[오피스텔] 하남 망월동 힐스테이트에코미사강변 경매 2025타경53301 | 최저가 8,750만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 하남 오피스텔 경매 망월동 힐스테이트에코미사강변(2025타경53301) 물건을 살펴봅니다.

경기도 하남시 망월동 하남종합운동장 남동쪽 미사대로변, 힐스테이트에코미사강변 오피스텔(전용 19.72㎡, 약 6.0평) 4층 423호가 한 번 유찰돼 감정가 1억 2,500만원의 70%인 8,750만원까지 내려왔습니다. 입찰은 2026년 11월 16일(월)입니다.

같은 건물 같은 면적은 2026년 3월 9,600만원에 거래됐으니 최저가가 실거래보다 낮아 보입니다. 하지만 명세서에는 임차권등기의 못 받은 보증금을 낙찰자가 인수한다고 적혀 있고, 그 보증금은 1억 4,000만원입니다.

진짜 부담은 얼마일까요?.

낙찰가가 내려가면 낙찰자가 인수할 보증금이 같이 늘어납니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 19.72㎡(약 6.0평) 원룸형 오피스텔, 지하 5층·지상 10층 건물의 4층(423호)입니다. · 한 번 유찰돼 감정가의 70%인 8,750만원부터 시작합니다. 입찰보증금은 875만원입니다. · 명세서에 임차권등기(보증금 1억 4,000만원)에서 배당받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수한다고 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경53301
소재지	하남시 망월동 망월동 힐스테이트에코미사강변 4층423호
면적	전용 19.72㎡ (6.0평)
감정가	1억 2,500만원
최저가	8,750만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	875만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차권등기(보증금 1억 4,000만원)에서 배당으로 못 받은 돈은 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 최소 1억 4,000만원이라, 같은 건물 최근 실거래(9,400만~1억 2,000만원)보다 높습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 1,000만원)
경매 개시	2025년 11월 3일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 신청한 사람은 이 집의 세입자이자 주택임차권등기(2024년 4월 18일 등기)를 한 사람으로, 청구금액은 1억 1,000만원입니다.

경매는 2025년 11월 3일에 시작됐습니다. 이해관계인에는 임차권자, 가압류권자, 압류권자, 교부권자(세금 기관)가 있습니다.

참고 유찰돼도 부담이 줄지 않는 이유는? 낙찰가가 내려가면 세입자가 배당으로 받는 돈이 줄고, 그만큼 낙찰자가 인수할 보증금이 늘어납니다. 그래서 낙찰가와 인수 보증금을 합친 금액은 1억 4,000만원 아래로 내려가기 어렵습니다. 다음 회차 최저가가 6,125만원으로 내려가도 총 부담은 같고, 경매비용과 세금이 먼저 배당되면 더 커집니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 하남시 망월동 1147-2 힐스테이트에코미사강변 4층423호
전용면적	19.72㎡ (6.0평)
대지권	11.12㎡ (3.4평)
건물	철근콘크리트구조 지하 5층·지상 10층 건물의 4층 423호 (오피스텔, 2019년 3월 13일 사용승인)
전용 평당 최저가	약 1,458만원

감정평가서에 욕실을 갖춘 원룸 형태라고 적혀 있고, 위생·급배수·난방설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 있어 안내문만 붙였습니다.

내부는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

하남 망월동 입지와 주변

건물은 하남종합운동장 남동쪽 광대로변에 있습니다. 주변은 오피스텔과 상업용 근린생활시설이 섞인 상업·업무 지대이고, 한강변이라 감정평가서는 주위 환경을 양호하다고 봤습니다.

간선도로인 미사대로 주변이고 지하철 5호선 미사역이 가까워 대중교통이 양호하다고 합니다. 동쪽으로 광대로가 접해 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 확인하세요.

PRICE

망월동 힐스테이트에코미사강변 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	1억 2,500만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	8,750만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	6,125만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	4,287만 5,000원 (34%)	–

감정가는 1억 2,500만원이고, 같은 건물 같은 면적(19.7㎡) 실거래는 2026년 3월 9,600만원(5층)이 가장 최근입니다. 2025년에는 9,400만~1억 2,000만원 사이에서 거래됐습니다.

최저가 8,750만원이 싸 보여도, 세입자 보증금 1억 4,000만원 중 배당받지 못한 부분을 인수하면 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 최소 1억 4,000만원입니다. 경매비용과 세금이 먼저 배당되면 더 늘어납니다.

같은 건물 최근 전세형 계약(보증금 8,000만~1억 1,000만원, 월 10만~30만원, 2026년 9~11월)보다도 높습니다.

다음 회차 최저가는 6,125만원이지만 같은 이유로 총 부담은 줄지 않습니다. 월세는 같은 건물에 보증금 500만원·월 62만원(2026년 11월, 4층) 계약이 있어 1년 월세 744만원이고, 총 부담 1억 4,000만원 기준으로는 5%대 초반입니다.

세금·수리비는 반영하지 않은 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 망월동 힐스테이트에코미사강변 2025타경53301 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.08.02	있음

세입자는 2021년 8월 2일 전입, 2021년 8월 1일 확정일자, 보증금 1억 4,000만원이고 대항력이 있습니다. 2024년 4월 18일 주택임차권등기를 했고, 이 세입자가 경매를 신청했습니다.

현장 조사 때 문이 닫혀 있었고 전입세대확인서에도 전입한 세대가 없습니다. 이미 이사했을 가능성이 있지만, 점유 관계는 별도로 확인하라고 적혀 있습니다.

RIGHTS

망월동 힐스테이트에코미사강변 권리 분석

말소기준권리	2022.02.07.압류
법원 특이사항	신청채권자 겸 주택임차권등기권자(세입자): 주택임차권등기일은 2024년 4월 18일임. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024년 4월 18일 등기)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

자료상 가장 앞선 권리는 2022년 2월 7일 압류입니다. 세입자는 2021년 8월에 전입해 이보다 빨라 대항력이 있습니다.

명세서에는 ‘매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024. 4. 18. 등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함’이라고 적혀 있습니다. 세입자가 낙찰대금에서 1억 4,000만원을 다 받지 못하면, 모자란 금액을 낙찰자가 줘야 합니다.

압류권자·가압류권자와 세금 기관(교부권자)이 여럿이라 배당 순서에 따라 세입자가 받는 돈이 달라집니다. 배당표는 입찰 전에 사건기록으로 확인하세요.

권리 판정 · 위험 낙찰가가 내려가도 인수할 보증금이 같이 늘어납니다 대항력 있는 임차권등기(보증금 1억 4,000만원)의 잔액을 낙찰자가 인수합니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 최소 1억 4,000만원으로 같은 건물 실거래(9,400만~1억 2,000만원)보다 높아 입찰을 권하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 875만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입 세대가 없고 문이 닫혀 있어 이미 이사했을 가능성이 있습니다. 이 물건의 큰 비용은 명도가 아니라 인수 보증금입니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 주거용이냐 업무용이냐, 이미 집이 있는지에 따라 취득세율이 크게 달라집니다(업무용으로 보면 4%대가 일반적입니다). 입찰 전에 하남시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문: 을구 순위 1번 임차권등기와 인수 문구를 직접 읽으세요. 2인수액 계산: 세입자 보증금 1억 4,000만원에서 예상 배당액을 뺀 인수액을 입찰 전에 직접 계산하세요. 3세금·압류 순서: 교부권자와 압류·가압류권자가 배당에 얼마나 들어오는지 사건기록에서 확인하세요. 4최근 시세: 같은 건물 마지막 실거래는 2026년 3월 9,600만원입니다. 최근 전세·월세와 함께 다시 확인하세요. 5점유·관리비: 실제로 비어 있는지, 관리비가 밀렸는지 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 지하철 5호선 미사역 가까움 ＋ 한강변 상업·업무 지대의 2019년 준공 건물 ＋ 같은 건물 월세 계약이 꾸준함(월 46만~65만원) ＋ 한 번 유찰돼 최저가가 감정가의 70%	－ 인수 보증금 때문에 총 부담이 최소 1억 4,000만원 － 총 부담이 같은 건물 실거래·전세 시세보다 높음 － 점유와 내부 확인이 안 됨 － 6평 소형 오피스텔이라 세율 확인이 필요함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

감정가의 70%, 실거래보다 낮은 최저가만 보면 괜찮아 보이지만, 인수 보증금을 넣으면 달라집니다. 세입자 보증금 1억 4,000만원을 낙찰자가 사실상 책임지는 구조라 낙찰가와 인수액의 합은 최소 1억 4,000만원입니다.

같은 건물 실거래는 9,400만~1억 2,000만원, 최근 전세형 계약은 8,000만~1억 1,000만원 수준입니다.

다음 회차 6,125만원, 그다음 4,287만 5,000원으로 내려가도 총 부담은 같으니 유찰을 기다릴 이유가 없습니다. 이 구조에서는 입찰을 권하기 어렵습니다.

그래도 보시겠다면 배당표와 명세서 원문을 꼭 확인하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 힐스테이트에코미사강변 2025타경53301 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 2,500만원의 70%인 8,750만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 875만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 일부는 떠안을 수 있습니다. 명세서에 ‘배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함’이라고 적혀 있습니다. 보증금 1억 4,000만원에서 배당받은 금액을 뺀 만큼이 인수액입니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 6,125만원입니다. 다만 인수액이 같이 늘어 총 부담은 줄지 않습니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)