[주택] 광주 도평리 단독주택 경매 2021타경130 | 최저가 4,224만 1,000원(12%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광주 주택 경매 도평리 단독주택(2021타경130) 물건을 살펴봅니다.

경기도 광주시 초월읍 도평리 광주도평초등학교 남동쪽 가까이에 있는 단독주택과 땅(토지 213㎡, 건물 107.61㎡)이 여섯 번 유찰돼 감정가 3억 5,501만 1,000원의 12%인 4,224만 1,000원까지 내려왔습니다.

이렇게 내려온 데에는 이유가 있습니다. 명세서에 유치권 신고 두 건(6억 3,000만원, 7,200만원)이 적혀 있기 때문입니다.

정말 낙찰자가 이 돈을 물어야 할까요? 같이 열어 보겠습니다.

유치권 신고 금액이 감정가의 두 배인데, 법원도 성립 여부를 모른다고 적었습니다.

꼭 먼저 보세요 · 임야 152㎡, 밭 61㎡와 철근콘크리트 2층 단독주택(1층 52.32㎡, 2층 55.29㎡)이 물건번호 4번으로 나왔습니다. · 여섯 번 유찰돼 감정가 3억 5,501만 1,000원의 12%인 4,224만 1,000원부터 시작합니다. · 유치권 신고가 두 건(6억 3,000만원, 7,200만원)이 있고, 명세서는 성립 여부를 알 수 없다고 적었습니다.

한눈에 보기

사건번호	2021타경130 (물건 4)
소재지	광주시 초월읍 도평리 단독주택
감정가	3억 5,501만 1,000원
최저가	4,224만 1,000원 (감정가 12%, 6회 유찰)
입찰보증금	422만 4,100원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	광주 초월읍의 땅과 2층 단독주택인데, 유치권 신고가 두 건 있고 성립 여부를 법원도 알 수 없다고 적었습니다. 서류만으로 안전하다고 판단하기 어려운 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 4억 5,195만 7,723원)
경매 개시	2021년 1월 14일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 2021년 1월에 접수됐고, 경매개시결정은 2020년 12월 1일입니다.

청구금액은 약 4억 5,196만원입니다. 이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 가처분권자, 유치권자, 임차인, 제3취득자, 교부권자가 있습니다.

참고 유치권이 뭔가요? 건물을 고치거나 짓는 데 돈을 쓴 업체가 ‘돈을 받기 전까지 건물을 돌려주지 않겠다’고 주장하는 권리입니다. 인정되면 낙찰자가 그 공사대금을 물어줘야 할 수 있습니다. 이 사건은 신고만 있고 성립 여부는 법원도 모른다고 적었으니, 인정될지 아닐지 아무도 단정할 수 없는 상태입니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 광주시 초월읍 도평리 139-40
대지권	213.0㎡ (64.4평)
건물	철근콘크리트구조 징크패널지붕 2층 단독주택(1층 52.32㎡, 2층 55.29㎡). 감정평가서에는 사용승인을 받지 않은 건물과 신축 공사 중인 건물이 함께 적혀 있습니다.

감정평가서에 건물 일부는 ‘신축 공사 중(공정률 약 80~90%)’이고 일부는 거주 중이라고 적혀 있습니다. 전기배선과 일부 배관 공사가 진행된 것으로 보인다고 합니다.

이 물건이 어느 건물인지는 감정평가서에서 확인하셔야 합니다. 현장에서는 이해관계인을 만나지 못해 점유 관계를 확인하지 못했습니다.

LOCATION

광주 초월읍 입지와 주변

광주도평초등학교 남동쪽 가까이에 있고, 주변은 단독주택, 공장, 농경지, 임야가 섞여 있습니다. 일부 땅은 계획관리지역으로 적혀 있습니다.

일부 필지는 차가 들어갈 수 없고, 버스정류장 거리와 운행 여건상 대중교통이 불편하다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

도평리 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2025.11.24	3억 5,903만 5,000원 (101%)	유찰
2회	2026.02.09	2억 5,132만 5,000원 (71%)	유찰
3회	2026.03.16	1억 7,592만 8,000원 (50%)	유찰
4회	2026.04.20	1억 2,315만원 (35%)	법원 기록 확인
5회	2026.06.05	–	법원 기록 확인
6회	2026.08.03	1억 2,315만원 (35%)	유찰
7회	2026.09.07	8,620만 5,000원 (24%)	유찰
8회	2026.10.12	6,034만 4,000원 (17%)	유찰
9회	2026.11.16	4,224만 1,000원 (12%)	이번 입찰
10회 (또 유찰되면)	미정	2,956만 9,000원 (8%)	–
11회 (또 유찰되면)	미정	2,069만 8,000원 (6%)	–

감정가는 3억 5,501만 1,000원입니다. 이 물건 주변의 실거래와 월세 자료는 없어 실거래 확인 필요입니다.

시세는 인근 부동산과 실거래 공개 자료로 직접 확인하세요.

최저가 4,224만 1,000원은 감정가의 12%입니다. 또 유찰되면 2,956만 9,000원까지 내려갑니다.

하지만 유치권 신고 금액(6억 3,000만원, 7,200만원)이 최저가보다 훨씬 큽니다. 싸다는 이유만으로 판단하면 안 됩니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 도평리 단독주택 2021타경130 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

자료에는 등록된 임차인이 없습니다. 현황조사에서 이해관계인을 만나지 못해 점유 관계를 확인하지 못했다고 적혀 있습니다.

감정평가서에는 일부 건물에 거주하는 사람이 있고 임대 관계는 알 수 없다고 적혀 있습니다. 실제로 누가 어떤 권리로 살고 있는지는 현장에서 직접 확인하세요.

RIGHTS

도평리 단독주택 권리 분석

말소기준권리	목록5,14,21 2015. 3. 13. 근저당권 목록15 2020. 12. 1. 경매개시결정
법원 특이사항	일괄매각, 제시외 건물 포함. 목록15는 사용승인을 받지 않은 건물임. 2021년 2월 24일 업체로부터 6억 3,000만원, 2022년 2월 7일 개인으로부터 7,200만원의 유치권 신고가 있으나 성립 여부 알 수 없음. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

자료에 나오는 가장 빠른 권리는 2015년 3월 13일 근저당권이고, 이 근저당권이 말소기준이 되는 것으로 보입니다. 이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 보통 지워집니다.

정확한 말소 대상은 명세서로 확인하세요.

유치권은 말소기준 이전 이후와 상관없이 성립하면 낙찰자가 부담할 수 있는 권리입니다. 명세서는 두 건 모두 ‘성립 여부 알 수 없음’이라고 적었습니다.

건물이 공사 중이고 사용승인도 받지 않았다는 점이 이 주장에 영향을 줄 수 있으니 전문가에게 꼭 확인하세요.

이해관계인 목록에 가처분권자도 있습니다. 가처분 내용은 자료에 없으니 등기부에서 확인하세요.

권리 판정 · 위험 유치권이 인정되면 낙찰가보다 큰 돈을 물 수 있습니다 유치권 신고 합계(7억 200만원)가 감정가보다 훨씬 큽니다. 성립 여부를 법원도 모르는 상태라 서류만으로 안전하다고 말할 수 없습니다. 공사대금, 점유 여부, 건물 상태를 현장에서 직접 확인하기 전에는 입찰을 권하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 422만 4,100원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했고, 유치권자가 건물을 점유하고 있다고 주장하면 인도 절차가 길어질 수 있습니다. 현장 확인이 먼저입니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 주택과 임야·밭이 함께 있어 세율이 한 가지로 정해지지 않습니다. 밭(전)이 있으면 농지취득자격증명이 필요할 수 있으니, 낙찰 전에 광주시청과 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1유치권 신고 내용: 공사 내용과 금액, 점유 여부를 사건기록과 현장에서 확인하세요. 2이 물건의 범위: 땅 14필지와 여러 동의 건물 중 물건번호 4번이 정확히 무엇인지 감정평가서로 확인하세요. 3사용승인과 공사 상태: 사용승인을 받지 않은 건물과 공사 중인 건물이 있으니 구청에서 확인하세요. 4입찰보증금: 자료는 최저가의 10%인데 명세서 비고에는 20%라고 적혀 있으니 법원에 확인하세요. 5가처분: 가처분권자가 있으니 등기부에서 내용을 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 여섯 번 유찰돼 12%까지 내려온 최저가 ＋ 철근콘크리트 2층 단독주택 ＋ 계획관리지역 땅이 포함	－ 유치권 신고 두 건, 합계 7억 200만원 － 사용승인 안 받은 건물과 공사 중인 건물 － 점유 관계 확인 못 함 － 대중교통이 불편하고 일부 필지는 차량 접근 불가

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

감정가의 12%라는 숫자만 보면 눈이 가지만, 유치권 신고 금액이 감정가의 두 배 가까이 됩니다. 인정될지 아닐지 법원도 모르는 상태에서 입찰하는 것은 도박에 가깝습니다.

공사가 80~90% 진행된 채 멈춘 건물과 사용승인을 받지 않은 건물이 섞여 있어 사정이 복잡합니다. 처음 하시는 분은 지나치시고, 꼭 보고 싶다면 사건기록과 현장을 먼저 확인한 뒤 전문가와 상의하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 도평리 2021타경130 최저가는 얼마인가요?

A. 여섯 번 유찰돼 감정가 3억 5,501만 1,000원의 12%인 4,224만 1,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 자료에는 최저가의 10%인 422만 4,100원으로 나옵니다. 그런데 명세서 비고에는 ‘매수보증금은 최저매각가격의 20%’라고 적혀 있으니 입찰 전에 법원에 꼭 확인하세요.

Q. 유치권이 있으면 낙찰자가 돈을 물어야 하나요?

A. 유치권이 성립하면 그럴 수 있습니다. 이 사건은 두 건 모두 성립 여부를 알 수 없다고 적혀 있어 확답할 수 없습니다. 사건기록과 현장을 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 2,956만 9,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)