[빌라] 광주 능평동 스카이타운 경매 2025타경5614 | 최저가 2억 1,300만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광주 빌라 경매 능평동 스카이타운(2025타경5614) 물건을 살펴봅니다.

경기도 광주시 능평동 능원초등학교 북동쪽 주택지에 있는 스카이타운 104동(전용 57.81㎡, 약 17.5평) 3층 302호가 유찰 없이 감정가 그대로 2억 1,300만원에 나왔습니다. 입찰은 2026년 11월 16일(월)입니다.

같은 건물 같은 면적(1층)이 2026년 9월 1억 8,800만원에 거래됐으니 신건 최저가가 오히려 높아 보입니다. 청구금액도 3억 1,562만원으로 감정가보다 큰데, 임차인이 올라 있는 이 집은 괜찮을까요?.

같은 건물 같은 면적이 올해 9월 1억 8,800만원에 거래됐습니다.

핵심 쟁점 · 전용 57.81㎡(약 17.5평) 다세대주택, 4층 건물의 3층(302호)입니다. · 유찰 없는 신건으로 최저가는 감정가와 같은 2억 1,300만원, 입찰보증금은 2,130만원입니다. · 임차인이 2017년 7월 12일 전입해 말소기준 근저당권(2017년 6월 9일)보다 늦어 대항력이 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경5614 (물건 2)
소재지	광주시 능평동 능평동 스카이타운 104동 3층302호
면적	전용 57.81㎡ (17.5평)
감정가	2억 1,300만원
최저가	2억 1,300만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2,130만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	임차인이 근저당권보다 늦게 전입해 대항력이 없어 서류상 인수할 보증금은 보이지 않습니다. 다만 감정가가 같은 건물 최근 실거래보다 2,500만원 높습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매4계
경매 종류	임의경매 (청구금액 3억 1,562만 4,644원)
경매 개시	2025년 12월 16일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 2025년 12월 16일에 시작됐고 배당요구 마감은 2026년 2월 23일이었습니다.

청구금액은 3억 1,562만 4,644원으로 감정가보다 큽니다. 이해관계인에는 임차인, 가압류권자, 교부권자(세금 기관), 승계인이 있습니다.

참고 감정평가서에 301호, 302호가 같이 적혀 있는 이유는? 감정평가서 건물 설명에는 ‘제3층 제301호, 제302호’라고 적혀 있습니다. 이 물건이 302호만 해당하는지, 301호와 함께 묶여 있는지는 자료로 확인되지 않습니다. 입찰 대상 호수는 법원 사건내역에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 광주시 능평동 131-61 스카이타운 104동 3층302호
전용면적	57.81㎡ (17.5평)
대지권	67.88㎡ (20.5평)
건물	철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호 (다세대주택, 2016년 6월 23일 사용승인, 승강기 1대, 8세대)
전용 평당 최저가	약 1,217만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 방문해 소유자의 가족을 만났고 점유관계를 확인했다고 합니다.

집 안 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

광주 능평동 입지와 주변

건물은 능원초등학교 북동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 섞인 주택지로, 감정평가서는 주위 환경을 보통이라고 봤습니다.

차가 자유롭게 드나들 수 있고 가까이에 노선버스정류장이 있어 교통은 보통이라고 합니다. 북동쪽으로 폭 약 6m 이내의 도로를 씁니다.

가까운 전철역까지 거리는 지도로 확인하세요.

PRICE

능평동 스카이타운 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	2억 1,300만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 7,040만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,632만원 (64%)	–

감정가는 2억 1,300만원인데, 같은 건물(104동) 같은 면적 최근 실거래는 2026년 9월 1억 8,800만원(1층, 57.81㎡)입니다. 감정가가 이보다 2,500만원 높습니다.

거래가 한 건이고 층이 달라 참고만 하세요.

다음 회차 최저가는 1억 7,040만원으로, 이 실거래보다 낮아집니다. 능평동 비슷한 면적 월세형 계약으로는 보증금 2,000만원에 월 85만원(2026년 10월, 56.78㎡, 3층)이 있어, 단순 계산하면 1년 월세 1,020만원이고 최저가 기준 4%대 후반입니다.

세금·수리비·공실은 반영하지 않은 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 능평동 스카이타운 2025타경5614 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2017.07.12	없음

현황조사에는 임차인이 2017년 7월 12일 전입한 것으로 올라 있지만, 보증금과 확정일자는 없고 권리신고·배당요구도 자료에 없습니다. 소유자가 아닌 세대주가 전입돼 있어 임차인으로 조사했고, 점유관계는 별도로 확인하라고 적혀 있습니다.

현장에서 소유자의 가족을 만나 점유관계를 확인하고 권리신고·배당요구 안내문을 전했다고 합니다. 실제로 누가 사는지는 현장에서 한 번 더 확인하세요.

RIGHTS

능평동 스카이타운 권리 분석

말소기준권리	2017. 6. 9.자 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2017년 6월 9일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 이보다 한 달 늦은 2017년 7월에 전입해 대항력이 없습니다. 낙찰자가 보증금을 떠안지 않는 것이 원칙입니다. 명세서에 인수되는 권리가 따로 적혀 있다는 내용도 자료에 없지만, 원문은 직접 확인하세요.

권리 판정 · 안전 서류상 인수할 권리는 보이지 않습니다 임차인이 근저당권보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 인수되는 권리도 자료에 없습니다. 남은 확인은 실제 점유자, 301·302호 범위, 시세 대비 가격입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,130만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 소유자의 가족이 살고 있는 것으로 보입니다. 낙찰 후 비워 달라고 협의하되 안 되면 인도명령을 신청할 수 있습니다. 실제 점유는 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 낙찰가가 6억원 이하이고 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 광주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문: 임차인과 인수되는 권리가 어떻게 적혀 있는지 직접 읽으세요. 2301호·302호: 감정평가서에 두 호수가 함께 적혀 있어, 입찰 대상이 어느 호수인지 법원 자료로 확인하세요. 3실거래: 같은 건물 1층 1억 8,800만원(2026년 9월)을 기준으로 입찰가를 정하세요. 4점유자: 소유자 가족이 사는지, 이사 시기를 협의할 수 있는지 현장에서 확인하세요. 5관리비: 8세대 소규모 건물이라 체납 관리비가 있는지 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 대항력 있는 임차인이 보이지 않음 ＋ 같은 건물 실거래가 있어 가격 비교가 가능함 ＋ 전용 17.5평, 승강기 있는 2016년 준공 건물 ＋ 다음 회차 1억 7,040만원이면 실거래보다 낮아짐	－ 감정가가 실거래보다 2,500만원 높음 － 실제 점유자를 아직 정확히 모름 － 가까운 전철역이 자료에 없음 － 301·302호 범위 확인 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 보면 어려운 물건이 아닙니다. 근저당권이 2017년 6월에 먼저 있고 임차인이 한 달 뒤 전입해 대항력이 없어, 낙찰되면 보증금을 떠안을 걱정은 적습니다.

오히려 조심할 것은 가격입니다. 같은 건물 같은 면적이 올해 9월 1억 8,800만원에 거래됐는데 최저가가 2억 1,300만원이라 지금 입찰할 이유가 약합니다.

한 번 유찰돼 1억 7,040만원 이하가 됐을 때 입찰가를 고민해 보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 스카이타운 2025타경5614 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰이 없는 신건이라 감정가와 같은 2억 1,300만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,130만원입니다.

Q. 임차인이 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 임차인이 말소기준 근저당권(2017년 6월 9일)보다 늦은 2017년 7월에 전입해 대항력이 없습니다. 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 7,040만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)