[주택] 광주 신현동 단독주택 경매 2025타경53349 | 최저가 11억 8,280만 8,000원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광주 주택 경매 신현동 단독주택(2025타경53349) 물건을 살펴봅니다.

광주시 신현동 신현4리마을회관 남쪽에 있는 2층 단독주택(토지 316㎡ 약 95.6평, 건물 199.49㎡ 약 60.3평)이 처음 경매에 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 11억 8,280만 8,000원입니다.

그런데 명세서에는 공사대금 6억 1,850만 5,508원의 유치권 신고가 있다고 적혀 있습니다. 감정가의 절반이 넘는 금액입니다.

이 유치권은 정말 낙찰자가 갚아야 할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

공사대금 6억 원대 유치권 신고가 있지만, 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 토지 316㎡(약 95.6평), 건물 199.49㎡(약 60.3평) 2층 단독주택입니다. 제시외 건물을 포함해 일괄매각합니다. · 신건이라 감정가와 같은 11억 8,280만 8,000원부터 시작합니다. 보증금은 최저가의 10%입니다. · 건설업체가 공사대금 6억 1,850만 5,508원 유치권을 신고했습니다. 법원은 성립 여부를 불분명하다고 적었습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경53349
소재지	광주시 신현동 신현동 단독주택
감정가	11억 8,280만 8,000원
최저가	11억 8,280만 8,000원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1억 1,828만 800원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	감정가 11억 8,280만원의 새 건물 단독주택이지만, 공사대금 6억 1,850만원대 유치권 신고가 있습니다. 법원도 성립 여부를 불분명하다고 적었기 때문에, 가격보다 유치권이 먼저입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매4계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 5,000만원)
경매 개시	2025년 11월 7일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 1억 5,000만원이고 경매개시결정일은 2025년 11월 7일입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 유치권자, 임차인이 있습니다.

참고 유치권이 뭔가요? 공사를 하고 대금을 받지 못한 업체가 ‘돈을 받을 때까지 이 건물을 점유하겠다’고 주장하는 권리입니다. 정말 성립하면 낙찰자가 그 공사대금을 갚아야 건물을 쓸 수 있습니다. 다만 신고만으로 성립하지는 않고, 실제 점유와 공사 사실이 법원에서 인정돼야 합니다. 이 사건은 성립 여부가 불분명하다고 명세서에 적혀 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 광주시 신현동 1101-4
대지권	316.0㎡ (95.6평)
건물	철근콘크리트구조 경사지붕 2층 단독주택(1층 118.8㎡, 2층 80.69㎡)입니다. 건축물대장상 사용승인일은 2023년 11월 24일로 나옵니다.

감정평가서에는 기본적인 위생·급배수설비가 있고 현황은 단독주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 내부 구조나 마감 상태에 대한 자세한 설명은 자료에 없습니다.

유치권자가 점유하고 있는지도 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

광주 신현동 입지와 주변

건물은 신현4리마을회관 남쪽 가까이에 있습니다. 주변은 단독주택, 전, 답이 섞인 지역이고 계획관리지역입니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스정류장이 있으며 교통은 ‘보통’입니다. 도로 폭, 가까운 전철역까지 거리는 자료에 없으니 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신현동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	11억 8,280만 8,000원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	9억 4,624만 6,000원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	7억 5,699만 7,000원 (64%)	–

감정가는 11억 8,280만 8,000원입니다. 같은 동 신현동 단독·다가구의 최근 12개월 실거래 26건 평균은 약 9억 7,571만원입니다.

다만 땅과 건물 크기, 건축 연도가 제각각이라 평균만으로 비교하기는 어렵습니다.

크기가 비슷한 거래를 보면 2026년 10월 토지 351㎡·건물 198.6㎡(2022년 건축) 단독이 13억 770만원, 2026년 8월 토지 247㎡·건물 197.6㎡(2021년 건축)가 8억 6,419만원입니다. 같은 규모여도 땅 크기와 위치에 따라 편차가 큽니다.

유찰되면 9억 4,624만 6,000원까지 내려갑니다.

이 건물 자체의 월세 자료는 없습니다. 같은 동 최근 단독 월세로 보증금 5,000만원에 월 85만원(137㎡)이 있으나 크기가 달라 단순 비교는 어렵습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신현동 단독주택 2025타경53349 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2025.05.29	없음

명세서에 임차인(주거용) 1명이 2025년 5월 29일 전입한 것으로 적혀 있습니다. 보증금과 확정일자는 자료에 없고, 대항력은 ‘없음’으로 표시돼 있습니다.

현황조사에는 ‘목록2 건물이 소재함’이라고만 적혀 있습니다. 제시외 건물 포함 여부와 실제 점유자는 현장과 기록에서 확인해야 합니다.

RIGHTS

신현동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	토지 2021.12.30.자 근저당권 건물 2024. 6. 3.자 근저당권
법원 특이사항	일괄매각, 제시외 건물 포함. 건설업체가 2026년 1월 22일 공사대금 618,505,508원의 유치권 신고를 하였으나 그 성립 여부는 불분명함

토지는 2021년 12월 30일 근저당권, 건물은 2024년 6월 3일 근저당권이 가장 앞섭니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리(가압류 등)는 보통 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 2025년 5월 29일에 전입해 근저당보다 늦어 대항력이 없는 것으로 표시됩니다.

남는 문제는 유치권입니다. 근저당보다 늦게 신고됐어도 유치권은 근저당과 별개로 판단돼서, 실제로 성립하면 낙찰자가 공사대금을 갚아야 할 수 있습니다.

신고 시점은 2026년 1월 22일입니다.

권리 판정 · 위험 유치권이 정리되기 전에는 입찰하지 않는 편이 안전합니다 6억 1,850만원대 유치권이 성립하면 낙찰가에 그만큼이 더해질 수 있습니다. 법원이 성립 여부를 불분명하다고 적었기 때문에, 점유 사실과 공사 내용을 확인할 수 있는 경험자가 아니라면 피하는 편이 낫습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 1,828만 800원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 유치권자가 건물을 점유하고 있다면 공사대금 문제가 풀릴 때까지 넘겨받기 어려울 수 있습니다. 임차인도 점유 여부와 보증금이 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 3%대(가격에 따라) 낙찰가가 9억원을 넘으면 1주택 기준 주택 취득세가 3%대이고 지방교육세 등이 따로 붙습니다. 이미 집이 있거나 제시외 건물이 있으면 달라질 수 있으니 광주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1유치권 신고서: 공사 계약, 공사 기간, 점유 여부를 법원 사건기록에서 확인하세요. 2건물 소유 관계: 건물 근저당이 2024년 6월에 새로 잡혀 있으니 건축 과정과 공사대금 관계를 등기부로 확인하세요. 3제시외 건물: 일괄매각에 포함된 제시외 건물이 무엇인지 현장에서 확인하세요. 4점유자: 2025년 5월 전입자와 유치권자의 점유 상태를 현장에서 확인하세요. 5시세: 비슷한 규모 거래가 8억 6,000만~13억 원대로 폭이 넓으니 중개사무소에서 시세를 따로 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 2023년 사용승인 비교적 새 건물 ＋ 신현동 단독주택 거래가 활발함(12개월 26건) ＋ 최저가가 비슷한 규모 최근 실거래(13억 770만원)보다 낮음 ＋ 토지 316㎡로 넓은 편	－ 공사대금 6억 1,850만원대 유치권 신고 － 유치권 성립 여부가 불분명하다고 법원이 적음 － 제시외 건물 포함 일괄매각 － 신건이라 입찰보증금이 1억 1,828만원으로 큼

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

겉으로는 11억대 새 단독주택이고 같은 동 비슷한 규모 거래가 13억원대도 있어 가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 유치권 6억 1,850만원은 감정가의 절반이 넘는 금액입니다.

성립하면 사실상 최저가에 6억원 넘는 돈이 더해질 수 있습니다.

유치권은 신고만으로는 성립하지 않고, 법원도 불분명하다고 적었습니다. 그렇다고 안전하다는 뜻은 아닙니다.

보증금만 1억 1,828만원이 걸린 만큼, 유치권 신고서와 점유 상황을 직접 확인한 뒤에 입찰 여부를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 신현동 단독주택 2025타경53349 최저가는 얼마인가요?

A. 신건이라 감정가와 같은 11억 8,280만 8,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 1,828만 800원입니다.

Q. 유치권 6억 1,850만원을 낙찰자가 갚아야 하나요?

A. 성립하면 그럴 수 있습니다. 다만 신고만으로 성립하지는 않고, 법원도 성립 여부가 불분명하다고 적었습니다. 신고서와 점유 상황을 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 9억 4,624만 6,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)