[빌라] 광주 퇴촌면 대영파크 경매 2025타경5195 | 최저가 9,345만원(49%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광주 빌라 경매 퇴촌면 대영파크(2025타경5195) 물건을 살펴봅니다.

경기 광주시 퇴촌면 대영파크 4층(전용 59.86㎡, 약 18.1평)이 두 번 유찰돼 9,345만원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 9,071만원의 49%로, 감정가의 절반이 안 됩니다.

세입자가 있고 전입일이 2020년 10월이라고 합니다. 대항력이 없다는데 그러면 안전한 걸까요? 같은 건물 실거래 자료가 없는 점도 같이 열어 보겠습니다.

권리는 단순하지만 비교할 실거래 자료가 없습니다.

핵심 쟁점 · 전용 59.86㎡(약 18.1평) 다세대주택(빌라), 4층 건물의 4층입니다. 승강기는 없습니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 49%인 9,345만원부터 시작합니다. 같은 건물 실거래는 확인 필요입니다. · 세입자 전입일(2020년 10월 26일)이 말소기준권리(2015년 근저당)보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금을 떠안지는 않지만 집을 비우는 절차는 필요합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경5195
소재지	광주시 퇴촌면 퇴촌면 대영파크 106동 4층401호
면적	전용 59.86㎡ (18.1평)
감정가	1억 9,071만 3,960원
최저가	9,345만원 (감정가 49%, 2회 유찰)
입찰보증금	934만 5,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	근저당이 맨 앞이고 세입자는 대항력이 없어 권리관계는 단순합니다. 다만 같은 건물 실거래 자료가 없어 최저가가 싼지 확인이 필요합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매4계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 4,068만 1,560원)
경매 개시	2025년 11월 13일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 1억 4,068만 1,560원입니다.

이해관계인에는 소유자, 채무자, 채권자, 임차인, 교부권자(세금 채권 기관)가 있습니다.

참고 보증금 액수와 배당요구는 어디서 보나요? 명세서에는 세입자의 보증금 액수가 적혀 있지 않습니다. 현장조사에서 세입자를 만나 권리신고·배당요구 안내문을 전달했지만, 실제로 배당요구를 했는지는 사건기록에서 확인하세요. 대항력이 없는 세입자는 배당을 못 받으면 보증금을 잃을 수 있어 집을 비우는 협의가 길어질 수 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 광주시 퇴촌면 광동리 126 대영파크 106동 4층401호
전용면적	59.86㎡ (18.1평)
대지권	103.87㎡ (31.4평)
건물	철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 4층 401호 (106동, 다세대주택, 2015년 11월 24일 사용승인, 승강기 없음, 대지권 103.873㎡)
전용 평당 최저가	약 516만원

감정평가서에 기본 위생·급배수설비와 개별난방설비가 있다고 적혀 있고, 자세한 구조는 ‘호별배치도 및 내부구조도’를 보라고 되어 있습니다. 현장조사에서 세입자를 만나 점유 관계를 확인했으니 사람이 살고 있는 집입니다.

내부 상태는 감정평가서 사진과 구조도로 확인하세요.

LOCATION

광주 퇴촌면 입지와 주변

건물은 퇴촌면사무소 동쪽 가까이에 있고, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택이 섞인 지역입니다. 용도지역은 자연녹지지역입니다.

서쪽으로 폭 약 6m의 포장도로에 붙어 있고 차량 출입이 가능하며 근처에 버스정류장이 있습니다. 가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

퇴촌면 대영파크 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.07	1억 9,071만 3,960원 (100%)	유찰
2회	2026.10.12	1억 3,350만원 (70%)	유찰
3회	2026.11.16	9,345만원 (49%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	6,541만 5,000원 (34%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	4,579만원 (24%)	–

감정가는 1억 9,071만원, 두 번 유찰 후 최저가는 9,345만원(감정가의 49%)입니다. 같은 건물 실거래·월세 자료는 이 자료에 없습니다.

실거래 확인 필요입니다.

한 번 더 유찰되면 6,541만 5,000원까지 내려갑니다(30% 낮춤). 청구금액이 1억 4,068만원이라 최저가로는 채권자도 다 받지 못하는 금액입니다. 입찰가를 정하려면 근처 같은 면적 빌라의 실거래를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 찾아보세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 퇴촌면 대영파크 2025타경5195 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.10.26	없음

세입자 1명이 2020년 10월 26일 전입했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 보증금 액수는 자료에 없습니다.

현장조사 때 세입자를 만나 점유관계를 확인하고 권리신고·배당요구 안내문을 전달했습니다.

소유자(채무자)가 아닌 세대주를 임차인으로 조사한 경우라서, 점유 관계는 별도 확인이 필요하다고 조사서에 적혀 있습니다.

RIGHTS

퇴촌면 대영파크 권리 분석

말소기준권리	2015.12.29.자 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2015년 12월 29일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년에 전입해 근저당보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 인수되는 권리나 특이사항이 따로 없습니다. 보증금을 낙찰자가 떠안을 가능성은 낮지만, 세입자가 이사를 나가지 않으면 인도명령 등으로 집을 비우게 해야 합니다.

권리 판정 · 주의 권리는 단순하지만 시세 확인이 먼저입니다 대항력 없는 세입자라 보증금 인수 위험은 낮습니다. 다만 같은 건물 실거래가 자료에 없고, 세입자가 살고 있어 집을 비우는 절차가 남아 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 934만 5,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 실제로 살고 있습니다. 보증금을 배당으로 받으면 보통 협의로 나가지만, 못 받으면 길어질 수 있습니다. 법원의 인도명령 절차를 알아 두세요. 비용은 협의 방식에 따라 달라집니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 1억원 이하이고 전용 85㎡ 이하인 주택이라 1주택자 기준 취득세는 1%대(지방교육세 포함 약 1.1%)입니다. 이미 집이 있으면 달라질 수 있으니 광주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1실거래·시세: 같은 건물과 퇴촌면 근처 다세대 실거래를 직접 찾아 입찰가 기준을 세우세요. 2세입자 보증금·배당요구: 사건기록에서 보증금 액수와 배당요구 여부를 확인하세요. 3집 안 상태: 내부를 직접 보기 어려우니 감정평가서 사진·구조도와 관리 상태를 참고하세요. 4승강기 없는 4층: 계단으로 올라가야 해서 임대나 매도 때 가격에 영향이 있을 수 있습니다. 5관리비 체납: 관리사무소에서 밀린 관리비가 있는지 알아보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가의 49%까지 내려온 최저가 ＋ 대항력 없는 세입자라 보증금 인수 부담이 낮음 ＋ 명세서에 특이사항 없음 ＋ 2015년 준공 건물	－ 승강기 없는 4층 － 같은 건물 실거래 자료가 없음 － 세입자가 살고 있어 명도 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리관계만 보면 단순합니다. 근저당이 맨 앞에 있고 세입자는 그 뒤에 들어와 대항력이 없어서, 보증금 인수 걱정은 크지 않습니다.

감정가의 절반 아래라는 점도 눈에 띕니다.

문제는 가격 기준이 없다는 점입니다. 같은 건물 실거래가 자료에 없어 49%가 정말 싼 것인지 알 수 없습니다.

승강기 없는 4층이라는 점과 세입자 명도까지 고려해서, 근처 실거래를 확인한 뒤 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 퇴촌면 대영파크 2025타경5195 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 9,071만원의 49%인 9,345만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 934만 5,000원입니다.

Q. 대항력 없는 세입자의 보증금을 떠안나요?

A. 세입자 전입이 2020년으로 말소기준권리(2015년 근저당)보다 늦어 대항력이 없고, 명세서에도 인수되는 권리가 적혀 있지 않습니다. 다만 점유 관계는 별도 확인이 필요하다고 조사서에 적혀 있습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 6,541만 5,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)