[오피스텔] 수원 호매실동 권선행정타운 줌시티 경매 2026타경51101 | 최저가 1억 640만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 수원 오피스텔 경매 호매실동 권선행정타운 줌시티(2026타경51101) 물건을 살펴봅니다.

수원 권선구 호매실동 권선행정타운 줌시티 3층(전용 29.38㎡, 약 8.9평) 오피스텔이 한 번 유찰돼 1억 640만원에 다시 나옵니다. 감정가 1억 5,200만원의 70%입니다.

그런데 이 집에는 보증금 1억 5,000만원짜리 대항력 있는 세입자와 임차권등기가 붙어 있습니다. 위험해 보이는 조건이 왜 붙어 있고, 확약서는 무엇을 약속한 걸까요? 명세서를 열어 보겠습니다.

보증공사가 ‘전액을 못 받아도 임차권등기를 말소해 주겠다’고 확약서를 냈습니다.

핵심 쟁점 · 전용 29.38㎡(약 8.9평) 오피스텔, 10층 건물의 3층입니다. 한 번 유찰돼 감정가의 70%에서 시작합니다. · 세입자는 2022년 5월 4일 전입, 보증금 1억 5,000만원으로 대항력이 있고, 2024년 5월 13일 주택임차권등기를 했습니다. 보증금을 대신 갚아 준 쪽이 경매를 신청했습니다. · 주택도시보증공사가 2026년 4월 8일 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 못 받아도 임차권등기를 말소하겠다‘는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경51101
소재지	수원시 권선구 호매실동 호매실동 권선행정타운 줌시티 3층301호
면적	전용 29.38㎡ (8.9평)
감정가	1억 5,200만원
최저가	1억 640만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,064만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	보증금 1억 5,000만원의 대항력 세입자가 있지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 냈습니다. 최저가 1억 640만원은 같은 건물 최근 거래보다 낮습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매18계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 6,509만 1,064원)
경매 개시	2026년 3월 12일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 신청 채권자는 임차보증금을 세입자에게 대신 갚아 준 쪽이고, 청구금액은 1억 6,509만 1,064원입니다.

이해관계인에는 압류권자, 가압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 주택임차권자가 있습니다.

참고 두 번째 전입자는 누구인가요? 명세서에는 2025년 10월 22일 전입한 또 다른 점유자가 적혀 있지만 보증금과 확정일자는 비어 있습니다. 말소기준권리(2023년 7월 5일 압류)보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 지금 누가 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 수원시 권선구 호매실동 1406-3 권선행정타운줌시티 3층301호
전용면적	29.38㎡ (8.9평)
대지권	6.5㎡ (2.0평)
건물	철근콘크리트구조 10층 건물의 3층 301호 (오피스텔), 대지권 6.50㎡(약 2.0평)
전용 평당 최저가	약 1,196만원

감정평가서에 오피스텔로 이용 중이고 위생·급배수, 냉난방, 소화설비, 승강기가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 아무도 만나지 못했고 안내문만 붙였습니다.

내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

수원 호매실동 입지와 주변

건물은 수원여자대학교 인제캠퍼스 북서쪽 가까이에 있고, 오피스텔, 주상복합 건물, 아파트단지, 근린생활시설이 섞인 상가지대입니다. 차량 출입이 원활하고 가까이에 일반버스정류장이 있어 대중교통은 보통이라고 평가됐습니다.

토지는 남쪽 호매실로(약 30m, 6차선)와 서쪽 호매실로104번길(약 25m, 5차선)에 붙어 있습니다. 가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

호매실동 권선행정타운 줌시티 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.14	1억 5,200만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	1억 640만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	7,448만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	5,213만 6,000원 (34%)	–

감정가는 1억 5,200만원입니다. 같은 건물 최근 거래는 2026년 9월 1억 5,000만원(8층, 30.34㎡), 4월 1억 2,000만원(4층, 28.41㎡), 2025년 10월 1억 1,000만원(10층, 29.38㎡)입니다.

최저가 1억 640만원은 같은 면적(29.38㎡)의 최근 거래 1억 1,000만원보다 낮습니다.

또 유찰되면 7,448만원까지 내려갑니다.

같은 면적 월세는 2026년 9월 보증금 1,000만원에 월 63만원, 6월 보증금 5,000만원에 월 45만원입니다. 단순 계산하면 1년 월세는 756만원과 540만원이라 최저가 기준 세금·수리비 빼기 전 수익률은 5~7%대입니다.

월세와 보증금 조건이 달라 참고만 하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 호매실동 권선행정타운 줌시티 2026타경51101 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.05.04	있음
전입 세대 2	2025.10.22	없음

첫 번째 세입자는 2022년 5월 4일 전입, 2022년 4월 25일 확정일자, 보증금 1억 5,000만원입니다. 2024년 5월 13일 주택임차권등기를 했고, 보증금은 신청 채권자가 대신 갚았다고 적혀 있습니다.

현황조사에서는 폐문부재로 누구도 만나지 못했습니다. 전입세대확인서에 소유자가 아닌 세대주가 있어 그 사람을 임차인으로 올렸다고 적혀 있습니다.

실제로 빈집인지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

호매실동 권선행정타운 줌시티 권리 분석

말소기준권리	2023.07.05.압류
법원 특이사항	주택도시보증공사가 2026년 4월 8일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출함

말소기준권리는 2023년 7월 5일 압류입니다. 이 압류와 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

첫 번째 세입자는 2022년에 전입해 압류보다 빨라 원래 대항력이 있습니다. 못 받은 보증금은 낙찰자가 안을 수 있는 상황입니다.

하지만 주택도시보증공사가 확약서로 대항력을 포기하고 못 받은 돈이 있어도 임차권등기를 지워 주겠다고 약속했습니다. 이 확약서가 법원 기록에 있으니 서류상 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

다만 명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸은 비어 있어 원문 확인이 필요합니다.

권리 판정 · 주의 확약서로 인수 걱정은 줄었지만 원문과 점유자 확인이 먼저입니다 보증금 1억 5,000만원이 있어도 확약서로 위험은 크게 줄었습니다. 남은 확인은 확약서 원문, 두 번째 점유자의 정체, 빈집 여부, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,064만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 첫 번째 세입자는 이미 나간 것으로 보이지만, 2025년 10월에 전입한 점유자가 있습니다. 이 사람이 실제로 살고 있다면 명도 협의가 필요합니다. 비용은 자료에 없어 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 쓰임에 따라 주택으로 보는 경우와 일반 건물로 보는 경우 세율이 달라집니다. 가지고 있는 집 수에도 영향이 있으니 수원시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서 비고의 확약서 내용을 직접 확인하세요. 2두 번째 점유자: 2025년 10월 전입자가 누구인지, 지금도 사는지 확인하세요. 3빈집 여부: 우편물과 관리사무소로 실제 거주를 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 밀렸을 수 있습니다. 5실거래·월세: 같은 면적 최근 거래 1억 1,000만원, 월 63만원 등을 입찰가 기준으로 쓰세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 면적 최근 거래보다 낮은 최저가 ＋ 확약서로 보증금 인수 걱정이 줄어듦 ＋ 같은 건물 월세·전세 거래가 많음 ＋ 승강기 있음, 큰 도로 두 면	－ 전용 8.9평 소형 오피스텔 － 내부를 아무도 보지 못함 － 2025년 전입 점유자가 확인되지 않음 － 오피스텔 세금 확인 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘대항력 있는 세입자’와 ‘임차권등기’라는 말만 보면 피하고 싶은 물건입니다. 하지만 보증금을 대신 내준 보증공사가 대항력을 포기하고 등기를 지우겠다고 약속했기 때문에, 서류상으로는 가장 큰 걱정이 정리된 셈입니다.

남은 숙제는 사람입니다. 2025년 10월에 들어온 점유자가 누구인지가 자료에 없습니다.

내부를 본 사람도 없으니 수리비를 넉넉히 잡고, 확약서 원문과 점유 상황을 확인한 뒤 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 줌시티 2026타경51101 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 5,200만원의 70%인 1억 640만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,064만원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 못 받아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 7,448만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)