[빌라] 광주 능평동 이공하이빌 경매 2025타경51634 | 최저가 2억 2,900만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광주 빌라 경매 능평동 이공하이빌(2025타경51634) 물건을 살펴봅니다.

광주시 능평동 능평초등학교 북서쪽 가까이에 있는 이공하이빌 5동 3층 302호(전용 57.56㎡, 약 17.4평)가 2억 2,900만원에 나왔습니다. 2025년 10월부터 2026년 1월까지 세 번 유찰돼 1억 1,221만원까지 내려갔다가, 이번에 감정가로 다시 시작합니다.

그런데 이 집에는 보증금 2억 1,000만원, 대항력이 있는 임차인의 주택임차권등기가 있습니다. 겁이 나서 다들 지나친 걸까요? 매각물건명세서의 확약 내용을 같이 열어 보겠습니다.

보증금을 대신 받은 보증공사가 대항력을 포기하겠다는 확약서를 냈습니다.

핵심 쟁점 · 전용 57.56㎡(약 17.4평), 4층 건물의 3층 다세대주택입니다. · 세 번 유찰됐다가 이번에 감정가 2억 2,900만원으로 다시 시작합니다. · 임차인의 보증금 2억 1,000만원 대항력이 있지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경51634
소재지	광주시 능평동 능평동 이공하이빌 5동 3층302호
면적	전용 57.56㎡ (17.4평)
감정가	2억 2,900만원
최저가	2억 2,900만원 (감정가 100%, 3회 유찰)
입찰보증금	2,290만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차인의 보증금 2억 1,000만원이 있지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 냈습니다. 다만 세 번 유찰됐던 물건이 감정가 그대로 다시 나왔습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 1,000만원)
경매 개시	2025년 2월 19일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 임차보증금을 양수받은 채권자입니다.

청구금액은 2억 1,000만원입니다. 이해관계인에는 가압류권자, 근저당권자, 주택임차권자, 배당요구권자, 압류권자, 교부권자가 있습니다.

참고 최저가가 다시 감정가로 올라간 이유는? 기일 기록을 보면 2025년 10월 20일 2억 2,900만원, 11월 24일 1억 6,030만원, 2026년 1월 5일 1억 1,221만원에서 모두 유찰됐습니다. 그런데 이번 2026년 11월 16일 기일은 다시 2억 2,900만원으로 시작합니다. 사유는 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 광주시 능평동 514-8 이공하이빌 5동 3층302호
전용면적	57.56㎡ (17.4평)
대지권	65.12㎡ (19.7평)
건물	철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 3층 302호(5동), 전용 57.56㎡. 다세대주택
전용 평당 최저가	약 1,316만원

감정평가서에 급배수·위생·난방·도시가스 설비가 있다고 적혀 있고, 샷시 이중창호입니다. 현황조사에서는 문이 닫혀 있어 안내문을 문틈에 끼워 두었고, 전입세대는 없었습니다.

내부는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

광주 능평동 입지와 주변

건물은 능평초등학교 북서쪽 가까이에 있고, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 섞여 있습니다. 계획관리지역에 들어 있습니다.

차량 접근이 가능하고 가까이에 노선버스 정류장이 있지만 운행 여건으로 보아 대중교통은 보통이라고 평가됐습니다. 북쪽과 서쪽으로 좁은 도로에 붙어 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 확인하세요.

PRICE

능평동 이공하이빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2025.10.20	2억 2,900만원 (100%)	유찰
2회	2025.11.24	1억 6,030만원 (70%)	유찰
3회	2026.01.05	1억 1,221만원 (49%)	유찰
4회	2026.11.16	2억 2,900만원 (100%)	이번 입찰
5회 (또 유찰되면)	미정	4억 6,716만원 (204%)	–
6회 (또 유찰되면)	미정	9억 5,300만 6,000원 (416%)	–

감정가이자 최저가는 2억 2,900만원입니다. 다음 회차 가격은 자료의 숫자가 이상해서 확인 필요입니다.

앞선 세 번은 30%씩 내려갔고 이번에는 감정가로 다시 시작했으니, 법원 사이트에서 직접 확인하세요.

능평동 비슷한 면적 최근 12개월 실거래 156건의 평균은 1억 8,906만원(㎡당 약 325만원)입니다. 최근 거래는 2026년 10월 민영파크힐 62.77㎡ 2억 1,800만원, 파라테온105 58.07㎡ 2억 6,500만원, 낙원골든힐 60.07㎡ 1억 5,000만~1억 6,500만원, 두루미인빌 59.93㎡ 1억 3,000만원으로 단지마다 차이가 큽니다.

이 건물 자체의 거래는 자료에 없습니다.

월세는 비슷한 면적에서 보증금 2,000만원에 월 85만원(56.78㎡, 2026년 10월 20일), 월 100만원(57㎡, 10월 17일)이 있고, 보증금 1억 3,500만원에 월 20만원(57.78㎡)도 있습니다. 월 85만원이면 1년 1,020만원이라 최저가 기준 단순 수익률은 세금·수리비 빼기 전 4%대입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 능평동 이공하이빌 2025타경51634 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.03.12	있음
전입 세대 2	2021.03.12	있음

매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 2021년 3월 12일 전입, 보증금 2억 1,000만원으로 적혀 있습니다. 확정일자는 2021년 1월 29일로 나와 있고, 등기부에는 2023년 7월 31일 주택임차권등기가 올라 있습니다.

현황조사에서는 문이 닫혀 있어 아무도 만나지 못했고, 전입세대는 없었습니다. 임차인은 이미 이사했을 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

능평동 이공하이빌 권리 분석

말소기준권리	2021. 6. 8. 근저당권
법원 특이사항	주택도시보증공사: 신청채권자로서 임차보증금 양수 후 2026년 1월 13일자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함

말소기준권리는 2021년 6월 8일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 2021년 3월에 전입해 근저당권보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 전액을 변제받지 못해도 대항력을 포기한다는 확약서를 냈습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 크게 줄었지만, 확약서 원문은 직접 확인하세요.

권리 판정 · 안전 확약서 덕분에 보증금 인수 걱정은 적습니다 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 1,000만원이 있지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 빈집 여부, 내부 상태, 가격입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,290만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 전입세대가 없고 현장에서 아무도 만나지 못해 비어 있을 가능성이 있습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남습니다. 실제 점유 여부는 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 1주택 기준 6억원 이하 주택이고 전용 85㎡ 이하라 취득세는 1%대(지방교육세 포함 약 1.1%)입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 광주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2다시 시작한 이유: 세 번 유찰된 뒤 감정가로 다시 나온 사유를 사건기록에서 확인하세요. 3빈집 여부: 전입세대가 없으니 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5가격 기준: 이 건물 거래가 자료에 없으니 비슷한 단지 거래를 찾아 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 확약서로 보증금 인수 걱정이 적음 ＋ 전용 57.56㎡(약 17.4평)로 넓은 편 ＋ 월세·전세 거래가 많은 지역(최근 12개월 156건) ＋ 근저당권 말소기준이 분명함	－ 세 번 유찰 뒤 감정가로 다시 올라간 가격 － 다음 회차 가격 자료가 이상해 확인이 필요함 － 내부를 아무도 보지 못함 － 버스 위주라 대중교통은 보통

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

대항력 있는 임차인 보증금 2억 1,000만원이라는 숫자만 보면 손이 안 가는 물건입니다. 하지만 보증금을 대신 받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하겠다고 확약했기 때문에, 서류상 위험은 크게 줄었습니다.

오히려 조심할 것은 가격입니다. 세 번 유찰돼 1억 1,221만원까지 내려갔던 물건이 감정가 2억 2,900만원으로 다시 나왔고, 이는 최근 비슷한 단지 평균 1억 8,906만원보다 높습니다.

같은 값이면 유찰을 기다리는 방법도 있으니 법원 사이트에서 다음 회차 가격부터 확인하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 능평동 2025타경51634 최저가는 얼마인가요?

A. 세 번 유찰 뒤 감정가로 다시 시작해 2억 2,900만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,290만원입니다.

Q. 대항력 있는 임차인 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 크게 줄었습니다. 주택도시보증공사가 전액을 받지 못해도 대항력을 포기한다는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 자료의 다음 회차 가격이 이상해서 확인 필요입니다. 법원 사이트에서 직접 확인하세요.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)