있는 임차인이나 인수되는 권리는 따로 적혀 있지 않습니다. 가압류권자와 교부권자는 낙찰 대금에서 배당받는 쪽이라 낙찰자가 갚을 돈이 아닙니다.

다만 아파트 공용 부분 관리비 체납은 낙찰자가 부담할 수 있으니 관리사무소에서 확인하세요.

권리 판정 · 안전 권리상 걸림돌은 적게 보이지만 점유 확인이 먼저입니다 등재 임차인이 없고 근저당권이 말소기준이라 서류상 인수할 보증금은 보이지 않습니다. 남은 확인은 누가 살고 있는지, 관리비 체납, 토지거래허가구역에서의 입찰 조건입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 5,256만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차인이 없다면 소유자에게 인도명령(법원이 집을 비우라고 내리는 명령)으로 비워 달라고 요구하게 됩니다. 누가 사는지, 이사비를 협의할지는 만나 봐야 알 수 있어 금액은 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 낙찰가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하, 1주택 기준이면 취득세와 지방교육세를 합쳐 1%대입니다. 낙찰가가 6억원을 넘거나 이미 집이 있으면 세율이 달라질 수 있으니 관악구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1점유자: 현장에서 응답이 없었으니 실제 거주 여부와 점유자를 확인하세요. 2토지거래허가: 허가구역 안에서 경매 낙찰에 허가나 실거주 조건이 있는지 법원과 구청에 물어보세요. 3관리비: 체납 관리비와 공용 부분 연체 여부를 관리사무소에서 확인하세요. 4시세: 같은 단지 1층의 최근 거래와 호가를 직접 확인하세요. 자료의 실거래는 7층 한 건입니다. 5명세서 원문: 점유자와 인수 권리가 정말 없는지 매각물건명세서를 다시 읽어 보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 한 번 유찰돼 감정가의 80% ＋ 등재된 임차인 없음 ＋ 주변에 신대방역(2호선)과 버스정류장 ＋ 전용 24평, 방 3개 구조	－ 내부와 점유자를 확인하지 못함 － 1층이라 높은 층보다 값이 낮을 수 있음 － 토지거래허가구역 조건 확인 필요 － 비교할 실거래가 한 건뿐

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

숫자만 보면 매력적입니다. 감정가에서 20% 내려온 5억 2,560만원이 올해 1월 같은 단지 거래보다 1억 7,000만원 넘게 낮고, 대항력 있는 임차인도 보이지 않습니다.

다만 그 거래는 7층 한 건이라 1층 시세로 그대로 쓸 수는 없습니다.

이 물건의 숙제는 권리보다 확인입니다. 안에 누가 사는지 모르고, 토지거래허가구역이라 낙찰 뒤 조건이 붙는지도 자료로는 알 수 없습니다.

두 가지를 확인하고 1층 시세를 따져 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 신림동 제창그로힐아파트 2026타경100031 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 6억 5,700만원의 80%인 5억 2,560만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 5,256만원입니다.

Q. 임차인이 없으면 안심해도 되나요?

A. 서류상 대항력 있는 임차인은 없지만, 집행관이 집 안을 보지 못했습니다. 실제 점유자는 입찰 전에 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관 211호)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 4억 2,048만원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 관악구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)