[아파트] 강동구 명일동 우성아파트 경매 2025타경52391 | 최저가 8억 5,700만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 아파트 경매 명일동 우성아파트(2025타경52391) 물건을 살펴봅니다.

강동구 명일동 서울명일초등학교 남쪽, 5호선 명일역에서 걸어서 3~4분 거리의 우성아파트 5·6층 복층(전용 81.5㎡, 약 24.7평)이 처음 경매에 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 8억 5,700만원입니다.

그런데 이 집에는 2022년 11월에 전입한 세입자가 있고, 보증금이 얼마인지는 명세서에 비어 있습니다. 세입자가 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있다면 실제 매수 비용은 얼마가 될까요?.

보증금 액수가 없는 대항력 세입자, 이것이 이 물건의 핵심입니다.

핵심 쟁점 · 전용 81.53㎡(약 24.7평) 복층형 아파트, 지하 1층~지상 7층 건물(11세대)의 5·6층 602호입니다. · 아직 유찰이 없어 감정가 8억 5,700만원 그대로 시작합니다. 같은 단지 최근 실거래는 7억원~7억 9,000만원입니다. · 대항력 있는 세입자(2022년 11월 전입)가 있고 보증금 액수는 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52391
소재지	강동구 명일동 명일동 우성아파트 5,6층602호
면적	전용 81.53㎡ (24.7평)
감정가	8억 5,700만원
최저가	8억 5,700만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	8,570만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	명일역이 걸어서 3~4분이지만, 대항력 있는 세입자가 있고 보증금 액수가 자료에 없습니다. 감정가 8억 5,700만원도 같은 단지 최근 거래보다 높아 가격과 인수 보증금을 함께 따져야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 3,578만 822원)
경매 개시	2025년 11월 20일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 1억 3,578만 822원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 근저당권부질권자, 가압류권자, 배당요구권자, 교부권자, 임차인이 있습니다.

참고 복층형이란? 한 집이 5층과 6층 두 층에 걸쳐 있는 구조입니다. 감정평가서도 ‘복층형아파트로 이용 중’이라고 적었습니다. 같은 건물 다른 호수와 구조가 달라 실거래를 그대로 비교하면 안 됩니다. 후첨된 내부구조도를 꼭 보세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 명일동 312-165 우성아파트 5,6층602호
전용면적	81.53㎡ (24.7평)
대지권	51.88㎡ (15.7평)
건물	철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층~지상 7층 건물(총 11세대)의 5·6층 602호, 복층형 아파트. 사용승인일 2004년 9월 23일
전용 평당 최저가	약 3,470만원

감정평가서에 승강기, 도시가스, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비가 있다고 적혀 있습니다. 하지만 폐문부재로 내부를 보지 못해 건축물현황도와 탐문으로 추정한 내용이라 실제와 다를 수 있다고 되어 있습니다.

LOCATION

강동구 명일동 입지와 주변

건물은 서울명일초등학교 남쪽 인근이며, 주변은 아파트단지, 빌라, 다세대, 상가가 섞여 있고 근처에 학교, 근린공원, 명리단길이 있습니다. 감정평가서는 입지여건을 ‘대체로 양호’로 봤습니다.

시내버스정류장과 5호선 명일역이 모두 걸어서 약 3~4분이라고 적혀 있고, 남쪽의 폭 약 10m 포장도로에 접합니다. 실제 걷는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

명일동 우성아파트 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	8억 5,700만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	6억 8,560만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	5억 4,848만원 (64%)	–

감정가는 8억 5,700만원인데 같은 건물 최근 실거래는 2025년 12월 7억원(3층, 84.1㎡), 2025년 1월 7억 9,000만원(1층, 84.6㎡)입니다. 거래가 2건뿐이라 기준으로 삼기에는 부족합니다.

명일동 비슷한 면적의 최근 전세는 6억 3,000만~6억 8,000만원대가 많이 보입니다. 감정가 8억 5,700만원은 전세가보다 훨씬 높고 복층 프리미엄이 얼마인지는 확인 필요입니다.

한 번 유찰되면 6억 8,560만원이 되어 실거래 수준에 가까워집니다. 이번 회차에서 서두를 이유가 있는지 따져 보세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 명일동 우성아파트 2025타경52391 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.11.28	있음

매각물건명세서에 임차인이 1명 적혀 있고 2022년 11월 28일 전입, 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 보증금 액수와 확정일자는 비어 있습니다.

현장 방문 때 폐문부재로 점유자를 만나지 못했고, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 세입자가 살고 있는지, 배당요구를 했는지는 사건기록에서 확인하세요.

RIGHTS

명일동 우성아파트 권리 분석

말소기준권리	2025.03.25. 근저당권
법원 특이사항	5, 6층 602호: 복층형아파트로 이용중임

말소기준권리는 2025년 3월 25일 근저당권입니다. 이 근저당과 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 11월 전입으로 근저당보다 빨라 대항력이 있습니다. 배당요구를 하지 않았거나 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 낙찰자가 남은 보증금을 떠안을 수 있습니다.

역할 목록에 배당요구권자가 있지만 누가 얼마를 신청했는지는 자료에 없습니다. 법원 사건기록의 배당요구 내역과 임차인 권리신고서를 반드시 확인하세요.

권리 판정 · 주의 인수 보증금이 가장 큰 변수입니다 대항력 있는 세입자의 보증금 액수가 자료에 없어 최악의 경우 인수 금액이 입찰가에 더해질 수 있습니다. 보증금과 배당 여부를 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 8,570만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 살고 있는지, 보증금을 받고 나가는지에 따라 달라집니다. 보증금을 낙찰자가 떠안는 경우 합의 이사 비용도 따로 생각해야 합니다.

3. 예상 취득세 약 1%~3% 6억원 초과 9억원 이하 주택은 가격에 따라 1~3% 사이 세율을 쓰는 것이 일반적입니다. 이미 집이 있거나 조정대상지역이면 크게 달라지니 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1세입자 보증금: 권리신고서와 배당요구 내역에서 보증금 액수를 확인하세요. 2복층 구조: 내부구조도로 5·6층 실제 사용 면적과 구조를 확인하세요. 3가격 비교: 같은 단지 7억원대 실거래와 감정가 8억 5,700만원의 차이를 확인하세요. 4토지거래허가: 아파트 대상 토지거래허가구역(2025.10.20~2026.12.31)이 감정평가서에 적혀 있으니 경매 취득 시 적용 여부를 법원에 문의하세요. 5관리비: 폐문부재 상태이므로 체납 관리비를 관리사무소에 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 5호선 명일역이 걸어서 3~4분 ＋ 학교·공원이 가까운 주거지 ＋ 한 번 유찰되면 6억 8,560만원으로 내려감	－ 감정가가 같은 단지 최근 거래보다 높음 － 대항력 세입자, 보증금 액수 불명 － 내부를 보지 못했고 복층이라 비교가 어려움 － 입찰보증금 8,570만원으로 큰 금액

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

입지는 좋은 물건입니다. 역이 걸어서 3~4분이고 학교와 공원이 가깝습니다.

하지만 지금 최저가는 같은 단지 최근 거래보다 높고, 세입자 보증금은 숫자조차 확인되지 않습니다.

그래서 이번 회차는 ‘관찰’을 권합니다. 사건기록에서 보증금과 배당요구를 확인하고, 한 번 유찰된 6억 8,560만원 수준에서 인수 보증금까지 더한 총 금액을 계산해 보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 우성아파트 2025타경52391 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰이 없어 감정가와 같은 8억 5,700만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 8,570만원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 배당으로 다 받지 못하면 낙찰자가 남은 보증금을 떠안을 수 있습니다. 이 물건은 보증금 액수가 자료에 없으니 사건기록에서 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 6억 8,560만원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강동구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)