[빌라] 광주 매산동 포레힐스 경매 2025타경53539 | 최저가 1억 7,500만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광주 빌라 경매 매산동 포레힐스(2025타경53539) 물건을 살펴봅니다.

경기 광주시 매산동 매산삼거리 서쪽 가까이에 있는 포레힐스 비동 401호(전용 55.1㎡, 약 16.7평)가 한 번 유찰돼 감정가 2억 5,000만원의 70%인 1억 7,500만원까지 내려왔습니다.

그런데 이 집에는 2022년에 전입한 세입자의 보증금 2억 1,500만원이 걸려 있습니다. 대항력이 있다는데 낙찰자가 부담해야 할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

보증공사가 대항력을 포기했지만, 최저가는 아직 평균 실거래보다 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 55.1㎡(약 16.7평) 4층 다세대주택 건물의 4층 401호입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 2억 5,000만원의 70%인 1억 7,500만원부터 시작합니다. · 세입자(전입 2022년 5월 18일, 보증금 2억 1,500만원)는 대항력이 있지만, 경매를 신청한 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경53539
소재지	광주시 매산동 매산동 포레힐스 비동 4층401호
면적	전용 55.1㎡ (16.7평)
감정가	2억 5,000만원
최저가	1억 7,500만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,750만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자 보증금 2억 1,500만원이 걸려 있지만 보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 냈습니다. 한 번 유찰된 최저가는 최근 평균 실거래보다 높습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 1,500만원)
경매 개시	2025년 12월 1일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자의 보증금반환채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 2억 1,500만원입니다. 이해관계인에는 교부권자와 임차권자가 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 광주시 매산동 732-8 포레힐스 비동 4층401호
전용면적	55.1㎡ (16.7평)
대지권	64.16㎡ (19.4평)
건물	철근콘크리트구조 4층 다세대주택 건물 중 4층 401호 (치장 벽돌쌓기, 하이샷시 이중창)
전용 평당 최저가	약 1,048만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관 보안설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 아무도 없어 안내문을 문틈에 끼워 두었고, 내부는 보지 못했습니다.

LOCATION

광주 매산동 입지와 주변

건물은 매산삼거리 서쪽 인근에 있고, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장·창고, 농경지, 임야가 섞여 있습니다. 감정평가서는 주거지로서의 환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통은 ‘보통’입니다. 북쪽 폭 약 4~6m 도로에 접하고, 용도지역은 계획관리지역입니다.

전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

매산동 포레힐스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	2억 5,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	1억 7,500만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 2,250만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	8,575만원 (34%)	–

감정가는 2억 5,000만원이지만 같은 매산동 비슷한 면적 최근 12개월 22건의 평균은 약 1억 5,192만원입니다. 같은 이름의 포레힐스(D동)는 2026년 9월 1억 4,850만원(1층, 55.04㎡)에 거래됐습니다.

최근 거래 폭은 1억 3,500만~2억원 안팎입니다.

최저가 1억 7,500만원은 평균 실거래보다 약 2,300만원 높습니다. 또 유찰되면 1억 2,250만원까지 내려가는데, 이때부터 평균보다 약 2,940만원 낮아집니다.

비슷한 면적 월세는 보증금 2,000만원에 월 75만원(65.32㎡, 2026년 9월), 보증금 6,800만원에 월 30만원(60.87㎡, 2026년 10월) 등이 있습니다. 보증금 2,000만원에 월 75만원이면 1년 900만원이라 현재 최저가 기준 5%대, 다음 회차 기준 7%대로, 세금·수리비 빼기 전 단순 계산입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 매산동 포레힐스 2025타경53539 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.05.18	있음

매각물건명세서에 세입자가 2022년 5월 18일 전입, 2022년 5월 20일 확정일자, 보증금 2억 1,500만원으로 적혀 있습니다. 경매는 이 세입자의 보증금을 넘겨받은 주택도시보증공사가 신청했고, 이해관계인에 임차권자가 있어 임차권등기도 있는 것으로 보입니다.

집행관이 찾아갔을 때 폐문부재였고 전입세대확인서에도 전입세대가 없습니다. 빈집일 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

매산동 포레힐스 권리 분석

말소기준권리	2025.12.01. 강제경매개시결정
법원 특이사항	신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 양수 후 2026년 6월 1일자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함.

말소기준권리는 2025년 12월 1일 강제경매개시결정입니다. 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 5월에 전입해 이보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 확약서를 냈습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다.

이 확약서에는 임차권등기 말소 동의 문구가 따로 적혀 있지 않으니 원문과 등기부에서 임차권등기 처리를 확인하세요.

권리 판정 · 주의 대항력은 포기됐지만 임차권등기 처리는 확인하세요 대항력 있는 세입자의 보증금이 크지만 주택도시보증공사가 대항력 포기를 확약했습니다. 다만 확약서에 임차권등기 말소 동의 문구가 보이지 않으니 원문, 빈집 여부, 관리비 체납을 확인한 뒤 입찰하세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,750만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입자가 없고 점유자를 만나지 못했습니다. 빈집이면 문 여는 절차와 관리비 정리 정도겠지만 자료로는 확인할 수 없습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 광주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2임차권등기: 등기사항전부증명서에서 임차권등기가 남는지, 말소되는지 확인하세요. 3빈집 여부: 전입자가 없으니 우편물과 관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4실거래: 같은 단지 최근 거래가 1억 4,850만원이니 이를 기준으로 입찰가를 정하세요. 5관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가보다 30% 내려온 최저가, 다음 회차는 평균 실거래보다 낮아짐 ＋ 확약서로 대항력 인수 걱정이 서류상 줄어듦 ＋ 비슷한 면적 월세·전세 거래가 많은 지역 ＋ 55㎡대로 소형 임대 수요가 있음	－ 현재 최저가가 최근 평균 실거래보다 높음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 확약서에 임차권등기 말소 동의 문구가 보이지 않음 － 역과의 거리를 자료로 알 수 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘대항력 있는 보증금 2억 1,500만원’만 보면 손이 안 가지만, 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하겠다고 확약해 서류상 위험은 줄었습니다. 다만 임차권등기 처리는 명세서의 확약 문구만으로는 확실하지 않아 직접 확인이 필요합니다.

더 조심할 것은 가격입니다. 감정가 2억 5,000만원은 실거래보다 훨씬 높고, 지금 최저가 1억 7,500만원도 최근 평균보다 2,300만원쯤 비쌉니다.

한 번 더 유찰돼 1억 2,250만원이 되면 그때 월세 기준으로 입찰가를 정하는 편이 합리적으로 보입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 매산동 포레힐스 2025타경53539 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 5,000만원의 70%인 1억 7,500만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,750만원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 냈습니다. 임차권등기 처리는 명세서 원문과 등기부에서 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 1억 2,250만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)