[빌라] 평택 동삭동 에스클래스 경매 2023타경49494 | 최저가 2억 4,640만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 평택 빌라 경매 동삭동 에스클래스(2023타경49494) 물건을 살펴봅니다.

경기도 평택시 동삭동 에스클래스 2층 201호(전용 58.16㎡, 약 17.6평)가 한 번 유찰돼 2억 4,640만원부터 다시 나왔습니다. 감정가는 3억 5,300만원이고 최저가는 그 70%입니다.

첫 유찰은 2024년 11월이었는데 이번 입찰은 2026년 11월 16일입니다. 그 사이 기록은 자료에 없습니다.

게다가 임차인은 전세사기피해자 결정문을 냈습니다. 어떤 의미일까요?.

대항력은 없지만, 전세사기피해자 결정문이 제출돼 있어 확인할 것이 있습니다.

핵심 쟁점 · 전용 58.16㎡(약 17.6평), 5층 건물의 2층 201호입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 3억 5,300만원의 70%인 2억 4,640만원부터 시작합니다. · 임차인(보증금 6,000만원, 월 70만원)은 근저당권보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 2024년 5월 9일 전세사기피해자 결정문을 제출했습니다.

한눈에 보기

사건번호	2023타경49494
소재지	평택시 동삭동 동삭동 에스클래스 2층201호
면적	전용 58.16㎡ (17.6평)
감정가	3억 5,300만원
최저가	2억 4,640만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	2,464만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	임차인은 근저당권보다 늦게 전입해 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 낮아 보입니다. 다만 전세사기피해자 결정문이 제출돼 있어 임차인의 권리를 따로 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 평택지원 경매2계
경매 종류	임의경매 (청구금액 19억 2,273만 2,600원)
경매 개시	2023년 10월 4일
매각 장소	1층 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 19억 2,273만 2,600원으로 감정가보다 훨씬 큽니다.

이 금액은 채권자가 받으려는 돈이라 입찰가와 직접 관계가 없고, 같은 건물의 다른 호실과 함께 잡힌 채권인지는 사건기록에서 확인하세요. 이해관계인에는 가압류권자, 교부권자, 압류권자, 임차인, 전세권자가 있고, 경매개시는 2023년 10월 4일입니다.

참고 전세사기피해자 결정이 입찰에 미치는 영향은? 전세사기피해자법에 따라 피해 임차인에게 경매 절차에서 우선매수권(낙찰가와 같은 가격으로 먼저 사겠다고 할 수 있는 권리) 같은 권리가 주어질 수 있다고 알려져 있습니다. 이 임차인이 실제로 그 권리를 신청했는지는 자료에 없습니다. 입찰 전에 사건기록과 법원 경매계에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 평택시 모산영신1길 63-1, 2층201호 (동삭동,에스클래스)
전용면적	58.16㎡ (17.6평)
대지권	54.13㎡ (16.4평)
건물	철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호 (다세대주택, 승강기 있음)
전용 평당 최저가	약 1,400만원

감정평가서에 승강기와 급배수·위생·난방·도시가스설비가 있고 다세대주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 조사 때 문이 닫혀 점유자를 만나지 못했고 전입세대확인서에는 1명이 올라 있습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

평택 동삭동 입지와 주변

건물은 평택모산초등학교 서쪽 가까이에 있고, 모산영신지구 도시개발사업지구 안입니다. 주변은 아파트, 단독·다세대주택, 상가, 교회, 산업단지가 섞여 있습니다.

차량 접근이 쉽고 노선버스 정류장이 인근에 있으며, 감정서에 근거리에 전철역(평택 지제역)이 있다고 적혀 있습니다. 거리는 지도로 확인하세요.

토지는 북쪽 소로에 접합니다.

PRICE

동삭동 에스클래스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2024.11.04	3억 5,300만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	2억 4,640만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 7,248만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 2,073만 6,000원 (34%)	–

감정가는 3억 5,300만원입니다. 같은 건물 거래는 자료에 없고, 같은 동삭동 파크빌리지104(66.71㎡) 거래가 2026년 10월 4억 3,000만원(4층), 1월 4억 1,000만원(2층)입니다.

건물과 면적이 달라 직접 비교는 어렵습니다.

최저가 2억 4,640만원은 감정가의 70%입니다. 또 유찰되면 1억 7,248만원까지 내려갑니다.

같은 동네 월세는 2026년 9월 보증금 2,000만원에 월 120만원(66.71㎡), 전세는 2026년 10월 2억 4,000만원(66.71㎡) 거래가 있습니다. 월 120만원 기준 단순 수익률은 최저가 대비 5%대 후반(연 1,440만원)이지만 다른 건물 거래라 참고만 하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 동삭동 에스클래스 2023타경49494 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.01.26	없음

명세서 기준 임차인은 201호, 보증금 6,000만원에 월 70만원, 2023년 1월 26일 전입·확정일자입니다. 기간은 2023년 1월 26일부터 2024년 1월 25일까지로 적혀 있고, 배당요구는 2023년 10월 30일에 했습니다.

조사 때 문이 닫혀 점유자를 만나지 못했고, 전입세대확인서에는 1명이 올라 있습니다. 이 사람이 임차인과 같은지, 지금도 살고 있는지는 자료에 없습니다.

RIGHTS

동삭동 에스클래스 권리 분석

말소기준권리	2022. 7. 8. 근저당권
법원 특이사항	2024.5.9. 전세사기피해자 결정문 제출

말소기준권리는 2022년 7월 8일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 가압류·압류 같은 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 2023년 1월에 전입해 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 보증금을 낙찰자가 넘겨받는 일은 서류상 없습니다. 다만 전세사기피해자법에 따른 권리는 따로 확인해야 합니다.

권리 판정 · 주의 대항력은 없지만 피해 임차인의 권리를 확인하세요 임차인이 근저당권보다 늦게 전입해 보증금 인수 위험은 낮아 보입니다. 하지만 전세사기피해자 결정이 있어, 임차인이 낙찰 절차에서 어떤 권리를 주장할 수 있는지 사건기록에서 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,464만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차인이 계속 살고 있다면 집을 넘겨받는 협의나 절차가 필요합니다. 비용은 자료에 없습니다. 대항력이 없어도 피해자 지원 제도와 얽힐 수 있어 일정이 길어질 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 평택시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1전세사기피해자 결정문: 사건기록에서 우선매수권 신청 등 임차인의 권리 행사 여부를 확인하세요. 22년 만에 다시 나온 이유: 2024년 11월 유찰 뒤 2026년 11월 입찰까지의 사정을 사건기록에서 확인하세요. 3점유자: 전입자 1명이 임차인인지 현장에서 확인하세요. 4청구금액 19억원: 같은 채권이 다른 호실과 함께 잡혀 있는지 등기부로 확인하세요. 5비교 시세: 같은 건물 거래가 없으니 비슷한 면적의 거래를 직접 찾아 보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가의 70%로 시작 ＋ 대항력 있는 임차인 없음(서류 기준) ＋ 2023년 지어진 비교적 새 건물, 승강기 있음 ＋ 모산영신지구 안, 노선버스 인근	－ 전세사기피해자 임차인이 있어 변수가 있음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 같은 건물 실거래·월세 자료 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

서류상 가장 중요한 사실은 ‘대항력 없음’입니다. 임차인 보증금 6,000만원은 낙찰자가 떠안지 않는 것으로 보입니다.

가격도 감정가의 70%에서 시작합니다.

남는 변수는 전세사기피해자 결정입니다. 피해 임차인이 우선매수권을 신청하면 낙찰자 지위가 바뀔 수 있다고 알려져 있습니다.

같은 건물 시세도 자료에 없습니다. 사건기록과 시세를 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 마세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 에스클래스 2023타경49494 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 3억 5,300만원의 70%인 2억 4,640만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,464만원입니다.

Q. 전세사기피해자 임차인이 있으면 어떻게 되나요?

A. 이 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수는 서류상 없습니다. 다만 피해자법에 따른 우선매수권 등이 있을 수 있어 사건기록에서 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 평택지원 1층 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 1억 7,248만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)