종부세 1세대 1주택은 공시가격 12억원까지 0원, 15억원이면 산출세액 90만원에서 최대 80%를 깎습니다.

연말이면 종합부동산세를 내는 사람들이 고지서를 받습니다. 집 한 채만 가진 사람은 “12억원까지는 안 낸다”는 정도로 알고 있는 경우가 많습니다. 그 12억원이 무엇의 12억원인지, 넘으면 실제로 얼마인지를 조문으로 짚어 보겠습니다.

한 줄 답

1세대 1주택자는 주택 공시가격 합계에서 12억원을 빼고, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 것이 과세표준입니다. 공시가격이 12억원 이하면 종부세는 0원입니다. 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했다면 세액에서 최대 80%를 더 깎습니다.

조문 그대로

종합부동산세법 제8조 제1항입니다.

주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 (…) 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자: 12억원
3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원

공정시장가액비율은 시행령 제2조의4 제1항이 100분의 60으로 정했습니다.

세율 (2주택 이하)

제9조 제1항 제1호의 표입니다.

숫자로 보면

공시가격 15억원짜리 집 한 채를 가진 경우입니다.

같은 15억원 집인데 1세대 1주택 여부 하나로 산출세액이 두 배 넘게 차이 납니다. 공제 3억원 차이가 60%를 거쳐 과세표준 1억8,000만원 차이가 되고, 누진 구간을 타며 더 벌어집니다.

나이와 보유기간 공제

제9조 제6항·제8항의 표입니다. 두 공제는 합쳐서 80%까지 겹쳐 받을 수 있습니다(제5항).

70세 이상이 15년 넘게 보유했다면 40% + 50% = 90%이지만 상한 80%가 걸립니다. 위 예의 산출세액 90만원이 18만원이 됩니다.

부부 공동명의라면

종부세는 사람마다 매깁니다. 부부가 반씩 가진 집은 각자 1주택자가 아니어서 각자 9억원을 공제받습니다. 공시가격 15억원이면 각자 7억5,000만원이라 둘 다 0원입니다.

다만 이 경우 나이·보유기간 공제를 받을 수 없습니다. 그래서 제10조의2가 9월 16일~30일에 신청하면 공동명의를 1세대 1주택자로 보고 12억원 공제와 나이·보유 공제를 적용해 주는 길을 열어 두었습니다. 어느 쪽이 유리한지는 집값과 나이, 보유기간에 따라 다릅니다.

자주 틀리는 것

첫째, 12억원을 시세로 아는 경우입니다. 기준은 공시가격입니다.

둘째, 12억원을 넘는 부분 전체에 세금이 붙는 줄 아는 경우입니다. 넘는 금액에 다시 60%를 곱한 것이 과세표준입니다.

셋째, 공동명의면 무조건 유리한 줄 아는 경우입니다. 각자 9억원 공제가 크지만 고령·장기보유 공제 최대 80%를 포기하게 됩니다. 9월 신청 기한도 있습니다.

넷째, 나이와 보유를 따로 계산해 90%까지 받는 줄 아는 경우입니다. 합산 상한이 80%입니다.

이 글이 답하지 못하는 것

실제 고지세액은 같은 집에 매긴 재산세 중복분을 빼고(제9조 제3항), 농어촌특별세를 더하며, 전년 대비 세부담 상한(제10조)도 적용해 정해집니다. 이 글의 90만원·192만원은 그 전 단계인 산출세액입니다. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 1세대 1주택으로 보는 요건(제8조 제4항)은 따로 확인하셔야 합니다.