[오피스텔] 화성 반송동 트라이엄프 동탄 경매 2024타경100670 | 최저가 3,361만 4,000원(24%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 화성 오피스텔 경매 반송동 트라이엄프 동탄(2024타경100670) 물건을 살펴봅니다.

화성시 반송동 동탄복합문화센터 북서쪽의 트라이엄프 동탄 11층 1114호(전용 35.32㎡, 약 10.7평)가 네 번 유찰돼 3,361만 4,000원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 4,000만원의 24%입니다.

그런데 이 물건에는 보증금 1억 5,000만원의 임차권등기가 있고, 세입자는 대항력도 있습니다. 명세서에는 ‘보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다’고 적혀 있습니다.

어떤 일이 벌어질 수 있는지 살펴보겠습니다.

임차권등기 보증금 1억 5,000만원이 최저가보다 훨씬 큽니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 35.32㎡(약 10.7평) 오피스텔, 20층 건물의 11층입니다. 네 번 유찰돼 감정가의 24%입니다. · 세입자는 2022년 7월 전입해 대항력이 있고 보증금은 1억 5,000만원, 2023년 12월 4일 임차권등기를 했습니다. · 명세서에 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경100670
소재지	화성시 반송동 반송동 트라이엄프 동탄 11층1114호
면적	전용 35.32㎡ (10.7평)
감정가	1억 4,000만원
최저가	3,361만 4,000원 (감정가 24%, 4회 유찰)
입찰보증금	336만 1,400원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	최저가는 3,361만원이지만 대항력 있는 임차권등기의 보증금 1억 5,000만원 중 배당받지 못한 잔액은 낙찰자가 떠안습니다. 같은 건물 시세 자료가 없어 더욱 조심해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매18계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 5,000만원)
경매 개시	2024년 12월 10일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 1억 5,000만원이고, 경매를 신청한 채권자가 이 물건의 세입자이기도 합니다.

이해관계인에는 가압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차권자가 있습니다.

참고 4월 이후 7개월 만에 다시 나온 이유는? 기일 기록을 보면 2025년 12월부터 2026년 4월까지 네 번 유찰된 뒤, 2026년 11월 16일에 다시 매각기일이 잡혔습니다. 4월 8일 이후 7개월 정도 공백이 있었는데 그 사유는 자료에 없습니다. 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 화성시 메타폴리스로 47-11, 11층1114호 (반송동,트라이엄프 동탄)
전용면적	35.32㎡ (10.7평)
대지권	6.45㎡ (1.9평)
건물	철근콘크리트구조 20층 건물의 11층 1114호 (오피스텔, 2011년 6월 사용승인)
전용 평당 최저가	약 314만원

감정평가서에 급·배수 등 위생설비, 승강기설비, 소방설비가 있다고 적혀 있습니다. 현장 조사 때 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

화성 반송동 입지와 주변

건물은 동탄복합문화센터 북서쪽 인근에 있고, 주변은 근린생활시설과 오피스텔이 섞인 화성동탄지구 중심상가지대입니다. 대단위 아파트단지, 학교, 공원도 가깝다고 감정평가서에 적혀 있습니다.

차량 출입이 자유롭고 버스정류장과 노선이 가까워 대중교통은 무난한 편이라고 합니다. 동쪽으로 왕복 4차선 메타폴리스로가 있고, 용도지역은 중심상업지역입니다.

가장 가까운 전철역까지의 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

반송동 트라이엄프 동탄 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2025.12.16	1억 4,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.01.27	9,800만원 (70%)	유찰
3회	2026.03.09	6,860만원 (49%)	유찰
4회	2026.04.08	4,802만원 (34%)	유찰
5회	2026.11.16	3,361만 4,000원 (24%)	이번 입찰
6회 (또 유찰되면)	미정	2,353만원 (17%)	–
7회 (또 유찰되면)	미정	1,647만 1,000원 (12%)	–

감정가는 1억 4,000만원인데, 세입자 보증금(1억 5,000만원)이 감정가보다 큽니다. 이 물건은 같은 건물·같은 동네의 실거래와 월세 자료가 나와 있지 않습니다.

실거래와 월세는 확인이 필요합니다.

최저가 3,361만 4,000원은 감정가의 24%입니다. 또 유찰되면 2,353만원까지 내려갑니다.

단순 계산으로 최저가에 낙찰되고 그 전부가 세입자에게 배당된다고 가정해도 보증금 1억 5,000만원 중 1억 1,638만 6,000원이 남습니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합치면 보증금 1억 5,000만원이 되어 감정가 1억 4,000만원보다 큽니다.

세금 등이 먼저 배당되면 남는 금액은 더 커집니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 반송동 트라이엄프 동탄 2024타경100670 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.07.05	있음

매각물건명세서에 세입자가 2022년 7월 5일 전입, 같은 날 확정일자, 보증금 1억 5,000만원으로 적혀 있습니다. 이 세입자는 경매를 신청한 채권자이고, 2023년 12월 4일 임차권등기를 했습니다.

현장 조사 때 문이 닫혀 있었고, 전입세대확인서에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 살고 있는 것으로 적혀 있어 일단 그 사람을 세입자로 올렸다고 합니다. 지금 누가 사는지는 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

반송동 트라이엄프 동탄 권리 분석

말소기준권리	2024.11.22. 가압류
법원 특이사항	대항력 있는 임차인 있음. 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함 (말소되지 않는 을구 5번 주택임차권등기, 2023년 12월 4일 접수)

말소기준권리는 2024년 11월 22일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 7월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 명세서에는 ‘보증금 전액이 배당되지 않으면 말소되지 않는 주택임차권등기가 있고 잔액을 매수인이 인수한다’고 적혀 있습니다.

보증공사의 포기 확약서 같은 문구는 자료에 없습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 인수할 수 있는 보증금이 남아 있는 상태입니다.

권리 판정 · 위험 인수 보증금이 감정가에 가까운 물건입니다 대항력 있는 세입자의 보증금 1억 5,000만원 중 배당받지 못한 잔액을 낙찰자가 인수합니다. 단순 계산으로 낙찰가와 인수액을 합치면 1억 5,000만원이 되어 감정가보다 큽니다. 실거래 자료도 없어 가격 판단이 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 336만 1,400원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 살고 있는지, 임차권등기를 하고 이미 이사했는지는 알 수 없습니다. 대항력이 있는 세입자가 살고 있다면 보증금 정리 전에는 나가지 않을 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 업무용 오피스텔로 보면 취득세 등을 합쳐 약 4.6%입니다. 주거용으로 쓰이는 오피스텔은 주택으로 보는 경우가 있어 세율이 달라질 수 있으니 화성시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 인수 문구: 임차권등기 잔액 인수 내용을 매각물건명세서 원문으로 직접 확인하세요. 2예상 배당표: 낙찰가에서 세금과 비용을 뺀 뒤 세입자에게 얼마가 배당될지 계산해 보세요. 3실거래·월세: 자료에 없으니 국토교통부 실거래가와 인근 중개사무소로 같은 건물 시세를 확인하세요. 4점유 상태: 전입한 세대주가 누구인지, 지금 사는 사람이 있는지 현장에서 확인하세요. 57개월 공백 사유: 4월 이후 다시 나온 사유를 사건기록에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가가 감정가의 24%로 낮음 ＋ 동탄 중심상업지역, 버스·도로 여건 무난 ＋ 2011년 사용승인, 20층 건물	－ 보증금 1억 5,000만원 중 배당 못 받은 잔액 인수 － 낙찰가와 인수액의 합이 감정가보다 클 수 있음 － 같은 건물 실거래·월세 자료 없음 － 점유자를 만나지 못해 내부를 모름

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

최저가 3,361만원은 눈길을 끌지만, 이 물건은 보증금 1억 5,000만원이 핵심입니다. 세입자에게 낙찰대금이 전부 배당돼도 1억 1,638만 6,000원이 남고, 그 돈은 낙찰자 몫이 됩니다.

단순 계산이지만 총액이 감정가 1억 4,000만원을 넘습니다.

같은 건물 실거래 자료도 없어서 얼마까지가 적정가인지 판단할 근거가 부족합니다. 배당표와 시세를 직접 확인하지 못한다면 이번에는 지켜보시는 편이 낫습니다.

입찰하신다면 인수액을 입찰가에 반드시 포함해야 합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 트라이엄프 동탄 2024타경100670 최저가는 얼마인가요?

A. 네 번 유찰돼 감정가 1억 4,000만원의 24%인 3,361만 4,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 336만 1,400원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 금액은 배당 결과에 따라 달라지니 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 2,353만원입니다. 가격이 내려가도 인수 보증금은 그대로입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 화성시 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)