[빌라] 동두천 상패동 드림캐슬 경매 2025타경5356 | 최저가 1억 7,400만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 동두천 빌라 경매 상패동 드림캐슬(2025타경5356) 물건을 살펴봅니다.

동두천 상패동 드림캐슬 102동 2층 201호(전용 44.86㎡, 약 13.6평)가 1억 7,400만원으로 첫 매각에 나왔습니다. 2019년에 사용승인을 받은 5층 건물이고, 상패동 행정복지센터 동쪽 가까이에 있습니다.

그런데 상패동에서 비슷한 면적이 최근 12개월 동안 평균 3,593만원쯤에 거래됐습니다. 감정가가 정말 이 가격이 맞는 걸까요? 숫자부터 같이 열어 보겠습니다.

감정가가 근처 실거래 평균의 약 다섯 배라, 유찰을 기다려도 되는 물건입니다.

핵심 쟁점 · 전용 44.86㎡(약 13.6평) 다세대(도시형생활주택) 2층 201호, 아직 유찰 없이 첫 매각입니다. · 감정가와 최저가가 모두 1억 7,400만원이고, 다음 회차 가격은 1억 3,920만원입니다. · 상패동 비슷한 면적의 최근 12개월 평균 실거래는 약 3,593만원(18건)으로 감정가와 큰 차이가 납니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경5356
소재지	동두천시 상패동 상패동 드림캐슬 102동 2층201호
면적	전용 44.86㎡ (13.6평)
감정가	1억 7,400만원
최저가	1억 7,400만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1,740만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 18일(수) 10:30
한 줄 판단	아직 한 번도 유찰되지 않은 첫 매각 물건으로, 감정가 1억 7,400만원이 근처 실거래보다 훨씬 높습니다. 서두르지 않고 가격이 내려오는 것을 지켜볼 만합니다.

CASE

사건 개요

법원	의정부지방법원 경매1계
경매 종류	임의경매 (청구금액 9억 2,978만 5,383원)
경매 개시	2025년 11월 11일
매각 장소	제6호법정(제2별관101호)
매각결정기일	2026년 11월 25일(수)

채권자가 담보로 잡은 근저당권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 9억 2,978만 5,383원입니다.

이해관계인에는 채권자, 채무자 겸 소유자, 임차인, 가압류권자, 교부권자(세금을 받으러 나온 기관), 배당요구권자가 올라 있습니다.

참고 청구금액이 감정가보다 훨씬 큰 이유는? 경매를 신청한 채권자의 청구금액은 9억 2,978만 5,383원으로, 이 집 감정가 1억 7,400만원보다 훨씬 큽니다. 같은 건물의 여러 호실이 함께 담보로 잡혀 있을 수도 있지만, 자료만으로는 알 수 없습니다. 정확한 내용은 사건기록과 등기부로 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 동두천시 상패동 69-60 드림캐슬 102동 2층201호
전용면적	44.86㎡ (13.6평)
대지권	35.04㎡ (10.6평)
건물	철근콘크리트구조 5층 건물(사용승인 2019년 12월 19일) 중 102동 2층 201호 (도시형생활주택-단지형 다세대, 승강기 있음)
전용 평당 최저가	약 1,279만원

감정평가서에 급배수·위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 공동주택 설비를 갖췄다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못해 내부 상태는 확인되지 않았습니다.

주차 가능 대수는 자료에 없으니 현장에서 확인하세요.

LOCATION

동두천 상패동 입지와 주변

건물은 상패동 행정복지센터 동쪽 가까이에 있고, 주변은 연립·다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다.

차량 출입이 가능하고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 건물은 남동쪽 폭 약 6미터 도로를 거쳐 폭 약 12미터 큰 도로로 이어집니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

상패동 드림캐슬 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.18	1억 7,400만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,920만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 1,136만원 (64%)	–

감정가는 1억 7,400만원(㎡당 약 388만원)입니다. 상패동 비슷한 면적의 최근 12개월 평균은 3,593만원이고, 최근 거래로는 2026년 8월 3,500만원(2층, 45.42㎡), 5월 3,900만원(5층, 44.84㎡), 6월 5,280만원(4층, 47.28㎡)이 있습니다.

다만 이 거래들은 이름이 다른 다른 건물이라 연식과 상태가 다를 수 있습니다. 이 건물은 2019년에 지어져 비교적 새 건물이니 단순 비교는 조심하세요.

그래도 감정가와의 차이가 너무 커서, 첫 회차 가격으로 사기에는 부담이 큽니다.

또 유찰되면 1억 3,920만원입니다. 같은 건물 월세는 2026년 8월 보증금 1,000만원에 월 50만원(54.86㎡, 면적이 조금 다름)이 확인됩니다.

단순 계산하면 1년 월세 600만원으로, 최저가 기준 수익률은 3%대에 그칩니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 상패동 드림캐슬 2025타경5356 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에는 이 호실의 임차인 정보가 적혀 있지 않습니다. 집행관이 찾아갔을 때 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서와 외국인체류확인서에도 등재자가 없었습니다.

그래도 이해관계인 목록에 임차인이 올라 있고, 임대관계는 ‘미상’으로 적혀 있습니다. 실제로 누가 살고 있는지는 현장과 관리사무소에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

상패동 드림캐슬 권리 분석

말소기준권리	2024.6.19.근저당권
법원 특이사항	등기사항전부증명서상 도로명주소는 어수로 29-15이나, 집합건축물대장상 도로명주소는 어수로 29-17임(2023년 5월 17일 도로명주소 정정)

말소기준권리는 2024년 6월 19일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤에 생긴 가압류 같은 권리는 낙찰되면 지워집니다.

명세서에는 낙찰자가 떠안는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다. 하지만 근저당권보다 먼저 전입한 세입자가 있으면 보증금을 떠안을 수 있으니, 매각물건명세서와 전입세대 열람으로 한 번 더 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리보다 가격을 먼저 따져 봐야 합니다 명세서상 낙찰자가 떠안을 권리는 보이지 않지만, 감정가가 근처 실거래보다 훨씬 높습니다. 점유자 확인, 청구금액이 큰 이유, 건물 연식에 맞는 실제 시세를 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,740만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 빈집이면 간단하지만, 누가 살고 있다면 협의나 인도명령 절차가 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 동두천시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1실제 시세: 같은 건물과 가까운 비슷한 연식의 실거래를 직접 찾아 감정가와 비교하세요. 2점유자: 이해관계인에 임차인이 올라 있으니 전입세대와 현장 거주 여부를 확인하세요. 3청구금액: 9억 2,978만원이 어떤 대출인지(다른 호실 포함 여부) 사건기록에서 확인하세요. 4관리비·내부: 아무도 내부를 보지 못했으니 관리사무소에서 체납 여부를 확인하세요. 5주소 정정: 도로명주소가 등기부와 건축물대장에서 다르니 서류를 맞춰 보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 2019년 사용승인 비교적 새 건물 ＋ 승강기와 도시가스 등 설비를 갖춤 ＋ 첫 매각이라 가격이 내려올 여지가 있음 ＋ 명세서에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않음	－ 감정가가 근처 실거래 평균의 약 5배 － 내부와 점유자를 아무도 확인하지 못함 － 월세 기준 수익률이 낮음(3%대)

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 권리관계보다 가격이 문제입니다. 감정가 1억 7,400만원은 근처 비슷한 면적의 평균 실거래 3,593만원과 너무 멀리 떨어져 있습니다.

새 건물이라는 점을 감안해도, 첫 회차 가격으로 입찰하기는 어려워 보입니다.

지금 입찰하기보다는 몇 번 유찰돼 최저가가 시세 근처로 내려오는지 지켜보시기를 권합니다. 입찰하신다면 점유자와 관리비, 청구금액이 큰 이유까지 확인한 뒤에 가격을 정하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 드림캐슬 2025타경5356 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰이 없어 감정가와 같은 1억 7,400만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,740만원입니다.

Q. 감정가가 근처 실거래보다 왜 이렇게 높은가요?

A. 자료만으로는 이유를 알 수 없습니다. 상패동 비슷한 면적의 최근 12개월 평균은 약 3,593만원입니다. 다만 거래된 건물과 연식이 달라 단순 비교는 조심하고, 같은 연식의 실거래를 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 18일(수) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 제6호법정(제2별관 101호)입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 3,920만원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 동두천시 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)