전월세 5% 상한은 갱신할 때만 걸리고, 4년 뒤 새 계약에는 상한이 없습니다.

전세나 월세를 2년 더 살겠다고 하면 집주인은 5%까지만 올릴 수 있다. 2020년 7월 이후 세입자들이 가장 많이 듣는 규칙이다. 그런데 이 5%가 언제나 적용되는 것은 아니다. 적용되는 순간과 멈추는 순간이 조문에 정확히 적혀 있다.

갱신은 한 번, 2년

주택임대차보호법 제6조의3은 2020년 7월 31일 새로 생긴 조문이다. 세입자가 계약 만료 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

제2항이 핵심이다.

임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

처음 2년에 갱신 2년, 합쳐서 4년이다.

5%는 어디에 붙나

제6조의3 제3항은 갱신된 계약이 “전 임대차와 동일한 조건”이되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 올리거나 내릴 수 있다고 적었다. 제7조 제2항이 그 범위다.

증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

20분의 1이 5%다. 전세 보증금 3억원이라면 갱신 때 올릴 수 있는 최대치는 1,500만원, 새 보증금은 3억1,500만원이다.

2년마다 5%이니 한 해로 나누면 약 2.5%다. 같은 집에 4년 사는 동안 세입자가 감당하는 인상률은 연 2.5% 남짓에서 묶인다.

그런데 4년이 지나면

5% 상한은 “증액청구”에 걸리는 규칙이지, 새 계약에 걸리는 규칙이 아니다.

갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있다. 4년이 지나 다시 계약하면 그것은 갱신이 아니라 새 계약이다. 같은 세입자라도 새 계약의 보증금은 당사자가 합의한 금액이고, 제7조의 5%가 끼어들 자리가 없다.

그래서 이 제도는 인상을 없애는 장치라기보다 미루는 장치에 가깝다고 본다. 주변 시세가 4년 동안 크게 올랐다면 그 차이가 4년째 끝에 한 번에 온다.

가령 처음 3억원이던 전세의 주변 시세가 4년 동안 20% 올라 3억6,000만원이 됐다고 가정해 보자. 갱신 때 5%를 올려 3억1,500만원으로 살아 온 세입자는 새 계약에서 4,500만원을 한꺼번에 더 마련해야 한다. 갱신 때 올린 1,500만원의 세 배다. 4년 동안 해마다 조금씩 올랐다면 나눠서 준비했을 돈이 한 시점에 몰리는 셈이다.

반대로 집주인 쪽에서 보면 4년 동안 시세보다 낮은 보증금을 받은 대신, 4년째에 한 번에 따라잡는다. 제도가 양쪽의 이익을 없앤 것이 아니라 시점을 옮긴 것이다.

지역마다 더 낮출 수 있다

제7조 제2항 단서는 시·도가 조례로 증액 상한을 5% 안에서 따로 정할 수 있게 했다. 5%는 전국 공통 최대치이고, 지역에 따라 그보다 낮을 수 있다.

또 제7조 제1항은 계약하거나 증액한 뒤 1년 안에는 증액청구를 하지 못하게 했다. 갱신 기간 중간에 다시 올려 달라고 하는 것도 막혀 있다. 월세도 같은 규칙이다. 보증금 1억원에 월세 100만원이라면 갱신 때 월세는 105만원까지, 보증금은 1억500만원까지가 상한이다. 5%는 보증금과 월세 각각에 걸린다.

집주인이 직접 살겠다고 하면

갱신을 거절할 수 있는 사유는 아홉 가지다. 월세 두 달 치 연체, 허락 없는 전대, 고의 파손 같은 세입자 쪽 사유가 대부분이다. 집주인 쪽 사유로 가장 많이 쓰이는 것이 제8호, 집주인이나 그 부모·자녀가 실제로 거주하려는 경우다.

이 사유로 거절해 놓고 갱신됐을 기간 안에 다른 사람에게 세를 주면, 제5항에 따라 손해를 배상해야 한다. 배상액은 따로 합의가 없으면 갱신 거절 당시 월세 환산액의 3개월분, 새 세입자에게서 더 받은 월세 차액의 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액이다. 거짓 실거주를 막으려는 장치다.

이 숫자가 말해 주지 않는 것

4년 뒤 시세가 얼마가 될지는 조문이 말해 주지 않는다. 시세가 내렸다면 5% 상한은 처음부터 의미가 없고, 오히려 세입자가 감액을 청구할 수도 있다(제7조 제1항은 증감 모두를 적었다). 보증금을 월세로 바꿀 때의 전환율 상한(제7조의2)은 이 글에서 계산하지 않았다.

5%는 4년 동안의 숨 고르기라고 본다. 갱신을 쓰는 순간 남은 시간은 2년이고, 그다음 계약은 시장 가격으로 돌아간다. 갱신을 요구할 때 이미 4년째의 이사 비용과 시세를 함께 계산해 두는 것이 순서다.