[주택] 동작구 노량진동 다가구주택 경매 2025타경104044 | 최저가 17억 4,183만 2,000원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 동작구 주택 경매 노량진동 다가구주택(2025타경104044) 물건을 살펴봅니다.

영본초등학교 북서쪽, 노량진역이 가까운 곳의 다가구용 단독주택이 한 번 유찰돼 17억 4,183만 2,000원에 나왔습니다. 대지 162㎡(49평), 연면적 252㎡(76평)의 4층 건물입니다.

고시원으로 쓰이다가 지금은 비어 있고, 전기와 물이 끊긴 상태라고 합니다. 세입자 걱정이 없다는 건 장점인데, 이 건물을 사서 무엇을 할 수 있을까요?.

세입자는 없는데, 건물은 단전·단수 상태입니다.

핵심 쟁점 · 대지 162㎡(49평), 연와조·경량철골조 지하 1층~지상 4층 다가구용 단독주택입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 21억 7,728만원의 80%인 17억 4,183만원부터 시작합니다. · 세입자가 없고 현황은 고시원에서 공실로 바뀐 상태입니다. 다만 단전·단수여서 설비는 다시 확인해야 합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경104044
소재지	동작구 노량진동 노량진동 다가구주택
감정가	21억 7,728만 9,570원
최저가	17억 4,183만 2,000원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	1억 7,418만 3,200원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:00
한 줄 판단	세입자가 없고 말소기준이 2012년 근저당이라 권리관계는 비교적 단순합니다. 대신 건물이 단전·단수 상태이고 옥탑층이 현장에 없어 수리비와 면적 확인이 필요합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매11계
경매 종류	임의경매 (청구금액 10억 3,297만 9,451원)
경매 개시	2025년 10월 15일
매각 장소	경매법정 4별관 211호
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 10억 3,297만 9,451원입니다.

토지와 건물을 함께 파는 일괄매각이고, 이해관계인에는 근저당권자, 교부권자, 승계인이 있습니다.

참고 옥탑층 7.29㎡는 왜 빠졌을까요? 매각물건명세서에 따르면 건축물대장과 등기에는 옥탑층(7.29㎡)이 있지만 현장조사 때 찾지 못해 감정평가에서 뺐다고 합니다. 일괄매각이라 건물과 토지를 함께 사는 조건인데, 옥탑이 실제로 있는지는 현장에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 동작구 노량진동 205-269
대지권	162.0㎡ (49.0평)
건물	연와조·경량철골조 경사지붕 지하 1층~지상 4층 건물. 공부상 다가구용 단독주택(4가구)과 근린생활시설. 층별로 지1층 27.9㎡, 1층 62.25㎡, 2층 63.06㎡, 3층·4층 각 45.81㎡이고, 옥탑층 7.29㎡는 현장에서 찾지 못해 감정에서 제외됐습니다.

감정평가서에 위생·급배수·난방설비가 있는 것으로 적혀 있지만, 단전·단수 상태라서 경매 진행 때 다시 확인하라고 되어 있습니다. 현황은 고시원으로 쓰이다가 지금은 비어 있습니다.

방 구조는 내부구조도 사진을 참고하세요.

LOCATION

동작구 노량진동 입지와 주변

건물은 영본초등학교 북서쪽 인근에 있고, 주변은 단독주택, 다세대주택, 고시원, 근린생활시설이 섞여 있습니다. 인근에 버스정류장과 노량진역이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

차로 접근할 수 있고 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 개발행위허가제한지역 표시가 있으니 건축이나 용도 변경 계획이 있다면 동작구청에 먼저 문의하세요.

PRICE

노량진동 다가구주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.08	21억 7,728만 9,570원 (100%)	유찰
2회	2026.11.12	17억 4,183만 2,000원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	13억 9,346만 6,000원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	11억 1,477만 3,000원 (51%)	–

감정가는 21억 7,728만원, 최저가는 17억 4,183만원입니다. 노량진동 단독·다가구 최근 12개월 실거래(65건) 평균은 약 26억원이지만, 대지와 연면적이 서로 달라 그대로 비교하기는 어렵습니다.

비슷한 규모만 보면 2026년 8월 대지 116㎡·연면적 196㎡ 단독이 18억 6,000만원, 대지 137㎡·연면적 127㎡ 단독이 19억 8,000만원에 거래됐습니다. 이 건물은 대지 162㎡·연면적 252㎡로 더 큽니다.

또 유찰되면 13억 9,346만 6,000원까지 내려갑니다. 월세는 이 동네 다가구·단독 소형이 보증금 500만~1,000만원에 월 40만~64만원대로 보이지만, 이 건물의 방 수와 면적을 확인한 뒤 계산하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 노량진동 다가구주택 2025타경104044 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에 임차인이 없습니다. 감정평가서에도 임대관계 없음, 현황 공실로 되어 있습니다.

다만 건물이 단전·단수 상태이므로 실제로 짐이나 점유자가 남았는지는 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

노량진동 다가구주택 권리 분석

말소기준권리	2012. 4. 6. 근저당권 (토지, 건물)
법원 특이사항	1. 일괄매각. 2. 본건 건물은 공부상 다가구용 단독주택이나 현황은 원룸으로 이용되었고, 현재는 공실상태임. 3. 감정평가서에 의하면 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 옥탑층(7.29㎡)이 등재되어 있으나 현장조사시 소재불명하여 감정평가에서 제외함

말소기준권리는 2012년 4월 6일 근저당권(토지·건물)입니다. 이 근저당과 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

명세서에 인수되는 권리는 적혀 있지 않고, 세입자도 없어 낙찰자가 떠안을 보증금은 보이지 않습니다. 세금 체납 같은 교부권자가 있으니 체납 관리비나 세금은 확인하세요.

권리 판정 · 안전 권리는 단순하고 건물 상태가 숙제입니다 세입자가 없고 인수할 권리도 보이지 않습니다. 남은 확인은 단전·단수 상태의 설비, 옥탑층 유무, 용도 변경과 건축 가능 여부입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 7,418만 3,200원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 세입자가 없고 공실로 조사됐습니다. 남은 짐이 있는지만 현장에서 확인하면 됩니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 토지와 다가구 건물을 함께 사는 거래라 주택 1채 기준 세율이 아닐 수 있습니다. 다가구는 주택 수 계산도 다르니 동작구청 세무과나 세무사에게 꼭 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1설비 상태: 단전·단수 상태이므로 전기, 수도, 보일러와 배관 수리비를 따로 확인하세요. 2옥탑층: 대장에는 있고 현장에는 없다고 한 7.29㎡가 실제로 있는지 확인하세요. 3용도와 건축: 고시원이나 원룸으로 다시 쓸 수 있는지 구청에서 확인하세요. 4공부와 현황 차이: 공부상 다가구(4가구)와 현황 고시원이 다르니 합법적인 사용 방법을 확인하세요. 5체납 관리비·세금: 교부권자가 있으니 밀린 세금과 공과금을 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 세입자가 없는 공실 ＋ 말소기준 2012년 근저당으로 권리관계 단순 ＋ 노량진역이 가까운 입지 ＋ 한 번 유찰돼 감정가의 80%	－ 17억원대 큰 금액, 입찰보증금 1억 7,418만원 － 단전·단수로 수리비 불확실 － 옥탑층 면적 불일치

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리관계만 보면 편한 물건입니다. 세입자가 없고 근저당이 오래돼 지저분한 인수 조건이 보이지 않습니다.

그래서 오히려 가격 판단이 중요합니다.

17억원이 넘는 금액에 전기와 물이 끊긴 건물이라 수리비 견적이 입찰가에 크게 영향을 줍니다. 최저가가 싸 보여도 고시원 구조를 그대로 쓸지 허물고 새로 지을지 정한 뒤 입찰가를 계산하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 노량진동 다가구주택 2025타경104044 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 21억 7,728만원의 80%인 17억 4,183만 2,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 7,418만 3,200원입니다.

Q. 세입자가 있나요?

A. 매각물건명세서에는 임차인이 없고 현황은 공실입니다. 단전·단수 상태라 현장에서 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정 4별관 211호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 13억 9,346만 6,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)