[오피스텔] 하남 망월동 미사강변 오벨리스크 경매 2025타경52160 | 최저가 7,443만 1,000원(34%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 하남 오피스텔 경매 망월동 미사강변 오벨리스크(2025타경52160) 물건을 살펴봅니다.

경기 하남시 미사강변 오벨리스크 4층 오피스텔(전용 27.62㎡, 약 8.4평, 다락구조)이 세 번 유찰돼 7,443만 1,000원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 1,700만원의 34%입니다.

같은 건물 같은 면적이 최근 1억 7,500만원에 거래됐으니 반값 아래로 보입니다.

그런데 이 물건에는 보증금 1억 9,500만원의 임차권등기가 붙어 있고, 명세서에는 ‘배당에서 다 받지 못하면 남은 돈은 매수인이 인수할 수 있다’고 적혀 있습니다. 싸 보이는 숫자 뒤에 얼마가 더 따라올까요?.

최저가가 아니라 ‘최저가+인수금’으로 계산해야 합니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 27.62㎡(약 8.4평) 다락구조 오피스텔, 101동 4층 444호입니다. · 세 번 유찰돼 감정가의 34%인 7,443만 1,000원부터 시작합니다. 입찰보증금은 최저가의 20%(특별매각조건)입니다. · 대항력 있는 임차권등기(보증금 1억 9,500만원)가 있어, 배당으로 다 받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수할 수 있다고 명세서에 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52160
소재지	하남시 망월동 망월동 미사강변 오벨리스크 4층101-444호
면적	전용 27.62㎡ (8.4평)
감정가	2억 1,700만원
최저가	7,443만 1,000원 (감정가 34%, 3회 유찰)
입찰보증금	1,488만 6,200원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	세 번 유찰돼 감정가의 34%까지 내려왔지만, 보증금 1억 9,500만원 임차권등기의 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 합치면 최근 실거래보다 비쌀 수 있습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매4계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 9,500만원)
경매 개시	2025년 5월 16일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

경매를 신청한 사람은 임차권등기를 한 세입자 본인으로 적혀 있는 강제경매입니다. 청구금액은 1억 9,500만원으로 임차보증금과 같습니다.

이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자(세금 채권 기관), 임차권자가 있습니다.

참고 일정이 중간에 다시 잡힌 것 같은데요? 기일 기록을 보면 2026년 4월과 5월에 두 번 유찰돼 최저가가 1억 633만원까지 내려갔고, 6월 29일 기일 뒤에 결정기일(7월 6일)과 8월 14일 기일이 이어졌다가 10월 12일에 같은 1억 633만원으로 다시 유찰됐습니다. 중간 사정은 기록만으로 알기 어려우니 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 4층101-444호
전용면적	27.62㎡ (8.4평)
대지권	6.9㎡ (2.1평)
건물	철근콘크리트구조 지하 5층~지상 10층 건물 101동의 4층 444호 (오피스텔, 다락구조, 2020년 준공)
전용 평당 최저가	약 886만원

감정평가서에 다락구조 오피스텔로 쓰이고, 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안설비가 있다고 적혀 있습니다. 현장조사 때는 폐문부재로 아무도 만나지 못해 안내문을 문틈에 끼워 두었습니다.

LOCATION

하남 망월동 입지와 주변

건물은 하남종합운동장 동쪽 가까이에 있고, 지하철 미사역이 인근에 있습니다. 주변은 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 관공서, 공원이 있는 일반상업지역(미사지구)입니다.

차량 출입이 가능하고 대중교통은 ‘양호한 편’이라고 감정평가서에 적혀 있습니다. 남서쪽 폭 약 18m, 북동쪽 폭 약 45m 도로에 접합니다.

역까지 걷는 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

망월동 미사강변 오벨리스크 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.04.20	2억 1,700만원 (100%)	유찰
2회	2026.05.22	1억 5,190만원 (70%)	유찰
3회	2026.06.29	1억 633만원 (49%)	법원 기록 확인
4회	2026.08.14	–	법원 기록 확인
5회	2026.10.12	1억 633만원 (49%)	유찰
6회	2026.11.16	7,443만 1,000원 (34%)	이번 입찰
7회 (또 유찰되면)	미정	5,210만 2,000원 (24%)	–
8회 (또 유찰되면)	미정	3,647만 1,000원 (17%)	–

감정가는 2억 1,700만원이지만 같은 건물 같은 면적(27.62㎡) 최근 1년 실거래는 평균 약 1억 7,676만원(자료상 17건)입니다. 가장 최근은 2026년 10월 19일 1억 7,500만원(5층)이고, 8월에는 1억 3,500만원, 2월에는 2억원도 있었습니다.

최저가 7,443만 1,000원만 보면 최근 실거래의 42% 수준입니다. 하지만 이 물건은 보증금 1억 9,500만원 중 배당으로 못 받는 부분을 낙찰자가 떠안을 수 있어서 최저가 + 인수금으로 봐야 합니다.

최저가에 낙찰되고 매각대금이 전부 세입자에게 배당된다고 단순 계산하면 남는 잔액은 약 1억 2,057만원이고, 합치면 약 1억 9,500만원으로 최근 실거래(1억 7,500만원)보다 높습니다. 집행비용과 앞서 받을 세금은 뺀 단순 계산입니다.

한 번 더 유찰되면 5,210만 2,000원까지 내려갑니다(30% 낮춤). 같은 면적 월세는 최근 보증금 약 1억 9,000만~1억 9,500만원에 월 10만~20만원이 많아서, 임차권 보증금이 매매 실거래보다 높은 상태입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 망월동 미사강변 오벨리스크 2025타경52160 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.02.19	있음

세입자(주택임차권등기권자)가 2021년 2월 19일 전입, 2021년 2월 1일 확정일자, 보증금 1억 9,500만원입니다. 2024년 3월 18일 주택임차권등기를 했고, 이 세입자가 경매를 신청했습니다.

현장조사 때는 폐문부재로 아무도 만나지 못했습니다. 임차권등기는 보통 이사를 나간 뒤에 하므로 비어 있을 가능성이 있지만 확인이 필요합니다.

RIGHTS

망월동 미사강변 오벨리스크 권리 분석

말소기준권리	2023. 9. 13. 가압류
법원 특이사항	특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

말소기준권리는 2023년 9월 13일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2021년 전입으로 가압류보다 빨라 대항력이 있고, 임차권등기(을구 1번)도 낙찰자에게 맞설 수 있습니다. 명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 적혀 있습니다.

정리하면 낙찰대금이 1억 9,500만원보다 적을 때 모자란 만큼을 낙찰자가 부담할 수 있고, 입찰가를 올려도 합계는 1억 9,500만원 근처로 거의 같습니다. 앞서 배당받을 세금 등이 있으면 달라질 수 있습니다.

권리 판정 · 위험 최저가보다 인수금이 문제입니다 대항력 있는 임차권등기(보증금 1억 9,500만원)의 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 최저가와 인수금을 합치면 최근 실거래(1억 7,500만원)보다 높아질 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,488만 6,200원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했습니다. 빈집이면 열쇠와 관리비 정리 정도지만, 세입자가 살고 있다면 인도명령이 필요합니다. 비용은 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 1.1%~4.6% 오피스텔은 주거용이면 주택, 업무용이면 건축물 세율이 적용될 수 있습니다. 주택이면 6억원 이하 1주택 기준 약 1.1%, 업무용이면 약 4.6%입니다. 인수하는 보증금도 취득가액에 들어갈 수 있으니 하남시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서의 인수 문구: 매각물건명세서에서 ‘잔액은 매수인에게 인수될 수 있음’ 문구를 원문으로 확인하세요. 2배당 순서: 앞서 배당받을 세금이나 비용이 있는지 사건기록에서 확인하세요. 3실제 점유: 폐문부재라 만나지 못했습니다. 우편물과 관리사무소로 확인하세요. 4입찰보증금 20%: 1,488만 6,200원을 준비해야 합니다. 다른 사건(10%)과 다릅니다. 5일정이 다시 잡힌 사유: 6월 이후 일정이 이어진 이유를 사건기록에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 건물 같은 면적 실거래가 많아 시세 파악이 쉬움 ＋ 미사역 인근 2020년 준공 건물 ＋ 전·월세 거래가 활발함	－ 임차권 잔액 인수 위험(보증금 1억 9,500만원) － 최저가+인수금이 실거래보다 높아질 수 있음 － 입찰보증금이 20%로 높음 － 다락구조 8.4평 소형

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘감정가의 34%’라는 숫자에 속기 쉬운 물건입니다. 최근 실거래가 1억 7,500만원인데 최저가가 7,443만원이라 반값 아래로 보이지만, 명세서가 인수 가능성을 분명히 적어 놓았습니다.

세입자 보증금 1억 9,500만원이 매매 실거래보다 높아서, 낙찰받아도 모자란 만큼 내 돈이 더 나갑니다.

그래서 입찰 가격은 ‘최저가’가 아니라 ‘최저가+인수금’으로 계산해야 합니다. 그렇게 계산하면 실거래보다 비싸질 수 있어, 이 물건은 위험하다고 봅니다.

입찰하시려면 배당 순서와 인수 문구를 원문으로 꼭 확인하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 미사강변 오벨리스크 2025타경52160 최저가는 얼마인가요?

A. 세 번 유찰돼 감정가 2억 1,700만원의 34%인 7,443만 1,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 이 사건은 특별매각조건으로 최저가의 20%인 1,488만 6,200원입니다.

Q. 보증금 1억 9,500만원 임차권등기를 떠안나요?

A. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명세서에 적혀 있습니다. 낙찰가가 1억 9,500만원보다 낮으면 모자란 만큼 부담할 수 있으니 원문과 배당 순서를 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 5,210만 2,000원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 하남시 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)