[주택] 구로구 구로동 다가구주택 경매 2025타경10291 | 최저가 9,610만 8,000원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 구로구 주택 경매 구로동 다가구주택(2025타경10291) 물건을 살펴봅니다.

서울 구로구 구로동 533-1 다가구용 단독주택(토지 66㎡, 약 20평, 건물 3가구 103.89㎡)이 두 번 유찰돼 9,610만원으로 11월 13일 다시 나옵니다. 감정가는 1억 5,017만원입니다.

같은 동네 다가구·단독 실거래가 3억~8억원대인데 이 물건은 1억원대입니다. 싸서 눈에 띄지만 지분매각, 공유자 우선매수권, 가처분, 임차인 3명이 한꺼번에 붙어 있습니다.

이 가격이 정말 싼 것인지 열어 보겠습니다.

싸 보이는 이유는 지분 매각, 임차인 3명, 가처분이 한꺼번에 붙어 있어서입니다.

꼭 먼저 보세요 · 구로동 다가구용 단독주택(3가구), 토지 66㎡(약 20평), 건물 103.89㎡(약 31.4평)입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 9,610만 8,000원부터 시작합니다. 지분매각 표시와 공유자 우선매수권 특별조건이 있습니다. · 세입자 3명이 모두 대항력 있음으로 표시돼 있는데 보증금·확정일자는 자료에 없습니다. 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경10291
소재지	구로구 구로동 구로동 다가구주택
감정가	1억 5,016만 8,900원
최저가	9,610만 8,000원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	961만 800원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	감정가는 1억 5,017만원으로 같은 동네 다가구 실거래보다 훨씬 낮고, 지분매각 표시가 붙어 있습니다. 대항력 있는 세입자 3명의 보증금이 자료에 없어, 경험이 적다면 피하는 편이 안전합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매10계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1,589만 7,922원)
경매 개시	2025년 6월 19일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 1,589만 7,922원으로 작은 금액입니다.

이해관계인에는 채권자, 공유자, 가처분권자, 임차인이 있습니다. 배당요구 마감은 2025년 9월 22일이었습니다.

일괄매각이며 제시외 건물(등기에 없는 건물)을 포함합니다.

참고 공유자 우선매수권이란? 여러 사람이 함께 가진 물건이 경매에 나오면, 다른 공유자가 ‘낙찰가와 같은 금액으로 내가 먼저 사겠다’고 신고할 수 있는 권리입니다. 내가 최고가를 써도 공유자가 신고하면 그 사람이 사게 됩니다. 이 물건 명세서에는 공유자가 이 권리를 행사했다가 보증금을 내지 않으면 다음 기일에는 다시 못 쓴다는 조건이 적혀 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 구로구 구로동 533-1
대지권	66.0㎡ (20.0평)
건물	벽돌구조 지하 1층, 지상 2층 다가구용 단독주택 3가구 (1992년 1월 3일 사용승인). 등기부상 지층 101호·102호, 1층 1세대, 2층 1세대로 표시됨

감정평가서에 기본적인 급배수·위생·난방설비가 있다고 적혀 있고 각 층이 다가구용 단독주택으로 쓰이는 것으로 조사됐습니다. 임대관계는 미상입니다.

토지 북쪽 일부는 지적도 경계와 담벼락 경계가 다소 다르다고 하니 측량 등으로 확인해야 합니다.

LOCATION

구로구 구로동 입지와 주변

건물은 서울신구로초등학교 남서쪽 가까이에 있고 단독주택과 다세대주택이 섞인 지역입니다. 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.

감정평가서에는 차량 진출입이 불가능하다고 적혀 있고, 가까이에 버스정류장이 있습니다. 전철역 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

구로동 다가구주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.04	1억 5,016만 8,900원 (100%)	유찰
2회	2026.10.15	1억 2,013만 5,000원 (80%)	유찰
3회	2026.11.13	9,610만 8,000원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	7,688만 6,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	6,150만 9,000원 (41%)	–

감정가는 1억 5,017만원, 최저가는 9,610만 8,000원입니다. 같은 동네 다가구·단독 최근 실거래는 3억 2,500만~8억 210만원이고, 대부분 6억~7억원대입니다.

이 물건 가격이 건물 전체 값이 아닐 수 있으니, 지분 비율 확인이 가장 먼저입니다.

또 유찰되면 7,688만 6,000원까지 내려갑니다. 가격이 내려갈수록 임차인 보증금 부담이 더 크게 느껴질 수 있습니다.

같은 동네 다가구·단독의 최근 임대는 전세 보증금 8,000만~1억 8,000만원대, 월세 보증금 500만원에 월 50만원대 등이 있습니다. 이 건물의 현재 임대료는 자료에 없습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 구로동 다가구주택 2025타경10291 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2002.10.04	있음
전입 세대 2	2021.05.06	있음
전입 세대 3	2021.02.02	있음

세입자 3명이 적혀 있습니다. 2002년 10월, 2021년 2월, 2021년 5월에 각각 전입했고 모두 대항력 있음으로 표시됩니다.

보증금과 확정일자는 자료에 없습니다.

다가구는 세대마다 보증금이 달라, 합치면 큰 금액일 수 있습니다. 명세서와 현황조사서의 금액을 직접 보고, 입찰가에서 인수할 보증금을 따로 빼서 계산하세요.

RIGHTS

구로동 다가구주택 권리 분석

말소기준권리	2025.6.19. 경매개시결정
법원 특이사항	일괄매각, 제시외 건물 포함. 특별매각조건: 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되면 그 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 현황: 등기부상 지층 101호·102호, 1층 1세대, 2층 1세대. 토지 북측 일부 경계가 지적도와 현황 담벼락이 다소 다름(지적측량 필요)

자료의 가장 앞선 권리는 2025년 6월 19일 경매개시결정입니다. 근저당이 없어서 이 시점이 기준이 됩니다.

이보다 먼저 전입한 세입자는 대항력이 있습니다.

세입자 3명(2002년·2021년 전입)이 모두 이 시점보다 빨라 대항력이 있다고 표시됩니다. 배당요구를 했는지, 확정일자가 있는지에 따라 낙찰자가 떠안는 보증금이 달라집니다.

가처분권자도 있습니다. 가처분의 내용은 자료에 없으니 등기부와 사건기록에서 확인하세요.

권리 판정 · 위험 임차인 보증금과 지분 비율을 모르면 입찰하기 어렵습니다 대항력 있는 세입자 3명의 보증금이 자료에 없고, 지분매각 표시, 공유자 우선매수권, 가처분이 함께 있습니다. 확인 못 한 숫자가 너무 많아 처음 하는 분께는 맞지 않습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 961만 800원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자 3명이 살고 있다면 보증금을 돌려받을 때까지 나가지 않을 수 있습니다. 협의 이사비 등은 자료에 없으니 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 낙찰가 6억원 이하 주택을 1주택 기준으로 사면 취득세는 1%대입니다. 지분만 취득하는 경우와 이미 집이 있는 경우는 달라질 수 있으니 구로구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1지분 비율: 이 물건이 건물 전체인지 일부 지분인지 등기부에서 확인하세요. 2임차인 보증금: 3세대 보증금과 확정일자를 명세서와 현황조사서로 확인하세요. 3가처분 내용: 가처분권자가 무엇을 다투는지 등기부와 사건기록으로 확인하세요. 4경계와 제시외 건물: 북쪽 담벼락 경계와 등기에 없는 건물이 입찰가에 어떤 영향을 주는지 확인하세요. 5공유자 우선매수권: 다른 공유자가 사겠다고 나오면 내가 최고가여도 낙찰받지 못할 수 있습니다. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 동네 다가구 실거래보다 훨씬 낮은 최저가 ＋ 두 번 유찰돼 가격이 많이 내려옴 ＋ 토지 66㎡(약 20평)를 가진 다가구 건물	－ 대항력 있는 세입자 3명의 보증금을 모름 － 지분매각과 공유자 우선매수권, 가처분이 함께 있음 － 차량 진출입이 불가능하고 토지 경계 차이가 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

1억원 안팎으로 구로동 다가구 건물에 들어갈 수 있다는 점은 분명 눈길을 끕니다. 하지만 가격이 낮은 이유는 지분매각, 임차인 3명, 가처분이라는 위험이 겹쳐 있기 때문일 가능성이 큽니다.

자료만으로는 이 물건의 정확한 값어치를 판단할 수 없습니다.

특히 세입자 3명이 모두 대항력이 있다고 표시됐는데 보증금이 없습니다. 이를 확인하기 전에는 입찰가를 정하지 마세요.

확인이 어렵다면 이 물건은 넘기시는 편이 낫습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 구로동 다가구 2025타경10291 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 5,017만원의 64%인 9,610만 8,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 961만 800원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자 3명의 보증금을 떠안나요?

A. 떠안을 수 있습니다. 세입자 3명이 모두 대항력 있음으로 표시됐고 보증금은 자료에 없습니다. 입찰 전에 명세서와 사건기록에서 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 7,688만 6,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)