[오피스텔] 하남 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 경매 2025타경53445 | 최저가 8,400만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 하남 오피스텔 경매 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2(2025타경53445) 물건을 살펴봅니다.

하남 미사강변도시 하남종합운동장 남동쪽의 롯데캐슬 헤븐시티2 6층 603호(전용 21.84㎡, 약 6.6평)가 한 번 유찰돼 8,400만원에 나옵니다. 감정가는 1억 2,000만원이고, 같은 건물 같은 면적은 올해 1억~1억 1,500만원에 거래됐습니다.

그런데 이 호실에는 보증금 1억 5,500만원의 임차권이 있고, 이 세입자는 대항력이 있습니다. 감정가보다 보증금이 큰 이 권리는 낙찰자가 물어줘야 할까요? 매각물건명세서의 확약서를 같이 열어 보겠습니다.

신청 채권자인 서울보증보험이 대항력을 포기한다는 확약서를 냈습니다.

핵심 쟁점 · 전용 21.84㎡(약 6.6평) 오피스텔, 지하 5층·지상 10층 건물의 6층입니다. · 10월 12일 한 번 유찰돼 감정가 1억 2,000만원의 70%인 8,400만원부터 시작합니다. · 대항력 있는 임차권(보증금 1억 5,500만원)이 있지만, 신청 채권자 서울보증보험이 대항력을 포기한다는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경53445
소재지	하남시 망월동 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 6층603호
면적	전용 21.84㎡ (6.6평)
감정가	1억 2,000만원
최저가	8,400만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	840만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	임차권자가 대항력이 있지만, 임차보증금을 넘겨받은 서울보증보험이 ‘전액 못 받아도 대항력을 포기한다’는 확약서를 냈습니다. 한 번 유찰돼 감정가의 70%, 최근 실거래보다 3,000만원 넘게 낮게 시작합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 6,914만 1,095원)
경매 개시	2025년 11월 18일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다(수원지방법원 성남지원 경매7계). 2025년 11월 18일에 시작됐고, 청구금액은 1억 6,914만 1,095원입니다. 이해관계인에는 채권자, 소유자, 임차권자, 교부권자(국가기관과 하남시)가 있습니다.

참고 서울보증보험은 왜 경매를 신청했나요? 명세서에는 신청 채권자인 서울보증보험이, 임차권자인 한국토지주택공사의 임대차보증금반환채권을 넘겨받은 사람(양수인)이라고 적혀 있습니다. 쉽게 말해 세입자(공사)에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받아 직접 경매를 신청한 것으로 보입니다. 청구금액은 1억 6,914만원입니다. 자세한 경위는 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 6층603호
전용면적	21.84㎡ (6.6평)
대지권	19.08㎡ (5.8평)
건물	철근콘크리트구조 지하 5층·지상 10층 건물의 6층 603호입니다. 2020년에 지어진 건물이고, 호별 구조는 감정평가서의 ‘호별배치도 및 내부구조도’에서 볼 수 있습니다.
전용 평당 최저가	약 1,273만원

감정평가서에는 급배수·위생·난방·소화전설비, 승강기, 주차장이 갖춰져 있고 내부는 벽지 도배와 타일 마감이라고 적혀 있습니다. 집행관이 갔을 때 문이 닫혀 있고 사람이 없어, 안내문만 붙여 두었습니다.

내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

하남 망월동 입지와 주변

건물은 하남종합운동장 남동쪽 가까이, 미사강변한강로에 있습니다. 주위는 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공원이 섞여 있습니다.

서쪽으로 폭 20m 안팎, 동·남쪽으로 폭 10m 안팎 도로에 붙어 있습니다.

차 출입이 가능하고 버스정류장과 지하철이 가까워 대중교통은 ‘보통’이라 합니다. 가장 가까운 역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	1억 2,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	8,400만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	5,880만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	4,116만원 (34%)	–

감정가는 1억 2,000만원이고, 같은 건물 같은 면적 최근 실거래는 2026년 6월 1억 1,500만원(7층), 5월 1억 1,500만원(10층), 3월 1억원(5층)입니다. 최근 12개월 평균은 7건 기준 약 1억 943만원으로, 감정가가 평균보다 조금 높습니다.

최저가 8,400만원은 가장 최근 실거래(1억 1,500만원)보다 3,100만원 낮습니다. 또 유찰되면 5,880만원으로 내려갑니다.

같은 면적 월세는 2026년 10월에 보증금 500만~1,000만원에 월 70만~75만원이 많았습니다. 월 70만원이면 1년 840만원이라 최저가 8,400만원 기준 단순 수익률이 10%입니다(세금·수리비·공실 빼기 전). 전세는 최근 1억 1,200만~1억 2,980만원에 계약됐습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 2025타경53445 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.05.19	있음

매각물건명세서에 임차권자(한국토지주택공사)가 2022년 5월 19일 전입, 2022년 4월 25일 확정일자, 보증금 1억 5,500만원으로 올라 있고 대항력이 있다고 표시돼 있습니다.

하지만 전입세대확인서에는 이 호실에 전입한 세대가 없고, 현장에서는 사람을 만나지 못했습니다. 지금 사는 사람이 있는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 권리 분석

말소기준권리	2025.11.19.강제경매개시결정
법원 특이사항	신청채권자인 서울보증보험 주식회사가 임차보증금을 넘겨받은 뒤 2026년 4월 1일자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함

말소기준권리는 2025년 11월 19일 강제경매개시결정입니다. 앞선 근저당 같은 권리는 없고, 이 시점 뒤의 권리는 지워집니다.

임차권자는 2022년에 전입해 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당으로 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

하지만 보증금 채권을 넘겨받은 서울보증보험이 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 냈습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다.

확약서의 정확한 문구는 명세서 원문으로 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 확약서로 큰 걱정은 줄었지만 원문 확인이 필수입니다 대항력 있는 보증금 1억 5,500만원이 걸려 있으나 신청 채권자가 대항력을 포기했습니다. 남은 확인은 확약서 원문, 실제 점유 여부, 내부 상태입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 840만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입한 사람이 없고 현장에서 사람을 못 만났습니다. 비어 있다면 문을 여는 절차와 관리비 정리가 중심이고, 누가 있다면 인도명령을 알아봐야 합니다.

3. 예상 취득세 4.6% 안팎 주거용이 아닌 일반 오피스텔 기준으로는 4%대로 알려져 있습니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택 세율이 적용될 수 있어, 하남시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 서울보증보험의 확약 문구를 직접 읽어 보세요. 2임차권 정리: 임차권등기 말소와 보증금 반환이 어떻게 처리되는지 사건기록에서 확인하세요. 3점유 여부: 전입자가 없으니 관리사무소와 우편물로 비어 있는지 확인하세요. 4오피스텔 용도: 주거용인지 업무용인지에 따라 세금이 달라집니다. 5실거래·월세: 같은 면적 거래 1억~1억 1,500만원, 월세 70만원대를 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 가장 최근 실거래보다 3,100만원 낮은 최저가 ＋ 확약서로 보증금 인수 걱정이 줄어든 구조 ＋ 월세 거래가 활발한 미사 오피스텔 ＋ 승강기·주차장이 있는 2020년 건물	－ 대항력 있는 보증금 1억 5,500만원이 서류에 남아 있음 － 내부를 아무도 못 봄 － 오피스텔이라 취득세가 높을 수 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

보증금 1억 5,500만원이라는 숫자가 눈에 띄지만, 신청 채권자가 직접 대항력을 포기한다고 밝혀 서류상 위험은 많이 줄었습니다. 한 번 유찰된 이유도 아마 이 임차권 때문일 겁니다.

그래도 확약서는 명세서에 적힌 한 줄입니다. 원문을 직접 읽고, 사건기록에서 임차권등기가 어떻게 정리되는지 확인하세요.

가격은 최근 실거래에 비해 충분히 낮으니, 확인이 끝나면 월 70만원 수준 월세를 기준으로 입찰가를 계산해 보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 2025타경53445 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 2,000만원의 70%인 8,400만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 840만원입니다.

Q. 대항력 있는 임차권이 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 그렇지 않아 보입니다. 서울보증보험이 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 냈습니다. 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 5,880만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)