소액임차인 최우선변제금, 서울은 보증금 1억6,500만원 이하일 때 5,500만원까지만 먼저 돌려받습니다.

살던 집이 경매로 넘어가면 세입자가 가장 먼저 묻는 말은 “보증금은 얼마나 돌려받나요”입니다. 보증금이 크지 않은 세입자에게는 은행보다 먼저 받는 몫이 따로 있습니다. 다만 그 금액에는 지역별 상한과 두 가지 함정이 있습니다.

한 줄 답

보증금이 지역별 기준 이하인 세입자는 집이 경매에 넘어가도 보증금 중 일정액을 은행 같은 담보권자보다 먼저 받습니다. 서울은 보증금 1억6,500만원 이하일 때 5,500만원까지입니다. 보증금 전액이 아니라 이 일정액까지만 먼저 받습니다.

지역별 기준과 금액

주택임대차보호법 시행령 제10조(받는 금액)와 제11조(대상 세입자)입니다. 두 조문 모두 2023년 2월 21일에 마지막으로 바뀌었습니다.

먼저 받는 금액을 대상 기준으로 나누면 네 지역 모두 약 33%입니다. 서울은 5,500만 ÷ 1억6,500만 = 33.3%, 그 밖의 지역은 2,500만 ÷ 7,500만 = 33.3%입니다. 기준선에 딱 걸린 세입자라면 보증금의 3분의 1 정도만 우선 보호된다는 뜻입니다.

집값의 절반을 넘지 못합니다

시행령 제10조 제2항은 먼저 받는 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 절반까지만 준다고 정했습니다. 법 제8조 제3항도 같은 한도를 적었습니다.

가령 서울의 다세대 주택이 경매에서 1억2,000만원에 팔렸다고 해 보겠습니다.

• 세입자 한 명: 5,500만원은 절반(6,000만원) 안이라 그대로 받습니다.
• 세입자 세 명이 각각 5,500만원 대상: 합계 1억6,500만원이 절반 6,000만원을 넘으므로, 6,000만원을 셋이 나눠 각 2,000만원씩 받습니다(제10조 제3항).

방이 많은 다가구·다세대일수록 이 한도에 걸리기 쉽습니다.

받으려면 갖춰야 할 것

법 제8조 제1항 후문은 세입자가 경매신청 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 주택 인도(입주)와 전입신고를 마쳐야 한다고 정했습니다. 확정일자는 최우선변제의 조건이 아닙니다. 확정일자는 보증금 전체의 순위를 잡는 다른 권리(제3조의2)에 필요합니다.

1. 입주하고 전입신고를 합니다.
2. 경매 개시 통지를 받으면 법원에 배당요구를 합니다(배당요구 종기까지).
3. 배당표가 나오면 금액과 순위를 확인합니다.

자주 틀리는 것

첫째, 계약한 날의 금액을 적용하는 줄 아는 경우입니다. 2023년 2월 21일 시행령 부칙 제2조는 새 금액을 그때 존속 중인 계약에도 적용하되, 그 전에 집에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정을 따른다고 했습니다. 즉 기준이 되는 날은 계약일이 아니라 은행 근저당 같은 선순위 담보가 설정된 날입니다. 근저당이 2023년 2월 21일 전에 잡힌 집이라면 지금 계약했어도 옛 기준이 적용됩니다.

둘째, 보증금 전액을 먼저 받는 줄 아는 경우입니다. 먼저 받는 것은 일정액뿐입니다. 서울에서 보증금 1억5,000만원이면 5,500만원만 우선이고 나머지 9,500만원은 확정일자 순위에 따라 은행과 다툽니다.

셋째, 보증금이 기준을 조금이라도 넘으면 일부라도 보호되는 줄 아는 경우입니다. 서울에서 보증금이 1억6,600만원이면 대상에서 아예 빠집니다. 기준 이하인 사람에게만 주는 몫입니다.

이 글이 답하지 못하는 것

2023년 2월 21일 전의 옛 금액표는 현행 조문에 남아 있지 않아 이 글에 적지 않았습니다. 세금 체납이 있는 집에서 국세·지방세와의 순서, 상가 건물의 소액임차인 기준(상가건물 임대차보호법)은 이 글 밖입니다. 실제 배당은 경매법원이 정하므로 배당표가 최종 답입니다.