[주택] 오산 세교동 단독주택 경매 2023타경10879 | 최저가 3억 3,317만 4,000원(49%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 오산 주택 경매 세교동 단독주택(2023타경10879) 물건을 살펴봅니다.

오산 세교동 광성초등학교 북서쪽 전원주택 단지의 지하 1층·지상 3층 단독주택(건물 연면적 172.27㎡, 약 52평)과 땅 1,844㎡(약 558평)가 두 번 유찰돼 3억 3,317만원에 나옵니다. 감정가는 6억 7,995만원이고 입찰은 11월 17일(화)입니다.

그런데 이 건물은 2018년에 착공해 공정률 75% 정도에서 멈춘, 사용승인을 받지 못한 건물입니다. 땅 일부는 도로 지분이고 공유자도 많습니다.

이런 물건은 무엇부터 확인해야 할까요? 매각물건명세서와 감정평가서를 같이 열어 보겠습니다.

공정률 75%에서 멈춘 건물은 사용승인부터 새로 풀어야 합니다.

꼭 먼저 보세요 · 건물은 지하 1층~지상 3층 단독주택이지만 사용승인을 받지 않은 미준공 상태이고, 공정률은 75% 정도로 보인다고 적혀 있습니다. · 두 번 유찰돼 감정가 6억 7,995만원의 49%인 3억 3,317만원부터 시작합니다. · 토지 일부(목록 2, 3번)는 지분 매각이고 공유자가 많으며, 가처분권자와 가압류권자도 이해관계인에 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2023타경10879
소재지	오산시 세교동 세교동 단독주택
감정가	6억 7,994만 9,020원
최저가	3억 3,317만 4,000원 (감정가 49%, 2회 유찰)
입찰보증금	3,331만 7,400원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	토지와 사용승인을 받지 못한 건물이 함께 팔리고, 도로 땅은 여러 사람과 나눠 가진 지분입니다. 감정가의 49%까지 내려왔지만 준공과 지분 문제 때문에 일반 주택처럼 보면 위험합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매14계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 1,897만 2,484원)
경매 개시	2023년 10월 30일
매각 장소	제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

임의경매입니다(수원지방법원 경매14계). 2023년 10월 30일에 시작됐고 청구금액은 1억 1,897만원입니다. 땅과 건물을 묶어 파는 일괄매각이며, 이해관계인에 채권자, 소유자, 가압류권자, 가처분권자, 공유자 다수가 올라 있습니다.

참고 미준공 건물을 낙찰받으면 어떻게 되나요? 명세서에는 건물이 2018년 6월 15일에 착공했고 골조·외벽 공사는 끝났지만 내부 마감이 일부 안 됐다고 적혀 있습니다. 건축허가도면과 비교하면 건축면적 2.1㎡, 연면적 12.7㎡ 차이가 있습니다. 쉽게 말해 사용승인을 받으려면 남은 공사와 도면 차이를 정리해야 할 수 있습니다. 필요한 비용과 절차는 오산시청 건축과와 건축사에게 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 오산시 세교동 528-123
대지권	1844.0㎡ (557.8평)
건물	철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층 단독주택입니다. 면적은 지하 47.72㎡, 1층 47.70㎡, 2층 47.70㎡, 3층 29.15㎡입니다. 땅은 임야 251㎡, 임야 149㎡, 도로 1,444㎡로 묶여 있습니다.

감정평가서에 따르면 배관설비는 되어 있지만 위생도기와 보일러 본체가 설치되지 않았고, 전기는 배선만 끝났고 등기구가 없습니다. 도시가스와 상수도는 들어와 있고, 하수도는 일부 공사가 안 됐으며 대지 안 배수와 조경도 미시공입니다.

내부 인테리어 전 단계라 입주하려면 공사비가 따로 듭니다.

LOCATION

오산 세교동 입지와 주변

건물은 광성초등학교 북서쪽 가까이 전원주택지대에 있습니다. 주택단지 뒤쪽은 임야, 앞쪽은 마을과 농경지이고, 일부 근린생활시설과 소규모 공장·창고가 섞여 있습니다.

차 출입이 되고 가까이에 노선버스정류장이 있어 대중교통은 ‘보통’이라 합니다. 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

세교동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.07	6억 7,994만 9,020원 (100%)	유찰
2회	2026.10.16	4억 7,596만 4,000원 (70%)	유찰
3회	2026.11.17	3억 3,317만 4,000원 (49%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	2억 3,322만 2,000원 (34%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	1억 6,325만 5,000원 (24%)	–

감정가는 6억 7,995만원입니다. 세교동 단독·다가구 최근 실거래는 2026년 10월 6억 8,300만원(대지 129㎡, 연면적 51㎡, 2020년 건물), 6월 4억 9,400만원(대지 210㎡, 연면적 164㎡, 2018년), 3월 4억 8,010만원 등이고 12개월 평균은 6건 기준 약 4억 1,640만원입니다.

이 물건은 준공이 안 된 건물이라 위 거래들(준공된 주택)과 같은 선에 놓고 보기 어렵습니다. 최저가 3억 3,317만원에 마무리 공사비와 사용승인 비용이 더해진다는 점을 감안해야 합니다.

또 유찰되면 2억 3,322만 2,000원까지 내려갑니다.

월세는 인근 다가구 20~65㎡가 보증금 300만~1,000만원에 월 35만~80만원대이지만, 이 건물은 지금 사람이 살 수 없는 상태라 수익률은 확인 필요입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 세교동 단독주택 2023타경10879 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

명세서에 등재된 임차인은 없고, 전입세대확인서와 외국인체류확인서에도 세대주가 없습니다. 집행관이 갔을 때 문이 닫혀 있고 사람이 없어 안내문만 붙여 두었습니다.

건물이 완성되지 않았으니 사람이 살고 있을 가능성은 낮습니다. 다만 점유 관계는 현장에서 확인해야 합니다.

RIGHTS

세교동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	목록 1,2,3번: 2017. 3. 8. 근저당권 목록 4,5번: 2025. 10. 20. 강제경매개시결정
법원 특이사항	일괄매각이며 목록 2, 3번은 지분매각입니다. 1번 토지는 공부상 임야이나 현황은 건축중단된 주택 부지이고 2번 토지는 임야이나 현황이 도로입니다. 4, 5번 건물은 2018년 6월 15일 착공했고 공정률이 75% 정도로 보이며 사용승인을 받지 않은 미준공 상태로 오래 방치되었고, 건축허가도면과 건축면적 2.1㎡, 연면적 12.7㎡ 차이가 있음

말소기준권리는 땅(목록 1~3번)의 2017년 3월 8일 근저당권입니다. 건물(목록 4, 5번)은 2025년 10월 20일 강제경매개시결정이 기준으로 적혀 있습니다.

기준 뒤의 권리는 지워집니다.

이해관계인에 가처분권자와 가압류권자가 있습니다. 가처분은 내용에 따라 낙찰자가 영향을 받을 수 있어 등기부와 명세서에서 꼭 확인하세요.

목록 2, 3번은 여러 사람이 나눠 가진 땅(공유지분)입니다. 지분만 사는 것이라 도로를 단독으로 쓰고 처분할 수 없고, 다른 공유자와 협의가 필요할 수 있습니다.

권리 판정 · 위험 준공과 지분 문제부터 풀어야 하는 물건입니다 세입자 걱정은 적지만 미준공 건물과 지분 매각, 가처분이 겹쳐 있습니다. 낙찰 뒤 공사비와 사용승인 절차, 도로 지분 정리까지 감안해 값을 정해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,331만 7,400원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입자는 없고 건물이 완성되지 않아 점유자는 적을 것으로 보이지만, 현장에서 확인하지 못했습니다. 누가 있다면 인도명령으로 정리합니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 주택, 임야, 도로가 섞여 있고 건물은 준공 전이라 세율이 한 숫자로 정해지지 않습니다. 오산시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1건축 관련 서류: 오산시청에서 건축허가 상태와 사용승인에 필요한 조건을 확인하세요. 2공사비: 위생도기·보일러·전기·하수도·조경이 안 된 상태라 마무리 공사비 견적을 받으세요. 3지분과 도로: 목록 2, 3번 지분의 비율과 도로 사용권을 등기부에서 확인하세요. 4가처분: 가처분권자의 내용이 낙찰 후 효력이 남는지 명세서와 사건기록을 확인하세요. 5점유와 경계: 땅 경계와 접도 상태를 현장에서 직접 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가의 49%까지 내려온 최저가 ＋ 골조·외벽이 끝난 3층 규모 건물 ＋ 전원주택 단지, 땅이 558평으로 넓음 ＋ 서류상 세입자가 없음	－ 사용승인을 받지 못한 미준공 건물 － 도로 땅은 여러 사람과의 지분 － 가처분과 가압류가 있음 － 마무리 공사비가 별도로 듦

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 ‘반값 단독주택’이 아닙니다. 지금 상태로는 사람이 살 수 없는 미완성 건물입니다.

최저가 3억 3,317만원에 공사비와 사용승인 비용이 더해지면 실제 부담은 훨씬 커질 수 있습니다.

도로가 지분이고 가처분이 있다는 점도 가볍지 않습니다. 건축과와 건축사, 필요하면 법률 전문가에게 먼저 확인받고, 초보자라면 지켜보시기를 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 세교동 2023타경10879 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 6억 7,995만원의 49%인 3억 3,317만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,331만 7,400원입니다.

Q. 사용승인을 받지 못한 건물을 낙찰받으면 어떻게 되나요?

A. 남은 공사와 도면 차이를 정리해야 사용승인을 받을 수 있을 가능성이 큽니다. 필요한 비용과 절차는 오산시청 건축과와 건축사에게 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 2억 3,322만 2,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)