[오피스텔] 강서구 염창동 맥시하우스 경매 2026타경3900 | 최저가 1억 8,000만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강서구 오피스텔 경매 염창동 맥시하우스(2026타경3900) 물건을 살펴봅니다.

강서구 염창동 서울염창초등학교 북서쪽의 맥시하우스 6층 607호(전용 15.6㎡, 약 4.7평) 오피스텔이 처음 경매에 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 1억 8,000만원이고, 입찰은 2026년 11월 11일입니다.

그런데 같은 건물 같은 면적 전세는 최근 1억 5,000만원 안팎에 계약됐습니다. 전세보다 3,000만원 비싸게 시작하는 물건에, 임차권등기와 특별매각조건까지 붙어 있습니다.

어떤 뜻인지 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

첫 회차 최저가가 같은 건물 전세 보증금보다 3,000만원 가까이 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 15.6㎡(약 4.7평) 오피스텔, 지하 1층~지상 8층 건물의 6층입니다. · 신건이라 감정가와 같은 1억 8,000만원부터 시작합니다. 같은 건물 전세는 1억 5,000만원 안팎입니다. · 명세서에 ‘주택도시공사가 남은 보증금 반환 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다’는 특별매각조건이 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경3900
소재지	강서구 염창동 염창동 맥시하우스 제6층 제607호
면적	전용 15.6㎡ (4.7평)
감정가	1억 8,000만원
최저가	1억 8,000만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1,800만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	아직 한 번도 유찰되지 않아 감정가 1억 8,000만원이 그대로 최저가입니다. 비슷한 면적 최근 거래와 같은 건물 전세 모두 이보다 낮아, 지금 입찰하기에는 가격 부담이 큰 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 1,000만원)
경매 개시	2026년 2월 27일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 서울남부지방법원 경매1계에서 진행하며 청구금액은 2억 1,000만원입니다.

이해관계인에는 압류권자, 임차인, 주택임차권자, 배당요구권자, 교부권자가 있습니다.

참고 특별매각조건이란? 법원이 매각하면서 붙이는 조건입니다. 이 물건은 주택도시공사(자료에 적힌 이름)가 낙찰자에게 배당받지 못한 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기도 지우는 것을 조건으로 합니다. 명세서 비고란 원문을 입찰 전에 직접 읽어 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강서구 염창동 241-11 맥시하우스 제6층 제607호
전용면적	15.6㎡ (4.7평)
대지권	7.84㎡ (2.4평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층~지상 8층 건물의 6층 607호 (2018년 11월 12일 사용승인, 승강기와 기계식주차시설 있음, 오피스텔로 이용)
전용 평당 최저가	약 3,830만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 사람을 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 하고, 내부구조도는 감정평가서에 붙어 있습니다.

LOCATION

강서구 염창동 입지와 주변

건물은 서울염창초등학교 북서쪽 인근에 있고, 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 섞인 준공업지역입니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘양호’하다고 봤습니다.

차로 들어갈 수 있고 인근에 버스정류장과 증미역(지하철 9호선)이 있다고 적혀 있습니다. 건물 북서쪽으로 폭 약 7m의 포장도로에 붙어 있습니다.

역까지 걷는 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

염창동 맥시하우스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.11	1억 8,000만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 4,400만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 1,520만원 (64%)	–

감정가 1억 8,000만원에 비해 비슷한 면적(15~18㎡대) 오피스텔 최근 1년 실거래는 4건이 1억 2,000만~1억 3,800만원, 평균 1억 3,150만원입니다. 같은 건물 거래가 아니라 이웃 건물(그린뷰, 대명투웨니퍼스트) 자료이니 참고용으로만 보세요.

그래도 감정가가 4,000만원 이상 높게 잡혀 있습니다.

같은 건물 같은 면적 전세는 2026년 10월 8층 보증금 1억 5,400만원, 1억 5,000만원, 3층 1억 4,800만원(월 4만~7만원) 등입니다. 월세는 보증금 1,000만원에 월 58만~75만원, 보증금 3,000만원에 월 51만~60만원이 보입니다.

보증금 1,000만원에 월 58만원 기준으로 1년 월세는 696만원이어서, 1억 8,000만원에 낙찰받으면 세금·수리비 빼기 전 수익률이 3%대 후반입니다. 한 번 유찰된 1억 4,400만원이면 4%대 후반입니다.

이런 이유로 첫 회차 입찰은 가격 근거를 더 따져봐야 합니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 염창동 맥시하우스 2026타경3900 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2025.12.19	없음

현황조사 때 집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 있고 아무도 없어 점유관계를 알 수 없었습니다. 전입세대확인서에는 등재자가 없었고, 외국인체류확인서에 외국인 2명이 2025년 12월 19일에 올라 있어 일단 임차인으로 적었습니다.

이해관계인 목록에는 ‘주택임차권자’도 있어 임차권등기를 한 세입자가 따로 있는 것으로 보입니다. 이 세입자의 전입일과 보증금 금액은 자료에 없으니 명세서 원문과 사건기록으로 확인하세요.

RIGHTS

염창동 맥시하우스 권리 분석

말소기준권리	2023.6.2. 압류
법원 특이사항	특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함

자료에 적힌 말소기준권리는 2023년 6월 2일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워지는 것이 원칙입니다.

현황조사에 적힌 외국인 2명은 2025년 12월에 전입해 말소기준보다 늦어서 대항력이 없습니다. 하지만 임차권등기를 한 세입자의 전입일을 알 수 없어, 그쪽 대항력은 자료만으로 판단할 수 없습니다.

명세서의 특별매각조건대로라면 낙찰자는 남은 보증금을 청구받지 않고 임차권등기도 지워집니다. 이 조건이 정확히 어디까지인지는 원문으로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 특별매각조건은 있지만 임차권 세입자 정보가 비어 있습니다 보증기관이 남은 보증금 청구를 포기하고 임차권등기를 지우는 조건으로 매각됩니다. 다만 임차권등기를 한 세입자의 전입일과 보증금이 자료에 없어 위험이 크다 작다를 단정할 수 없습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,800만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다. 외국인체류확인서의 두 사람이 실제로 사는지, 임차권등기 세입자가 이사했는지에 따라 이사 협의나 인도명령(법원이 집을 비우라고 명령하는 절차)이 필요할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라 주택보다 높은 세율(대개 4%대)이 적용되는 경우가 많습니다. 주거용으로 쓰는지, 주택 수에 포함되는지에 따라 달라질 수 있으니 강서구청 세무과나 세무사에게 꼭 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 비고란: 특별매각조건 원문을 법원 사이트에서 직접 읽으세요. 2임차권 세입자: 전입일과 보증금은 사건기록에서 확인하세요. 3점유자: 외국인체류확인서의 두 사람이 지금 사는지 현장에서 확인하세요. 4가격: 비슷한 면적 거래 1억 2,000만~1억 3,800만원, 같은 건물 전세 1억 5,000만원 안팎과 비교해 입찰가를 정하세요. 5취득세: 오피스텔은 주택보다 세율이 높을 수 있어 총 비용에 넣으세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 지하철 9호선 증미역이 인근에 있다고 적힘 ＋ 2018년 사용승인, 승강기 있음 ＋ 특별매각조건으로 보증금 인수 부담 줄어듦(서류상) ＋ 월세·전세 거래가 활발한 건물	－ 신건이라 최저가가 감정가 그대로 1억 8,000만원 － 감정가가 비슷한 면적 실거래보다 4,000만원 이상 높음 － 전용 4.7평의 작은 면적 － 임차권 세입자 정보와 내부 상태를 알 수 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 특별매각조건 덕분에 보증금 걱정은 줄었지만, 신건 최저가 1억 8,000만원은 같은 건물 전세보다 높고 비슷한 면적 거래보다도 4,000만원 이상 높습니다.

이 가격에 낙찰받으면 월세로 3%대 후반을 받는 계산입니다.

솔직히 첫 회차 입찰은 권하기 어렵습니다. 한 번 유찰되면 1억 4,400만원이 되고, 그때는 실거래와 비슷해집니다.

지켜보면서 임차권 세입자 정보와 명세서 원문을 먼저 확인해 두시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 맥시하우스 2026타경3900 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰된 적이 없는 신건이라 감정가와 같은 1억 8,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,800만원입니다.

Q. 특별매각조건이 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 줄어듭니다. 주택도시공사가 남은 보증금 반환 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다고 적혀 있습니다. 세입자 정보가 비어 있으니 명세서 원문을 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 4,400만원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강서구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)