원금균등으로 바꾸면 이자 4,415만원이 줄어듭니다. 대신 첫 달이 44만원 비쌉니다.

주택담보대출을 받을 때 창구에서 상환 방식을 고르라고 한다. 원리금균등과 원금균등이다. 이름이 비슷해서 그냥 추천해 주는 쪽을 고르는 경우가 많다.

두 방식의 차이

원리금균등은 매달 내는 돈이 같다. 처음에는 이자 비중이 크고 원금이 적다가, 뒤로 갈수록 원금 비중이 커진다.

원금균등은 매달 갚는 원금이 같다. 남은 원금이 줄어드니 이자가 줄고, 매달 내는 돈도 함께 줄어든다.

숫자로 보면

3억원을 연 4.5%로 30년 빌렸다고 하자. 중도상환이나 금리 변동은 없다고 가정한다.

총이자 차이가 4,415만원이다.

같은 금액, 같은 금리, 같은 기간인데 4,415만원이 갈린다.

왜 이런 차이가 나는가. 이자는 남은 원금에 붙는다. 원금균등은 앞에서 원금을 더 빨리 줄이니 이자가 붙을 자리가 그만큼 작아진다.

그런데 첫 달이 44만원 비싸다

원금균등의 첫 달 납입액은 195만8,000원이다. 원리금균등보다 43만8,000원이 많다.

이 차이가 그냥 숫자가 아니다.

대출 심사에서 총부채원리금상환비율을 볼 때 첫해 상환액이 기준이 된다. 원금균등을 고르면 같은 소득으로 빌릴 수 있는 금액이 줄어든다.

이자를 아끼려다 대출 한도가 깎이는 구조다.

누가 어느 쪽인가

둘 중 하나가 늘 낫다고 말하기 어렵다. 갈리는 지점은 세 가지라고 본다.

첫째, 지금 소득에 여유가 있는가. 첫 달 44만원을 더 낼 수 있으면 원금균등이 총액에서 이긴다.

둘째, 앞으로 소득이 어떻게 되는가. 지금 소득이 가장 높고 앞으로 줄어들 것 같으면 원금균등이 흐름에 맞는다. 시작이 무겁고 끝이 가볍기 때문이다. 반대로 지금이 가장 빠듯하면 원리금균등이 맞는다.

셋째, 끝까지 갚을 것인가. 5년이나 10년 안에 집을 팔거나 갈아탈 생각이라면 30년치 총이자 차이는 생기지 않는다. 그 기간만큼만 차이가 난다.

숫자가 말해 주지 않는 것

위 계산은 금리가 30년 내내 4.5%라고 가정했다. 변동금리라면 두 방식의 차이도 함께 움직인다.

중도상환수수료, 대출 갈아타기, 전세를 끼고 사는 경우의 자금 흐름도 넣지 않았다.

그래도 하나는 분명하다. 상환 방식은 창구에서 서명 한 번에 정해지는데, 그 한 번이 4,000만원대의 차이를 만든다.

계약서에 도장을 찍기 전에 두 방식의 첫 달 금액과 총이자를 각각 뽑아 달라고 하면 된다. 은행에 있는 계산기로 바로 나온다.