[오피스텔] 수원 이의동 테라스힐 경매 2025타경57390 | 최저가 1억 6,870만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 수원 오피스텔 경매 이의동 테라스힐(2025타경57390) 물건을 살펴봅니다.

경기 수원시 영통구 이의동 테라스힐 7층 706호(전용 40.39㎡, 약 12.2평) 오피스텔이 한 번 유찰돼 1억 6,870만원부터 다시 나옵니다. 감정가 2억 4,100만원의 70%이고, 신분당선 광교역 남서쪽 가까이에 있습니다.

그런데 이 물건에는 보증금 2억 8,000만원의 임차권이 붙어 있습니다. 최저가보다 보증금이 더 큰데, 낙찰자가 이 돈을 물어야 할까요? 명세서를 열어 보겠습니다.

신청한 보증공사가 남은 보증금을 낙찰자에게 청구하지 않겠다고 확약했습니다.

핵심 쟁점 · 전용 40.39㎡(약 12.2평) 오피스텔, 지하 6층~지상 10층 건물의 7층입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 2억 4,100만원의 70%인 1억 6,870만원부터 시작합니다. · 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서(2026년 6월 1일 제출)를 내서, 남은 보증금은 매수인이 인수하지 않는다고 명세서에 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경57390
소재지	수원시 영통구 이의동 이의동 테라스힐 7층비706호
면적	전용 40.39㎡ (12.2평)
감정가	2억 4,100만원
최저가	1억 6,870만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,687만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차인의 보증금(2억 8,000만원)이 걸려 있지만, 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 ‘남은 보증금은 매수인이 인수하지 않는다’는 확약서를 냈습니다. 다만 다른 전입자 한 명의 권리는 확인이 필요합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매13계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 8,000만원)
경매 개시	2025년 8월 14일
매각 장소	제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다(수원지방법원 경매13계). 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 임차인에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았습니다. 청구금액은 2억 8,000만원입니다.

이해관계인에는 임차인, 주택임차권자, 배당요구권자, 교부권자가 있습니다.

참고 확약서가 있어도 확인할 것은? 임차인 표에는 2021년 4월 16일 전입, 확정일자 2021년 2월 22일, 보증금 2억 8,000만원인 임차인(대항력 있음) 외에도, 2024년 8월 23일 전입한 사람이 또 한 명 올라 있고 보증금 칸은 비어 있습니다. 확약서는 보증공사가 양수한 보증금에 대한 것이므로, 이 전입자가 누구인지와 별도 권리가 있는지는 명세서 원문에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 수원시 영통구 이의동 1256-1 테라스힐 7층비706호
전용면적	40.39㎡ (12.2평)
대지권	13.13㎡ (4.0평)
건물	철근콘크리트구조 지하 6층~지상 10층 건물의 7층 706호, 용도는 오피스텔입니다. 2016년에 지은 건물로 되어 있고, 대지권은 13.1263㎡(약 4평)입니다.
전용 평당 최저가	약 1,383만원

감정평가서에 급배수·위생·난방설비, 승강기, 지하주차장이 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 있어 소유자나 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

수원 이의동 입지와 주변

건물은 신분당선 광교역 남서쪽 가까이에 있고, 주변에 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 대학교가 섞여 있습니다. 광교지구 준주거지역입니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장과 광교역이 있어 교통은 ‘보통’으로 평가됐습니다. 토지는 북서쪽과 남동쪽 도로에 붙어 있습니다.

광교역까지 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

이의동 테라스힐 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	2억 4,100만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.13	1억 6,870만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 1,809만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	8,266만 3,000원 (34%)	–

같은 건물 같은 면적의 매매는 2025년 5월 1억 6,095만원(3층) 한 건뿐입니다. 최근 거래가 없어 지금 시세는 확인 필요입니다.

감정가 2억 4,100만원은 이 거래보다 꽤 높습니다.

최저가 1억 6,870만원은 그 한 건과 비슷한 수준입니다. 또 유찰되면 1억 1,809만원까지 내려갑니다.

같은 건물 월세 중 최근 보증금 3,000만원에 월 110만원(2026년 7월, 10층) 거래가 있습니다. 1년 월세 1,320만원이라 최저가 기준 단순 수익률은 7%대 후반입니다(보증금·세금·수리비 계산 전). 보증금 2억 2,500만원대에 월 12만~25만원인 반전세 거래도 여러 건 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 이의동 테라스힐 2025타경57390 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.04.16	있음
전입 세대 2	2024.08.23	있음

임차인 표에는 2021년 4월 16일 전입, 2021년 2월 22일 확정일자, 보증금 2억 8,000만원인 임차인이 있고, 이 임차인의 보증금 반환 채권을 주택도시보증공사가 넘겨받았습니다. 임차권등기도 되어 있습니다.

집행관이 갔을 때 문이 닫혀 있었고, 전입세대확인서에 이름이 있는 사람을 임차인으로 올려 두었습니다. 지금 사는 사람이 있는지는 현장에서 확인해야 합니다.

RIGHTS

이의동 테라스힐 권리 분석

말소기준권리	2025. 8. 14. 강제경매개시결정
법원 특이사항	신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026년 6월 1일자로 제출됨에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

말소기준권리는 2025년 8월 14일 강제경매개시결정입니다. 임차인은 이보다 훨씬 먼저 전입해 원래라면 대항력이 있고, 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 냈고, 명세서에 ‘잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않는다’고 적혀 있습니다. 그래서 서류상 이 보증금은 낙찰자가 낼 돈이 아닙니다.

남는 확인은 2024년 8월 23일에 전입한 또 다른 사람입니다. 말소기준권리보다 앞서 전입했다고 표시돼 있으므로, 명세서 원문에서 누구인지와 권리를 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 확약서 덕분에 큰 위험은 줄었지만 다른 전입자는 확인하세요 2억 8,000만원 보증금은 확약서로 인수 대상에서 빠졌습니다. 남은 확인은 2024년 전입자의 정체와 권리, 점유 상태, 실제 시세입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,687만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 집행관이 아무도 만나지 못했고 전입자가 둘 이상 올라 있습니다. 실제로 사는 사람이 있는지에 따라 인도 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 1.1%~4.6% 오피스텔은 주거용인지 업무용인지에 따라 취득세율이 달라지고 주택 수 계산에도 영향을 줄 수 있습니다. 수원시 영통구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서와 명세서 원문: 2026년 6월 1일 확약서의 내용과 ‘인수하지 않음’ 문구를 직접 확인하세요. 22024년 전입자: 누구이고 어떤 권리가 있는지 명세서·전입세대확인서로 확인하세요. 3점유 상태: 문이 닫혀 있었으니 현장·관리사무소로 실제 거주를 확인하세요. 4시세: 같은 건물 매매 자료가 2025년 5월 한 건뿐이니 중개업소로 현재 시세를 확인하세요. 5월세·전세 수요: 월세 110만원, 반전세 거래를 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 보증금 인수 부담이 서류상 없음(확약서) ＋ 광교역 가까운 오피스텔 ＋ 월세·전세 거래가 꾸준히 확인됨 ＋ 한 번만 유찰돼 가격이 아직 높은 편	－ 2024년 전입자의 권리 미확인 － 내부를 아무도 보지 못함 － 같은 건물 매매 자료가 2025년 한 건뿐 － 감정가가 최근 거래보다 높을 수 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘보증금 2억 8,000만원짜리 임차권’만 보면 겁이 나지만, 이 사건은 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 직접 경매를 신청했고 낙찰자에게 청구하지 않겠다고 확약했습니다. 서류상 큰 위험은 많이 줄었습니다.

다만 최저가가 아직 높습니다. 같은 건물 마지막 매매가 1억 6,095만원인데 최저가가 1억 6,870만원이니, 한두 번 더 유찰된 뒤가 더 안전할 수 있습니다.

월세 110만원 거래를 기준으로 수리비와 관리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 테라스힐 2025타경57390 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 4,100만원의 70%인 1억 6,870만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,687만원입니다.

Q. 임차권이 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 냈고, 명세서에 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않는다고 적혀 있습니다. 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 1억 1,809만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)