주택담보대출 이자 소득공제, 고정금리에 나눠 갚으면 2,000만원이고 거치식이면 800만원에서 멈춥니다.

집을 사면서 받은 주택담보대출 이자는 연말정산에서 소득공제가 됩니다. 그런데 같은 이자를 내도 대출을 어떤 방식으로 갚느냐에 따라 공제 한도가 800만원에서 2,000만원까지 갈립니다.

한 줄 답

취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택을 사면서 받은 상환기간 15년 이상 주택담보대출의 이자는, 고정금리이면서 비거치식 분할상환이면 연 2,000만원까지, 둘 중 하나만 맞으면 1,800만원, 둘 다 아니면 800만원까지 근로소득금액에서 빼 줍니다.

조문 그대로

소득세법 제52조 제5항입니다.

근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(…)가 취득 당시 (…) 주택의 기준시가가 6억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 (…) 차입한 (…) 장기주택저당차입금의 이자를 지급하였을 때에는 (…) 이자 상환액을 (…) 근로소득금액에서 공제한다.

대출 방식별 한도

제5항 단서와 제6항입니다.

이 한도는 주택청약 소득공제(조세특례제한법 제87조 제2항), 전세자금대출 원리금 상환액 공제(제52조 제4항)와 합친 금액에 적용됩니다.

언제 바뀌었나

2023년 12월 31일 개정으로 기준시가 요건이 5억원에서 6억원으로, 한도가 지금 표의 금액으로 올랐습니다. 부칙은 “이 법 시행 이후 지급하는 이자 상환액”부터 새 한도를 적용한다고 정했습니다. 2024년에 낸 이자부터입니다.

실제로 돌아오는 돈

3억원을 연 4%, 30년 원리금균등으로 빌렸다고 가정하면 첫해 이자는 약 1,190만원입니다. 매달 내는 원리금은 약 143만원입니다.

같은 이자를 내고도 대출 방식 하나로 한 해 64만원 정도가 갈립니다. 24% 구간이면 차이는 더 커집니다.

신청 방법

1. 연말정산 간소화에서 주택자금 상환증명서 자료를 확인합니다.
2. 간소화에 없으면 은행에서 장기주택저당차입금 이자상환증명서를 받습니다.
3. 취득 당시 기준시가를 확인합니다. 공시가격이 나오기 전에 대출받았다면 그 뒤 처음 공시된 가격이 기준입니다(제5항 제5호).
4. 주민등록등본(세대주 확인)과 함께 회사에 냅니다.

자주 틀리는 것

첫째, 기준시가를 매매가로 보는 경우입니다. 조문은 “제99조 제1항에 따른 주택의 기준시가”, 즉 공시가격입니다. 매매가 8억원 아파트라도 취득 당시 공시가격이 6억원 이하면 됩니다.

둘째, 12월 31일에 2주택이면 그 해는 못 받습니다. 제5항 제2호는 “과세기간 종료일 현재 2주택 이상”이면 적용하지 않는다고 했습니다. 세대원 소유 주택도 셉니다.

셋째, 세대주가 아니면 안 되는 줄 아는 경우입니다. 세대주가 이 공제와 청약·전세대출 공제를 받지 않으면 근로소득이 있는 세대원도 받을 수 있습니다. 다만 세대원은 실제로 그 집에 살아야 합니다(제3호).

넷째, 분양권은 안 되는 줄 아는 경우입니다. 제5항 제4호는 무주택 세대주가 가격 6억원 이하 분양권을 사고, 완공되면 장기주택저당차입금으로 바꾸는 조건으로 빌린 돈도 차입일부터 소유권보존등기일까지 장기주택저당차입금으로 봅니다. 다만 분양권을 둘 이상 갖게 된 해에는 빠집니다.

이 글이 답하지 못하는 것

고정금리와 비거치식 분할상환의 정확한 판정 기준(고정금리 비율, 거치기간 등)은 대통령령에 맡겨져 있어 이 글에서 다루지 않았습니다. 대출을 갈아탄 경우(대환) 기존 대출의 상환기간을 어떻게 이어 세는지도 시행령을 따로 봐야 합니다. 세율 구간은 다른 공제를 모두 반영한 과세표준으로 정해집니다.