[빌라] 강서구 염창동 삼성펠리체 경매 2025타경11139 | 최저가 5,714만 7,000원(26%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강서구 빌라 경매 염창동 삼성펠리체(2025타경11139) 물건을 살펴봅니다.

강서구 염창동 삼성펠리체 6층 603호(전용 29.91㎡, 약 9.0평)가 여섯 번 유찰돼 감정가 2억 1,800만원의 26%인 5,714만 7,000원까지 내려왔습니다. 입찰보증금은 571만 4,700원입니다.

그런데 이 집에는 보증금 2억 3,000만원짜리 임차권등기가 붙어 있고, 명세서에는 ‘배당에서 다 받지 못하면 남은 돈을 매수인이 넘겨받는다’고 적혀 있습니다. 가격이 이렇게 내려온 이유가 아닐까요? 확인해 보겠습니다.

최저가가 5,714만원이어도 보증금 2억 3,000만원이 함께 따라올 수 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 29.91㎡(약 9.0평) 소형 빌라, 6층 603호입니다. 건축물대장 용도는 근린생활시설(사무소)입니다. · 여섯 번 유찰돼 감정가 2억 1,800만원의 26%인 5,714만 7,000원부터 시작합니다. · 보증금 2억 3,000만원 임차권등기가 있고, 배당으로 다 받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경11139 (물건 2)
소재지	강서구 염창동 염창동 삼성펠리체 제6층 제603호
면적	전용 29.91㎡ (9.0평)
감정가	2억 1,800만원
최저가	5,714만 7,000원 (감정가 26%, 6회 유찰)
입찰보증금	571만 4,700원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 18일(수) 10:00
한 줄 판단	여섯 번 유찰돼 감정가의 26%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권등기(보증금 2억 3,000만원)가 있고 배당으로 다 받지 못하면 남은 돈을 낙찰자가 넘겨받습니다. 싸 보이지만 위험한 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매9계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 3,000만원)
경매 개시	2025년 7월 29일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 25일(수)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 사람은 세입자 본인으로 명세서에 적혀 있고, 청구금액은 2억 3,000만원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 근저당권자, 압류권자, 주택임차권자, 배당요구권자, 교부권자가 있습니다.

참고 집합건축물대장 용도가 근린생활시설(사무소)이면 무슨 문제가 있나요? 감정평가서에 대장상 용도는 근린생활시설(사무소)로 적혀 있고, 2019년에는 주거용으로 썼다고 탐문됐다고 합니다. 법적 용도와 실제 용도가 다르면 취득세 세율과 대출, 이후 매각에 영향이 있을 수 있습니다. 구청과 세무사에게 확인하세요. 감정평가서에는 다른 호실 설명으로 보이는 문장도 섞여 있어, 원문을 직접 보세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강서구 염창동 242-40 삼성펠리체 제6층 제603호
전용면적	29.91㎡ (9.0평)
대지권	17.09㎡ (5.2평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 6층 건물의 6층 603호 (사용승인일 2013년 11월 27일)
전용 평당 최저가	약 635만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 개별난방설비, 경보설비, 승강기설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔을 때 문이 잠겨 있고 사람이 없어 점유관계를 알 수 없었습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

강서구 염창동 입지와 주변

건물은 염경중학교 북서쪽 가까이에 있고, 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설이 섞인 지역입니다. 용도지역은 준공업지역입니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다(증미역이 적힌 문장도 있어 지도로 확인하세요). 북동쪽으로 폭 약 8미터 도로에 붙어 있습니다. 역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

염창동 삼성펠리체 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.04.07	2억 1,800만원 (100%)	유찰
2회	2026.05.19	1억 7,440만원 (80%)	유찰
3회	2026.07.07	1억 3,952만원 (64%)	유찰
4회	2026.08.11	1억 1,161만 6,000원 (51%)	유찰
5회	2026.09.09	8,929만 3,000원 (41%)	유찰
6회	2026.10.20	7,143만 4,000원 (33%)	유찰
7회	2026.11.18	5,714만 7,000원 (26%)	이번 입찰
8회 (또 유찰되면)	미정	4,571만 8,000원 (21%)	–
9회 (또 유찰되면)	미정	3,657만 4,000원 (17%)	–

감정가는 2억 1,800만원이고, 같은 건물 같은 면적의 최근 거래는 2025년 10월 2억 4,500만원(6층, 29.9㎡) 한 건입니다. 최저가 5,714만 7,000원은 거래가의 23% 수준이라 매우 싸 보입니다.

하지만 임차권등기 보증금이 2억 3,000만원입니다. 단순 계산으로 입찰가 + 낙찰자가 넘겨받을 보증금 잔액이 2억 3,000만원 안팎일 수 있어서, 사실상 보증금 전액을 내고 사는 것과 비슷합니다(배당 순서와 비용에 따라 달라질 수 있어 확인하세요). 또 유찰되면 4,571만 8,000원까지 내려갑니다.

같은 건물 전세는 2026년 10월 1억 8,375만원(6층)이 있고, 2026년 8월에는 보증금 1억 8,300만원에 월 20만원(2층)이 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 염창동 삼성펠리체 2025타경11139 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.07.25	있음

매각물건명세서에 임차인이 2022년 7월 25일 전입, 2022년 6월 7일 확정일자, 보증금 2억 3,000만원으로 적혀 있습니다. 이 임차인이 경매를 신청한 채권자이며 임차권등기(을구 3번)도 해 둔 상태입니다.

현황조사 때 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서에 소유자가 아닌 세대주가 등재돼 있어 그 세대를 임차인으로 적었습니다. 지금 누가 살고 있는지는 확인이 필요합니다.

RIGHTS

염창동 삼성펠리체 권리 분석

말소기준권리	2023.11.09. 가압류
법원 특이사항	매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기가 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.

말소기준권리는 2023년 11월 9일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 7월 전입, 임차권등기가 있어 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 명세서에는 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 남은 돈을 낙찰자가 넘겨받는다고 적혀 있습니다.

보증금은 2억 3,000만원인데 최저가는 5,714만원이라 인수할 금액이 클 수 있습니다.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 때문에 싸 보이는 가격이 착시일 수 있습니다 대항력 있는 임차권등기가 있고, 배당으로 못 받은 보증금 잔액은 낙찰자가 인수합니다. 보증금 2억 3,000만원과 입찰가를 합치면 실거래 2억 4,500만원 수준이 될 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 571만 4,700원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 임차권등기를 했다면 이미 이사했을 가능성이 있지만, 현황조사에서는 점유자를 만나지 못했습니다. 보증금 인수 문제가 해결되기 전에는 명도 비용을 정하기 어렵습니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 주택이면 1억원 이하는 1%대로 안내되지만, 대장상 용도가 근린생활시설(사무소)이라 주택 세율이 아닐 수 있습니다. 강서구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차권등기와 인수 금액: 매각물건명세서와 등기부에서 보증금 2억 3,000만원과 배당 순서를 확인하세요. 2건축물대장 용도: 근린생활시설(사무소)이라 주택으로 쓸 수 있는지, 세금과 대출은 어떤지 구청에 확인하세요. 3점유 여부: 실제 거주자와 임대 관계를 관리사무소와 현장에서 확인하세요. 4감정평가서 내용: 다른 호실 설명이 섞여 있으니 603호 부분만 따로 확인하세요. 5실거래와 전세: 2025년 10월 2억 4,500만원, 전세 1억 8,375만원을 기준으로 총액을 계산해 보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가가 감정가의 26%까지 내려옴 ＋ 9호선 역이 가까운 서울 강서구 입지 ＋ 승강기 있는 2013년 사용승인 건물	－ 보증금 2억 3,000만원 임차권등기 인수 가능성 － 건축물대장 용도가 근린생활시설(사무소) － 전용 9평 소형, 내부를 아무도 보지 못함 － 같은 건물 최근 실거래가 한 건뿐

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

여섯 번 유찰돼 5,714만원이라는 숫자만 보면 잡고 싶은 물건입니다. 하지만 보증금 2억 3,000만원 임차권등기가 낙찰자에게 대항할 수 있고, 배당에서 못 받은 잔액은 낙찰자가 넘겨받습니다.

낙찰가가 싸도 합계는 2억 3,000만원 안팎이 될 수 있어서 위험하다고 봅니다.

대장상 용도까지 근린생활시설이라 세금과 대출도 확인할 것이 많습니다. 보증금을 얼마나 인수하는지 서류로 확정하기 전에는 입찰하지 않는 편이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 삼성펠리체 2025타경11139 최저가는 얼마인가요?

A. 여섯 번 유찰돼 감정가 2억 1,800만원의 26%인 5,714만 7,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 571만 4,700원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에는 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 보증금은 2억 3,000만원이니 인수 금액을 원문으로 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 18일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 4,571만 8,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)