[빌라] 용인 언남동 카사27 경매 2026타경50879 | 최저가 2억 160만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 용인 빌라 경매 언남동 카사27(2026타경50879) 물건을 살펴봅니다.

용인시 기흥구 언남동 구성초등학교 남동쪽 카사27 5층(전용 41.47㎡, 약 12.5평)이 한 번 유찰돼 2억 160만원부터 시작합니다. 언남동 비슷한 면적의 최근 거래는 2억 1,000만~2억 4,000만원대입니다.

그런데 이 집에는 보증금 2억 1,000만원짜리 주택임차권등기가 붙어 있습니다. 경매 최저가와 비슷한 금액인데 낙찰자가 떠안아야 할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

보증공사가 임차권등기를 지우겠다고 확약서를 냈습니다.

핵심 쟁점 · 전용 41.47㎡(약 12.5평) 도시형생활주택(단지형 다세대), 10층 건물의 5층 502호입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 2억 8,800만원의 70%인 2억 160만원부터 시작합니다. · 임차권등기(보증금 2억 1,000만원)가 있지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50879
소재지	용인시 기흥구 언남동 언남동 카사27 5층502호
면적	전용 41.47㎡ (12.5평)
감정가	2억 8,800만원
최저가	2억 160만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	2,016만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	임차권등기가 있지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 감정가 2억 8,800만원이 한 번 유찰돼 70%인 2억 160만원입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매18계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 1,000만원)
경매 개시	2026년 3월 4일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 신청 채권자가 보증금을 대신 돌려준 것으로 적혀 있습니다.

청구금액은 2억 1,000만원입니다. 이해관계인에는 주택임차권자가 올라 있습니다.

참고 대항력을 포기한다는 말은 무슨 뜻일까요? 대항력은 세입자가 새 집주인에게 ‘보증금을 돌려받을 때까지 못 나간다’고 맞설 수 있는 힘입니다. 보증공사가 이 힘을 포기하고 배당만 받겠다고 했으니, 서류상 낙찰자는 이 보증금을 떠안지 않습니다. 확약서 문구는 명세서 원문으로 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 용인시 기흥구 언남동 385-20 카사27 5층502호
전용면적	41.47㎡ (12.5평)
대지권	23.92㎡ (7.2평)
건물	철근콘크리트구조 10층 건물의 5층 502호 (CASA27, 2018년 9월 사용승인, 승강기 1대, 도시형생활주택-단지형 다세대)
전용 평당 최저가	약 1,613만원

감정평가서에 내부 설명은 없고, 도시형생활주택으로 이용 중이라고만 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔을 때 아무도 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

용인 언남동 입지와 주변

건물은 구성초등학교 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설이 섞인 주거지대로, 감정평가서는 주변 환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스정류장이 있습니다. 남쪽으로 폭 약 10m 포장도로에 붙어 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

언남동 카사27 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.14	2억 8,800만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	2억 160만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 4,112만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	9,878만 4,000원 (34%)	–

감정가는 2억 8,800만원이지만, 언남동 비슷한 면적(33~48㎡)의 최근 실거래는 2026년 9월 2억 1,000만원(3층, 46.67㎡), 5월 2억 2,800만원, 4월 2억 4,000만원입니다. 같은 건물 거래는 없어 다른 건물 기준입니다.

감정가가 이보다 꽤 높게 잡혀 있어 유찰된 것으로 보입니다.

최저가 2억 160만원은 최근 거래 2억 1,000만원보다 조금 낮습니다. 또 유찰되면 1억 4,112만원까지 내려갑니다.

월세는 언남동 비슷한 면적에서 보증금 7,000만원에 월 70만원(2026년 6월, 48.51㎡) 거래가 있고, 1년 840만원으로 최저가 기준 단순 수익률은 4%대입니다. 전세는 1억 원대(9,900만~1억 2,000만원)가 많습니다.

세금·수리비는 뺀 계산입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 언남동 카사27 2026타경50879 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.10.23	있음

매각물건명세서에 같은 세입자가 2020년 10월 23일 전입, 확정일자 같은 날, 2022년 9월 계약으로 보증금 2억 1,000만원(확정일자 2022년 10월 7일)으로 적혀 있고, 2024년 10월 25일 주택임차권등기를 했습니다. 신청 채권자가 보증금을 대신 돌려준 것으로 적혀 있습니다.

전입세대확인서·외국인체류확인서에는 세대주가 없고, 집행관이 찾아갔을 때도 아무도 없었습니다. 이미 이사한 빈집일 가능성이 높지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

언남동 카사27 권리 분석

말소기준권리	2026.03.04.경매개시결정
법원 특이사항	주택도시보증공사: 2026년 4월 20일, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서를 제출함

말소기준권리는 2026년 3월 4일 경매개시결정 등기로 적혀 있습니다. 근저당권 없이 강제경매로 진행되는 물건입니다.

세입자는 2020년 10월 전입이라 경매개시보다 훨씬 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다.

명세서 ‘인수되는 권리’와 확약서 문구는 직접 확인하세요.

권리 판정 · 안전 확약서 덕분에 보증금 인수 걱정은 적습니다 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만, 보증공사가 대항력을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 빈집 여부, 내부 상태, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,016만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 세입자는 이미 이사한 것으로 보이고 전입세대도 없습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남습니다. 확인은 현장에서 하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 용인시 기흥구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2빈집 여부: 전입자가 없으니 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 3관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 4내부 상태: 집행관도 내부를 보지 못했습니다. 수리비를 넉넉히 보세요. 5실거래: 같은 건물 거래가 없으니 언남동 비슷한 면적의 2억 1,000만~2억 4,000만원대를 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최근 비슷한 면적 거래와 비슷하거나 낮은 최저가 ＋ 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 승강기 있는 2018년 사용승인 건물 ＋ 또 유찰되면 1억 4,112만원까지 내려감	－ 전용 12.5평 소형, 세대 수 적은 건물 － 내부를 아무도 보지 못함 － 같은 건물 거래가 없어 시세 비교가 다른 건물 기준

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘임차권등기 2억 1,000만원’은 최저가와 비슷한 금액이라 손이 안 가는 물건입니다. 하지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 등기도 지우겠다고 했으니, 서류상 위험은 크게 줄었습니다.

오히려 조심할 것은 가격입니다. 감정가 2억 8,800만원은 비슷한 면적 실거래보다 높게 잡혀 있어서, 최저가 2억 160만원은 최근 거래와 큰 차이가 나지 않습니다.

같은 건물 거래가 없는 점을 감안해 수리비와 관리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 카사27 2026타경50879 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 8,800만원의 70%인 2억 160만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,016만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 1억 4,112만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)