[주택] 안성 성남동 상가주택 경매 2026타경50223 | 최저가 4억 3,159만 4,670원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 안성 주택 경매 성남동 상가주택(2026타경50223) 물건을 살펴봅니다.

경기 안성시 성남동 인지사거리 남동쪽의 3층 건물이 감정가 그대로 4억 3,159만원에 처음 나왔습니다(신건, 유찰 0회). 토지 5필지 313㎡(약 94.7평) 위의 1층 주택·한의원, 2층 주택, 3층 창고 건물입니다.

그런데 세입자가 1977년 6월에 전입했다고 적혀 있습니다. 근저당보다 한참 앞서니 대항력이 있다는 뜻인데, 보증금은 얼마일까요? 지목이 도로·철도용지인 땅이 섞여 있는 점도 함께 열어 보겠습니다.

대항력 있는 세입자의 보증금 액수를 모르면 입찰가를 정할 수 없습니다.

핵심 쟁점 · 토지 5필지 313㎡(약 94.7평)와 철근콘크리트 3층 건물(1층 약 28.54평, 2·3층 각 약 9.47평)을 한꺼번에 파는 일괄매각입니다. · 유찰 없이 감정가 4억 3,159만원으로 처음 나왔습니다(신건). · 세입자가 1977년 전입으로 근저당(2016년)보다 앞서 대항력이 있고 보증금 액수는 자료에 없습니다. 제시외 건물과 지목이 다른 땅도 포함됩니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50223
소재지	안성시 성남동 성남동 상가주택
감정가	4억 3,159만 4,670원
최저가	4억 3,159만 4,670원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	4,315만 9,467원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	첫 입찰이라 감정가 그대로 시작합니다. 대항력 있는 세입자의 보증금 액수를 알 수 없고 지목이 다른 땅과 제시외 건물도 포함됩니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 평택지원 경매2계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 6,907만 3,424원)
경매 개시	2026년 2월 5일
매각 장소	1층 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 1억 6,907만 3,424원입니다.

이해관계인에는 소유자, 채무자, 채권자, 임차인, 공유자가 있습니다.

참고 지목과 실제 이용이 다르다는 말은? 명세서 비고에 목록 3·5번 땅은 서류상 지목이 ‘도로’인데 실제는 ‘주상용건부지(건물이 서 있는 땅)’, 목록 4번은 ‘철도용지’인데 실제는 ‘주거나지’라고 적혀 있습니다. 목록 6번 건물은 1·3·5번 땅 위에 있습니다. 서류와 실제가 달라 나중에 건축물대장이나 지적 정리가 필요할 수 있으니 구청과 법원 기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 안성시 성남동 236-2
대지권	313.0㎡ (94.7평)
건물	철근콘크리트구조 3층 건물 (1981년 1월 22일 사용승인, 총 156.94㎡, 승강기 없음, 1층 주택·한의원, 2층 주택, 3층 창고, 제시외 건물 포함)

감정평가서에 위생·급배수·난방설비가 있고, 내부는 벽지·타일·인테리어 마감이라고 적혀 있습니다. 감정평가서가 ‘내부구조와 상태, 수리 필요성은 재확인이 요구된다’고 적어 두었습니다.

LOCATION

안성 성남동 입지와 주변

건물은 인지사거리 남동쪽 가까이에 있고, 주위는 단독주택과 상가 건물이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다. 제1종일반주거지역입니다.

차로 접근할 수 있고 노선버스 정류장이 인근에 있습니다. 폭 8~10m(소로 2류) 도로에 접합니다.

가장 가까운 철도역 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

성남동 상가주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	4억 3,159만 4,670원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	3억 4,527만 6,000원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 7,622만 1,000원 (64%)	–

감정가는 4억 3,159만원이고 이번이 첫 입찰이라 최저가도 같은 금액입니다. 성남동 단독·다가구 최근 거래는 2026년 3월 1억 1,440만원(대지 154㎡, 건물 68.46㎡), 2월 4,200만원(대지 56㎡) 두 건뿐입니다.

두 거래는 상가가 아닌 오래된 단독이고 크기도 달라 이 건물과 직접 비교하기 어렵습니다. 같은 용도·크기의 실거래는 확인 필요입니다.

한 번 유찰되면 3억 4,527만 6,000원까지 내려갑니다(20% 낮춤). 같은 동네 단독·다가구 월세는 보증금 0~500만원에 월 35만~60만원대(2025년 12월~2026년 10월)로 나와 있고, 이 건물의 월세는 확인 필요입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 성남동 상가주택 2026타경50223 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	1977.06.17	있음

세입자 1명이 1977년 6월 17일 전입으로 적혀 있습니다. 확정일자와 보증금 액수는 자료에 없습니다.

이해관계인에는 소유자·채무자와 별도로 공유자도 올라 있습니다.

1층은 한의원으로 쓰이고 있다고 해서, 상가 임차인이나 영업 중인 사람이 따로 있는지도 확인해야 합니다. 이 자료의 임차인 정보는 이것뿐입니다.

RIGHTS

성남동 상가주택 권리 분석

말소기준권리	2016. 7. 6. 근저당권
법원 특이사항	일괄매각이며 제시외 건물을 포함함. 목록 3·5번 땅은 지목이 도로이나 현황이 주상용건부지, 목록 4번은 지목이 철도용지이나 현황이 주거나지, 목록 6번 건물은 목록 1·3·5번 땅 위에 있음

말소기준권리는 2016년 7월 6일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 1977년 전입이라 근저당보다 훨씬 빨라 대항력이 있습니다. 보증금 액수와 확정일자가 자료에 없어 배당을 받는지, 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하는지 알 수 없습니다.

보증금이 크면 최저가에 더해 부담이 됩니다. 명세서 원문과 사건기록에서 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 세입자 보증금과 지목 문제를 모르면 입찰하기 어렵습니다 대항력 있는 세입자의 보증금 액수가 자료에 없어 인수 금액을 계산할 수 없습니다. 제시외 건물과 지목이 다른 땅도 포함되어 있어 법원 원문 확인이 먼저입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 4,315만 9,467원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 실제로 사는지, 1층 한의원의 영업 형태는 어떤지 자료에 없습니다. 영업 중인 상가가 있으면 명도에 시간이 걸릴 수 있습니다. 비용은 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 1.1%~4.6% 주택 부분은 6억원 이하 1주택 기준 약 1.1%이고, 상가와 토지 부분은 약 4.6%가 적용될 수 있습니다. 건물 용도별로 나눠 계산하므로 안성시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1세입자 보증금·확정일자: 이 자료에 없으니 명세서 원문과 사건기록에서 확인하세요. 2제시외 건물과 지목: 건축물대장과 지적도에서 포함 범위와 지목을 확인하세요. 3내부 상태: 감정평가서도 재확인을 요구했습니다. 3층 건물의 수리 필요성을 현장에서 보세요. 41층 한의원: 영업 중인지, 임대차인지 확인하세요. 5전입일과 건물 연식: 1977년 전입은 1981년 사용승인보다 앞서니 사건기록에서 어떻게 된 일인지 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 토지 313㎡와 3층 건물을 함께 받음 ＋ 주택·상가 혼용지대, 폭 8~10m 도로에 접함 ＋ 철근콘크리트 3층 건물	－ 대항력 있는 세입자의 보증금 자료 없음 － 제시외 건물과 지목 불일치 － 1981년 건물, 내부 상태 재확인 필요 － 같은 용도 실거래 비교가 어려움

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

첫 입찰이라 감정가 4억 3,159만원 그대로 시작합니다. 같은 동네 거래 자료가 오래된 작은 집뿐이라 이 가격이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다.

서두르지 않아도 되는 단계입니다.

가장 큰 걱정은 1977년에 전입한 세입자입니다. 대항력이 있는데 보증금 액수를 알 수 없어서, 입찰가에 더해 얼마를 더 물어줘야 할지 모릅니다.

여기에 지목이 다른 땅과 제시외 건물까지 있어, 법원 서류를 확인하기 전에는 입찰을 권하기 어렵습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 안성 성남동 2026타경50223 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰이 없는 신건이라 감정가와 같은 4억 3,159만 4,670원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 4,315만 9,467원입니다.

Q. 1977년 전입 세입자의 보증금을 떠안나요?

A. 세입자가 대항력이 있고 보증금 액수가 자료에 없어 인수 여부를 알 수 없습니다. 명세서 원문과 사건기록에서 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 평택지원 1층 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 3억 4,527만 6,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 안성시 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)