[오피스텔] 화성 향남읍 다인블루빌 경매 2025타경57351 | 최저가 8,300만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 화성 오피스텔 경매 향남읍 다인블루빌(2025타경57351) 물건을 살펴봅니다.

화성시 향남읍 구문천리 화성시외국인복지센터 남동쪽 다인블루빌 1동 10층(전용 49.83㎡, 약 15.1평) 오피스텔이 처음 경매에 나와 감정가와 같은 8,300만원부터 시작합니다. 주변은 공장, 근린생활시설, 업무시설이 섞인 곳입니다.

그런데 이 물건에는 보증금 9,000만원 정도의 주택임차권등기가 붙어 있고, 같은 건물 실거래 자료는 없습니다. 최저가보다 큰 보증금은 낙찰자가 떠안아야 할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

보증공사의 확약서가 있어도 시세는 직접 확인해야 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 49.83㎡(약 15.1평) 오피스텔, 1동 10층 1002호입니다. · 유찰 없이 감정가 8,300만원부터 시작하는 신건입니다. · 임차권등기가 있지만, 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경57351
소재지	화성시 향남읍 향남읍 다인블루빌 1동 10층1002호
면적	전용 49.83㎡ (15.1평)
감정가	8,300만원
최저가	8,300만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	830만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	임차권등기가 있지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 다만 같은 건물 실거래·월세 자료가 없어 가격이 적정한지는 확인이 필요합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매18계
경매 종류	강제경매 (청구금액 9,000만원)
경매 개시	2025년 8월 12일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 9,000만원입니다.

참고 같은 건물 시세 자료가 없으면 어떻게 하나요? 이 물건은 같은 건물 실거래와 월세 자료가 없습니다. 인근 오피스텔과 비슷한 면적 거래, 월세 시세를 네이버 부동산과 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 찾아 비교한 뒤 입찰가를 정하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 화성시 향남읍 구문천리 927-9 다인블루빌 1동 10층1002호
전용면적	49.83㎡ (15.1평)
대지권	8.97㎡ (2.7평)
건물	구문천리 927-9 다인블루빌 1동 10층 1002호 (오피스텔, 전용 49.83㎡). 층수·사용승인일 등 건물 자료는 확인 필요
전용 평당 최저가	약 550만원

감정평가서에 오피스텔로 이용 중이라고만 적혀 있습니다. 현장에서 문이 잠겨 소유자나 점유자를 만나지 못해, 감정평가사가 탐문·제시목록·비슷한 사례를 바탕으로 대략 그렸다고 적혀 있습니다.

입찰 전에 내부와 관리 상태를 다시 확인하라고 안내돼 있습니다.

LOCATION

화성 향남읍 입지와 주변

건물은 화성시외국인복지센터 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 공장, 근린생활시설, 업무시설, 근린공원이 섞여 있습니다.

차로 접근할 수 있고 가까이에 노선버스정류장이 있습니다. 북쪽으로 폭 약 30m, 동쪽으로 약 20m 포장도로에 붙어 있습니다.

가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

향남읍 다인블루빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	8,300만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	6,640만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	5,312만원 (64%)	–

감정가와 최저가는 모두 8,300만원입니다. 이 물건은 같은 건물 실거래와 월세 자료가 없어 시세와 비교할 수 없습니다.

실거래 확인 필요입니다.

유찰되면 다음 회차는 자료상 6,640만원입니다. 법원마다 유찰 때 내리는 비율이 다르니 법원 공고로 확인하세요.

월세 수익률도 자료가 없어 계산하지 않았습니다. 인근 비슷한 오피스텔의 월세를 직접 알아본 뒤 판단하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 향남읍 다인블루빌 2025타경57351 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.06.17	있음

매각물건명세서에 세입자가 2022년 6월 17일 전입, 확정일자 같은 날로 적혀 있고, 2024년 8월 7일 주택임차권등기를 했습니다. 보증금은 자료에 9,000만원으로 표시돼 있습니다.

임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

전입세대확인서·외국인체류확인서·상가건물임대차현황서에 세대주가 없고, 집행관이 찾아갔을 때도 문이 잠겨 있었습니다. 빈집일 가능성이 높지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

향남읍 다인블루빌 권리 분석

말소기준권리	2025.08.19. 경매개시결정
법원 특이사항	주택도시보증공사: 2026년 6월 9일, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서를 제출함

말소기준권리는 2025년 8월 19일 경매개시결정 등기로 적혀 있습니다. 이 등기와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 6월 전입이라 경매개시보다 훨씬 앞서 대항력이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 그 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다.

명세서 원문은 직접 확인하세요.

권리 판정 · 안전 확약서 덕분에 보증금 인수 걱정은 적습니다 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만, 채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 시세, 빈집 여부, 내부 상태, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 830만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 세입자는 이미 이사한 것으로 보이고 전입자도 없습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남습니다. 확인은 현장에서 하세요.

3. 예상 취득세 4%대 확인 필요 건축물대장상 오피스텔(업무시설)이면 주택보다 높은 4%대 세율이 적용되는 것이 보통이라 알려져 있습니다. 주거용으로 쓰는지, 집이 이미 있는지에 따라 달라질 수 있으니 화성시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2시세: 같은 건물과 인근 오피스텔의 실거래·월세를 직접 찾아 입찰가의 근거로 삼으세요. 3빈집 여부: 문이 잠겨 있었으니 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 체납액이 있는지 관리사무소에 물어보세요. 5주변 환경: 공장과 근린생활시설이 섞인 지역이라 임대 수요를 직접 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 전용 15.1평으로 오피스텔 중 넓은 편 ＋ 큰 도로(북쪽 약 30m, 동쪽 약 20m)에 접함	－ 같은 건물 시세·월세 자료가 없음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 공장·근린생활시설이 섞인 지역 － 주택보다 높은 오피스텔 세율

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘임차권등기 9,000만원’은 최저가보다 큰 금액이라 겁이 나는 물건입니다. 하지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 말소에 동의했기 때문에, 서류상 보증금 인수 위험은 크게 줄었습니다.

다만 이 글만으로는 8,300만원이 싼지 알 수 없습니다. 같은 건물 실거래도 월세 자료도 없기 때문입니다.

시세를 직접 확인하고 수리비와 관리비를 넉넉히 빼서 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 다인블루빌 2025타경57351 최저가는 얼마인가요?

A. 신건이라 감정가와 같은 8,300만원(100%)입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 830만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 자료상 다음 회차는 6,640만원입니다. 법원 공고로 한 번 더 확인하세요.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 화성시 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)