전월세 묵시적 갱신, 세입자는 언제든 해지할 수 있고 집주인이 통지받은 날부터 3개월 뒤 끝납니다.

계약 기간이 끝날 때 집주인도 세입자도 아무 말을 하지 않으면 계약은 그대로 2년 연장됩니다. 이른바 묵시적 갱신입니다. 이때 세입자에게만 생기는 권리가 하나 있는데, 이를 몰라서 남은 기간 월세를 다 내야 하는 줄 아는 경우가 많습니다.

한 줄 답

묵시적으로 갱신된 계약은 세입자가 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(주택임대차보호법 제6조의2). 집주인에게는 같은 권리가 없습니다.

묵시적 갱신이 되는 조건

두 조건이 맞으면 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 기간은 2년으로 봅니다(제6조 제2항). 세입자 쪽 통지 기한은 2020년 6월 개정으로 “1개월 전”에서 “2개월 전”으로 바뀌었습니다.

다만 월세를 2기(두 달 치)에 이르도록 밀렸거나 세입자 의무를 현저히 어긴 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(제6조 제3항).

해지는 이렇게 됩니다

계약갱신요구권을 써서 2년 연장한 경우에도 이 해지 규정을 그대로 씁니다(제6조의3 제4항). 갱신요구권으로 늘린 계약도 세입자는 언제든 해지를 통지하고 3개월 뒤 나갈 수 있습니다.

3개월이 얼마짜리인지

가령 월세 80만원 집이 묵시적으로 갱신된 지 1년이 지났고, 세입자가 이사를 가야 한다고 해 보겠습니다.

해지를 통지하면 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 계약이 끝나므로 그때까지의 월세는 80만원 × 3 = 240만원입니다. 갱신된 계약에 1년이 남았다고 남은 12개월 치 960만원을 다 내야 하는 구조가 아닙니다. 960만원 − 240만원 = 720만원 차이입니다.

반대로 처음부터 2년으로 새로 쓴 계약서라면 이야기가 다릅니다. 법에 세입자가 중간에 일방적으로 해지할 수 있다는 규정이 따로 없어서, 새 세입자를 구하는 문제와 남은 월세 문제를 집주인과 합의로 풀어야 하는 경우가 많습니다. 같은 집, 같은 월세라도 “말없이 넘어간 계약”인지 “새로 쓴 계약”인지가 출구를 바꿉니다.

통지하는 방법

1. 문자, 카카오톡, 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 해지 의사를 보냅니다.
2. 효력은 집주인이 받은 날부터 셉니다. 보낸 날이 아닙니다. 받았다는 기록(읽음 표시, 답장, 내용증명 도달)이 중요합니다.
3. 3개월 뒤 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 봅니다(제4조 제2항).

자주 틀리는 것

첫째, 묵시적 갱신도 2년을 다 채워야 한다고 아는 경우입니다. 기간은 2년으로 보지만 세입자는 언제든 해지할 수 있습니다. 2년을 지켜야 하는 쪽은 집주인입니다.

둘째, 통지하고 한 달이면 된다고 아는 경우입니다. 해지 효력은 3개월 뒤입니다. 기간이 끝나기 전 “2개월”과 해지의 “3개월”을 헷갈리는 경우가 많습니다.

셋째, 집주인이 기간 만료 한 달 전에 “나가 달라”고 하면 나가야 한다고 아는 경우입니다. 집주인의 갱신거절 통지는 기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 합니다. 그 기간을 넘겨 말없이 지났다면 이미 묵시적 갱신이 된 것입니다.

이 글이 답하지 못하는 것

묵시적 갱신 뒤 중도 해지할 때 새 세입자를 구하는 중개보수를 누가 내는지는 법 조문에 직접 적혀 있지 않아 이 글에서 단정하지 않았습니다. 상가건물은 상가건물 임대차보호법을 따로 봐야 합니다. 보증금을 제때 돌려받지 못할 때의 임차권등기명령은 다루지 않았습니다.