일시적 2주택 처분기한, 2026년 10월부터 조정대상지역끼리 갈아타면 3년이 아니라 2년입니다.

새집을 먼저 사고 헌 집을 나중에 파는 “일시적 2주택”은 그동안 지역과 상관없이 3년 안에만 팔면 양도세 비과세를 받았습니다. 2026년 10월 1일부터 이 규칙이 둘로 갈렸습니다. 검색하면 아직 “무조건 3년”이라는 안내가 많아 정리합니다.

한 줄 답

헌 집과 새집이 모두 조정대상지역에 있으면 처분기한은 2년, 그 밖의 경우는 3년입니다. 2년 규칙은 2026년 8월 4일 이후 새집을 산 경우부터 적용됩니다.

조문 그대로

소득세법 시행령 제155조 제1항(2026. 9. 30. 개정, 2026. 10. 1. 시행)입니다.

1. 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득(…)하는 경우: 2년
2. 제1호 외의 경우: 3년

같은 항 본문은 이 기한 말고도 조건을 하나 더 둡니다. 헌 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 사야 합니다.

누가 2년, 누가 3년인가

판단 시점은 새집을 취득한 날입니다. 그날 헌 집이 조정대상지역 안에 있어야 2년 규칙에 걸립니다.

언제 산 집부터인가

시행령 부칙(대통령령 제36737호) 제2조가 날짜를 정했습니다.

조정대상지역 공고가 나기 전에 새집 계약을 하고 계약금을 낸 경우도 2년 규칙에서 빠집니다(제1호 괄호).

1년 줄면 무엇이 달라지나

헌 집을 3년 안에 팔 수 있다면 한 해에 한 번 오는 이사철을 세 번 쓸 수 있습니다. 2년이면 두 번입니다. 기간으로는 36개월이 24개월이 되어 3분의 1(12개월 ÷ 36개월)이 사라집니다.

기한을 넘기면 1세대 1주택 비과세가 아니라 일반 2주택 양도로 계산합니다. 시세차익이 큰 집일수록 차이가 큽니다. 비과세 한도인 양도가액 12억원(소득세법 제89조 제1항 제3호) 안의 집이라면 내지 않아도 될 양도세가 통째로 생깁니다.

12억원을 넘는 집은 비과세를 받아도 전부 면제되지는 않습니다. 시행령 제160조는 양도차익에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱한 부분만 과세합니다. 15억원에 판다면 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%만 세금 계산에 들어갑니다. 기한을 넘기면 이 20%가 아니라 양도차익 100%가 과세 대상이 됩니다.

신청 방법

비과세는 따로 신청하는 제도가 아닙니다. 헌 집을 판 뒤 양도소득세 신고 때 1세대 1주택 특례로 적용받습니다.

1. 새집 취득일(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)을 확인합니다.
2. 그날 두 집이 조정대상지역 안이었는지 확인합니다. 지정·해제 공고일과 비교합니다.
3. 2년인지 3년인지 정하고, 헌 집 잔금일을 그 안으로 잡습니다.
4. 양도한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

자주 틀리는 것

첫째, 지금도 무조건 3년이라고 아는 경우입니다. 2023년 2월 28일 개정 이후 3년으로 통일됐던 것은 맞지만, 2026년 10월 1일부터 조정대상지역끼리는 다시 2년입니다.

둘째, 계약일을 기준으로 보는 경우입니다. 부칙은 8월 3일 이전 “취득” 또는 “계약금 지급”을 예외로 둡니다. 8월 4일 이후에 계약하고 취득했다면 2년입니다.

셋째, 헌 집을 산 지 1년이 안 됐는데 새집을 사는 경우입니다. 기한과 별개로 이 조건부터 어긋나면 특례를 받지 못합니다.

이 글이 답하지 못하는 것

어느 지역이 지금 조정대상지역인지는 국토교통부 공고로 수시로 바뀌어 이 글에 적지 않았습니다. 새집이 분양권·입주권인 경우(제156조의2·제156조의3), 상속·혼인·동거봉양으로 2주택이 된 경우는 다른 조문이 적용됩니다. 실제 세액은 보유·거주기간과 장기보유특별공제에 따라 달라집니다.