[빌라] 수원 파장동 피제이에비뉴 경매 2025타경844 | 최저가 1억 4,000만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 수원 빌라 경매 파장동 피제이에비뉴(2025타경844) 물건을 살펴봅니다.

경기 수원시 장안구 파장동 피제이에비뉴 3층 304호(전용 40.78㎡, 약 12.3평) 빌라가 한 번 유찰돼 1억 4,000만원에 나왔습니다. 감정가는 2억원이고, 17개 호실이 함께 올라온 사건의 9번 물건입니다.

세입자 보증금이 최저가보다 큰 1억 7,800만원입니다. 낙찰자가 이 돈을 떠안아야 할까요? 그리고 감정가 2억원은 실거래에 비해 비싼 걸까요? 서류를 같이 열어 보겠습니다.

세입자는 보증금이 커도 대항력이 없어 서류상 낙찰자가 떠안을 돈은 없어 보입니다.

핵심 쟁점 · 전용 40.78㎡(약 12.3평) 빌라(다세대), 5층 건물의 3층 304호입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 2억원의 70%인 1억 4,000만원부터 시작합니다. · 세입자 보증금 1억 7,800만원이지만, 전입이 2022년 11월로 근저당(2019년)보다 늦어 대항력이 없는 것으로 표시됩니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경844 (물건 9)
소재지	수원시 장안구 파장동 파장동 피제이에비뉴 3층304호
면적	전용 40.78㎡ (12.3평)
감정가	2억원
최저가	1억 4,000만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,400만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	한 번 유찰돼 감정가 2억원의 70%인 1억 4,000만원부터 시작합니다. 세입자는 보증금이 1억 7,800만원이지만 근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 표시됩니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매13계
경매 종류	임의경매 (청구금액 15억 2,166만 8,827원)
경매 개시	2025년 2월 7일
매각 장소	제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 근저당권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 사건 전체 청구금액은 약 15억 2,167만원입니다.

이해관계인에는 근저당권부질권자, 승계인, 압류권자, 교부권자, 임차권자, 임차인, 채권자가 있습니다.

참고 17개 호실이 같이 나온 사건입니다 이 사건은 5층 건물의 여러 호실이 물건번호별로 나뉘어 올라온 것으로 보입니다. 입찰은 물건별로 하므로 이 글은 9번(304호)만 다룹니다. 청구금액 약 15억 2,167만원은 사건 전체 숫자로 보이니 이 호실 하나의 채무가 아니라는 점에 주의하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 3층304호
전용면적	40.78㎡ (12.3평)
대지권	32.06㎡ (9.7평)
건물	철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 304호 (다세대주택, 대지권 약 32.1㎡)
전용 평당 최저가	약 1,138만원

감정평가서에 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 갖춰져 있다고 적혀 있습니다. 현황조사에서 만난 사람은 자신이 임차인이지만 지금은 공실로 두고 있다고 했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

수원 파장동 입지와 주변

건물은 파장초등학교 남동쪽 가까이에 있고, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원이 섞여 있어 주위환경은 보통입니다.

남동쪽·남서쪽으로 폭 6m 안팎의 포장도로에 접하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 가장 가까운 전철역 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

파장동 피제이에비뉴 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	2억원 (100%)	유찰
2회	2026.11.13	1억 4,000만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	9,800만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	6,860만원 (34%)	–

감정가는 2억원이고 최저가는 1억 4,000만원입니다. 파장동 비슷한 면적(약 32~48㎡) 최근 12개월 평균 실거래는 약 1억 4,103만원(35건)으로, ㎡당 평균 342만원을 곱하면 이 물건은 약 1억 3,950만원입니다.

감정가 2억원은 평균보다 꽤 높습니다.

개별 거래는 폭이 큽니다. 2026년 10월 2층 35.88㎡ 1억 2,000만원, 9월 1층 47.46㎡ 1억 3,500만원, 반면 3층 46.9㎡ 2억 8,000만원도 있습니다.

건물 연식과 상태가 달라 평균만 믿으면 안 됩니다.

월세는 최근 보증금 1,000만원에 월 45만~65만원 거래가 보입니다. 월 50만원이라 가정하면 연 600만원으로 최저가 대비 4%대입니다.

유찰되면 다음 회차는 9,800만원입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 파장동 피제이에비뉴 2025타경844 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.11.18	없음

명세서 자료에 세입자가 2022년 11월 18일 전입, 2022년 10월 21일 확정일자, 보증금 1억 7,800만원(1차 1억 6,800만원)으로 적혀 있습니다. 임대차 기간은 2022년 11월 18일부터 2024년 11월 17일까지로 이미 끝났습니다.

이 세입자는 권리신고를 한 것으로 나옵니다. 현장에서 만난 사람은 임차인이지만 현재는 공실이라고 했습니다.

이해관계인에 임차권자도 있어 임차권등기가 있는지는 명세서 원문으로 확인하세요.

RIGHTS

파장동 피제이에비뉴 권리 분석

말소기준권리	2019.12.20.근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2019년 12월 20일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 11월에 전입해 근저당보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 표시됩니다. 보증금을 배당으로 못 받아도 서류상 낙찰자가 떠안지 않습니다.

다만 세입자가 확정일자를 받아 배당 순서에서 어떻게 되는지는 낙찰가에 따라 달라집니다. 이 숫자는 낙찰자가 갚을 돈이 아니라 세입자와 다른 채권자 사이의 문제입니다.

권리 판정 · 주의 인수 위험은 낮아 보이지만 감정가가 높습니다 세입자 대항력이 없어 보증금 인수 걱정은 낮습니다. 하지만 감정가 2억원이 주변 평균 실거래보다 높고, 임차권등기 여부와 17호실이 묶인 사건 구조를 서류에서 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,400만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 현재 공실이라고 하지만 확인된 것은 아닙니다. 세입자 대항력이 없으니 낙찰 후 인도명령 대상이 될 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 수원시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차권등기 여부: 이해관계인에 임차권자가 있으니 명세서 원문으로 말소 조건을 확인하세요. 2건물 상태: 지은 지 오래된 건물이라면 누수·균열을 현장에서 확인하세요. 3공실 여부: 현장에서 실제 비어 있는지, 우편물과 관리 상태를 확인하세요. 4실거래: 같은 건물 거래가 없으니 파장동 인근 비슷한 연식 빌라 거래를 조사하세요. 5물건번호: 이 사건의 다른 호실이 아니라 9번 304호에 입찰하는지 입찰표에서 다시 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 한 번 유찰된 최저가가 주변 평균 실거래와 비슷함 ＋ 세입자 대항력 없음(자료 기준) ＋ 승강기 있는 5층 건물 ＋ 월세 거래가 꾸준한 지역	－ 감정가 2억원이 평균 실거래보다 높음 － 17호실이 묶인 큰 사건 － 내부와 점유 상태를 직접 확인하지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

세입자 보증금 1억 7,800만원이라는 숫자에 놀랄 수 있지만, 근저당보다 늦게 전입해서 서류상 낙찰자가 떠안을 돈은 아닙니다. 오히려 세입자가 돌려받기 어려운 사정이 있는 사건이라 인도 과정에서 협의가 길어질 수는 있습니다.

가격은 감정가가 아니라 평균 실거래를 기준으로 보시는 게 좋습니다. 최저가 1억 4,000만원은 평균 실거래와 비슷한 수준이므로, 건물 상태와 월세를 확인하고 더 낮은 가격에 입찰할지 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 피제이에비뉴 2025타경844 9번 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억원의 70%인 1억 4,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,400만원입니다.

Q. 세입자 보증금 1억 7,800만원을 떠안나요?

A. 세입자는 근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 표시됩니다. 서류상 인수 위험은 낮지만 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 9,800만원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 수원시 장안구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)